2011-01-30
不動産は「所有？」or「賃貸？」
先日、ある知人から
「なあ、ＢＴＡＫ 今度●●●エリアでマンション買おうと考えてるんだけど、どう思う？」
という相談を受けました。
仕事が不動産関連なので、こういった相談にのることがたまにあるんですよ。
その相談の大半が、検討エリアや、建築主（デベロッパー）自体のブランド・将来性に関することですが、、、まれに
「賃貸を続けるか、購入に切り替えるか」
といった内容もあるんです。でもこれって、個人的には本当に難しいと感じています。
よく雑誌やＴＶでもこの手の内容が特集されたりすると思いますが、大抵が所有と賃貸を貨幣的価値に置き換えて損得を計算しているように思います。
具体的には所有と賃貸の場合にそれぞれ生じる、イニシャル（不動産取得税、仲介手数料等々）やランニング（賃借料、ローン金利、固都税等々）のコストとを合計したうえで損得を判断しようというものです。
本紹介１で紹介させて頂いた「イシューからはじめよ」の著者、安宅和人さんも自身のブログ「ニューロサイエンスとマーケティングの間」で詳細な査定をされておられます。（不動産のプロでもここまで精緻に計算する人は少ない気がします。さすがです。）
http://d.hatena.ne.jp/kaz_ataka/20091103/1257257344
ＢＴＡＫが感じているのは
実は、この手の計算はあまり意味がないのではないか？
ということです。
理由は以下の2点です。
１それぞれ発生するであろうキャッシュフローで査定した場合であっても、結局のところ「所有」の場合のキャピタルゲイン（キャピタルロス）、要は、将来いくらで売れるか？という相当不確実な「予測」に占める割合が大きいこと。
２投資用不動産ではなく、特に自己の居住用であるならば、貨幣的な価値にフォーカスした「定量的」な尺度のみではなく、「定性的」な点のほうが重視すべきではないかと思うこと。（ex：賃貸の場合であれば、いろいろなエリアに気軽に移動できる、所有であれば、自己の「家」を所有することに対する喜び、、等々）
ただ、最近少し気が変わってきていまして
現在の日本の財政状態を考えると、「所有」のほうがリスクは少ないのでは
とも考えています。
つまり、先日のＳ＆Ｐの格下げでも話題になったので、皆様ご承知の通りかとは思いますが、現在の日本は900兆円という途方もない借金を背負う先進国でも稀な借金大国となっております。（年収400万程度のサラリーマンが毎年400万位程度の借金をして、その残高は9,000万円になっているという状態ですよね。。。。国債の金利が1.5％位とは言え、すごすぎます。）
現在個人の金融資産は1,400兆円といわれていますが、上記の国債などの借金を差し引くと、賞味資産は100兆円＋α（もうないとの説もありますが）と言われています。このまま毎年50兆前後の借金が増えていくならば・・・・
あと、2〜3年で個人の金融資産は枯渇し、郵貯や金融機関が国債を購入する余裕はなくなる計算になります。
そうすると、国債デフォルト → 円の価値暴落 → 諸外国でもみられる「超ハイパーインフレ」が起きる という最悪なシナリオも想定される訳です。
そのような状態になった時、日本人が大好きな定期預金などの「貯蓄」はほぼ無価値となり、不動産、金などの「実物資産」のみが価値を持つ世の中になるのではと危惧しているからです。
ただし、この説も「じゃあなんで、今は円高なんだ」、「国債は国内の金融機関が買っているじゃん」、「政府には通貨発行権があるから大丈夫っす」とか色々な反論があるので、一概には何とも言えないですが。。。
とするとやっぱり結論としては
自分の価値観を大事にして、所有か賃貸かを決めればいいのでは
になるのでしょうね。（色々書いといて、結局それかい！！ って突っ込まれそうですね（笑））
