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Chikirinの日記 RSSフィード

2013-05-07 マンションの地震保険とか意味不明

この前、分譲マンション住まいなのに地震保険に加入してる人がいて、ちょっと驚きました。

マンションの地震保険って、

・管理組合で入る共用部分向けの地震保険と、

・個別の家庭が入る占有部分のための地震保険があるんですが、

どっちにしろ「なんでそんなもんに入ってんの?」って感じです。必要性があるとは思えません。

火災保険(&家財保険)には、もちろん私も入っています。でも火災保険と地震保険は、全く性格が違います。


きちんと理解したほうがいいのは、次の3点です。

1)地震はエリア災害であり、個別災害である火災とはまったく異なる


2)分譲マンションの管理組合には、一定レベルを超える意思決定能力はない


3)地震保険が支払われる全壊・半壊が起こったら、「修理や建て替え」なんてせず、他所に引っ越したい人もたくさんでてくる。もちろん自分自身も、そうする可能性がある。


これらの理由により、分譲マンションの区分所有者が地震保険に入るというのは、ほとんど意味がないんです。


★★★


ひとつずつ説明しましょう。まず、火事は個別災害ですが、地震はエリア災害です。

火事で自分の部屋が丸焼けになっても、修理すれば住めます。修理も、業者に依頼すればすぐに始まります。

ですが、地震で鉄筋コンクリ建ての(しかも新しい)マンションが半壊や全壊になる時は、その地域全体が甚大な被害を受けています。

したがって火事の時のように、リフォーム業者に電話したらすぐに見積もりに来て、来月から工事が始められる、なんてことにはなりません。


神戸や東北の大震災をみればわかるように、それだけの大地震があれば、最初の数ヶ月は道路や鉄道、電柱や水道管など、社会インフラの復旧が最優先され、個別の家やマンションの修理なんて始められません。

神戸の震災の場合、地震の数日後には住宅地の広い範囲に「開発制限」がかかりました。東北でも同様の例があります。

これはバラバラとした自宅再建を抑制し、区画再設定や道路拡張を行うため、一般住宅エリアの工事に一定期間の制限をかけるもので、おそらく東京でも大地震があれば、直後にこの指令が出ると思われます。


もはや大都市では、大規模な地震でもなければ、首都高のルート変更や古い地下鉄駅の全面作り直しは不可能です。

だから大きな地震が起これば、自治体はそっこーで開発制限を出し、半年から場合によっては一年以上をかけて、まずは公共インフラの再建を進めます。

一般住宅エリアの開発制限が解除されるのはその後であり、その間、民間事業者による勝手な工事はできないのです。


加えて、すべての基本となる「罹災証明」の入手にも時間がかかります。

被災地の自治体は、申請のあった家やマンションの被害をひとつひとつ個別に見に行って判定し、「全壊」「半壊」「一部損壊」といった証明書を出します。

すべての支援金、補助金の分配、さらに税金の免除なども、この罹災証明に基づいて決定されます。

ところが、これに時間がかかるんです。

なぜなら罹災証明を出す役所は、大災害が起こるとそれ以外の仕事、たとえば避難所の運営から仮設住宅の建設まで、大忙しだからです。


被災したすべての住宅に罹災証明が出るまで、たいして人口の多くない地方でさえ数ヶ月かかているのですから、

大人数が住む東京で大地震があったら・・・いったい罹災証明がもらえるまで、どんだけの期間がかかるのでしょう?

また、最初の判定が出た後、1割から 2割の家は判定に不満として再判定を訴えます。この場合はさらに時間がかかる。

当たり前ですが、罹災証明がでる前に建物を直す工事を始めることはできません。そんなことをしたら、その後の補助金も税金免除もなんも受けられなくなります。


このように、地震でマンションが壊れた場合、建て直しに取りかかれるのは、相当に先の話となるのです。

にもかかわらず、地震保険は極めて高額です。

東京など地震多発地帯の場合、火災保険の半額の補償額にたいして地震特約の保険料は倍! と、火災保険の 4倍も高額な保険なのに、

地震保険である程度の保険金が支払われるのは、建物が半壊か全壊の時だけです。


つまり保険金が支払われるのは、事実上「住めない」状態になった時だけなんです。

鉄筋マンションがそんな状態になったら、必然的に大工事が必要となり、再び住めるようになるには最低でも 3年はかかる。

そんな状態になっても、3年待ってももう一度同じ場所に住むと、みなさんは今の段階で確信できていますか?


★★★


なんで 3年もかかるのかって?

前述したように

・まずは地域のインフラ復興が優先だから、

・罹災証明にさえ相当の時間がかかるから

・そして、もうひとつはマンション特有の理由です。


マンションの管理組合というのは、10万円ほどの予算で入り口ドアを交換するだけでも、住民総会を開き、住民からアンケートとって、複数業者から見積もりとって、また理事会で話し合ってと、やたらめったら時間がかかります。

ましてや鉄筋コンクリの建物が全壊だの半壊だのするほどの地震が起こったとき、「翌月に管理組合の臨時総会が開かれて、過半数の住民が出席して総会が成立し、超高額な修理を進めるための設計と工事プランに過半数の住民が賛成してすんなり採択される!」なんてありえません。


鉄筋コンクリのマンションに地震保険が支払われるような事態=巨大地震にその地域が襲われた場合、マンションにはもう住めませんから、

住民の多くは避難所や仮設住宅に移り、なかには遠方の親戚宅に避難する家庭もでてきます。

管理組合の長自身が遠方に避難して(もしくは被災して)連絡がつかなくなるかもしれません。

そうすると、まずは管理組合長を選び直す必要がでてきます。


わかるでしょ?

地震から数ヶ月の間に組合総会を開くということ自体、ものすごく難しいんです。

避難してる人はマンションに住んでないんだから、総会の成立に必要な出席数(や委任状)さえ確保できない。

てか、総会の招集通知を全戸に届けること自体、無理ゲーです。


それに鉄筋コンクリマンションが全壊・半壊になったら、たとえ地震保険に入っていても、保険金と積立金だけで修繕や建て直しが全額カバーできるケースはほぼありません。

たとえば「修繕建築費の半分」が地震保険でまかなえても、残りの半分は住民が追加のお金を出し合わないかぎり再建は不可能です。

一戸あたり、最低でも数百万円(積立金が少ないマンションなら時には一千万円を超える)お金を、どの家もみんな、すぐに出せたりするんでしょうか? 大地震の直後に? 


被災して何もかも無くしたその時点で「一戸あたり負担額は 500万円か。じゃっ、来週振り込みまーす」みたいな人、あなたのマンションにはどんだけ住んでます? 

管理組合で「誰がいくら出すのか」という合意ができないと、修繕も建て替えも始められません。


それだけ大きな地震に見舞われると、数ヶ月は余震も続きます。

そうなると、子供の学校のために引っ越す人や、これを機に施設に入る高齢者も出てきます。

こうしてマンションが地震で大きな被害を受けた場合、現実的には「 3年後に住めるようになる」のも、かなり難易度が高いのです。

「 3年は住めない」となれば、「別の場所に新しい家を買いたいので、ここは更地にして売却し、そのお金を分配してほしい」という人も現れるなど、更に議論はまとまらなくなります。


こうして、「建て直すか、否か」が決まらない間、地震保険は塩漬けです。

管理組合が保険金を受け取っても、被災住民の生活支援に使えるわけではありません。

「もうこのマンションには住まない」と決断した人は、「地震保険がおりたら皆に分けて欲しい。当面の生活費に使いたい、次の住居を確保するために使いたい」と主張するでしょう。

しかし、

3年かかってでも建て直したい人は「地震保険で支払われた資金は、当然、このマンションの建て直しに使うべきだ!」と主張します。


そんな意見対立の中、非常に高い確率で機能麻痺に陥っている管理組合が、地震保険の給付金の使途に関する合意を形成できると思います? 

私の予想では、大半のマンションにおいて保険金は相当に長い間、塩付けにされると思います。

そして、建て直しまでの数年を待ってでも再び同じマンションに住むという人以外は、その保険金の恩恵を受けられないでしょう。


そもそも私はマンションの管理組合に、日常的なメンテを粛々とやる以上の意思決定能力があるとは思っていません。(これがわからない人は、まず管理組合の理事長を早めに経験したほうがいいです)

平常時に欠陥施工が見つかったマンションの建て直しに、だいたい何年かかっているか、いちど調べてみてください。

欠陥が見つかってから 1年で立て直しが終わるマンションなんてほとんどありません。

ゼネコンや販売会社に 100%の過失がある場合(=住民が追加資金を求められない場合)でも、数年かかるのが普通です。

ましてや大地震が起こったら、必要な期間は軽くその倍を超えるはず。


もちろん、

住民同士がものすごく協力的で、ほぼ全員がその場所に住み続けたいと考え、

住民に(住宅ローンとは別に)多額の追加出資をする経済的な余裕があり、

自分も被災してるのに、あれこれ文句ばっかり言う住民をまとめてガンガン働いてくれるスーパーパワフルな管理組合のリーダーがいれば・・・

地震後、3年目くらいには新しく建て直せるでしょうけどね。


以上は、マンションの管理組合で入る共用部分の地震保険がいかに無意味かという話ですが、個々の区分所有者が入る専有部分の地震保険も意味がありません。

なぜなら、そんな大きな地震が起こった時、管理組合がマンションの共用部分の修理に乗り出せないのに、自分の部屋だけ修理できても、そんなとこに住めないでしょ? 

エレベーターや給水施設も壊れて使用禁止になってるんですけど?

地震保険が下りるような状況、すなわち、半壊か全壊なんていう状況になったら、分譲マンションは基本は「終わり」なんです。


それに大災害に遭うと、誰だって日々の生活がぐちゃぐちゃになります。ましてや家族の誰かが被害に遭ったりしたら?

そんなときに、現状確認をしてもらい、書類を揃えて・・みたいな、受け取りに時間のかかる保険に入っておく意味ってあるんでしょうか?


保険って、保険料を払ってる人は多いのですが、「保険金を受け取ったことがある」人は多くありません。

保険金の受取りは、相当にめんどくさいプロセスです。

あの手続きを何回か経験すると、現金を貯金にしておいて備えられる範囲なら、ぜったいに貯金のほうがいいとわかるはず。

結局のところ、ものすごい高レバレッジ(数千万円の死亡保障の定期保険など)で、「少々手続きが面倒でも、ものすごい倍率で保障が受けられる」もの以外は、保険なんて意味ないんです。


「せっかく買った新築マンションだから、たとえ大地震が来ても、地震保険をかけておけば安心!」と思ってるとしたら・・それはちょっと想像力なさすぎです。

特に、マンションの築年数が新しければ新しいほど、地震保険に入る意味はありません。

なぜなら、新築のマンションが半壊するような地震が起こるとしたら、それは関東大震災並みの地震だからです。

すぐに管理組合の総会を開き、保険をもらって建物を再設計して立て直して同じ場所に住みましょう、みたいな話にはなりません。

そんなもん入らずに、地震保険料分を貯金として貯めておき、さっさと当面の生活を立て直したほうがよほど賢いです。

貯金なら、関東が壊滅しても関西に移動すれば、そちらの ATMから自由にお金が引き出せます。使途も自由、誰かと話し合う必要もありません。


分譲マンションを買って、「地震保険に入るべきか?」とお悩みの方は、まずは早めに管理組合の役員に立候補し、大災害が起こった時に組合としていったい何ができそうか、身をもって理解することをお勧めします。


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 そんじゃーね


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