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野澤千絵

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老いる家崩れる街住宅過剰社会の末路 (講談社現代新書 2397) 新書 – 2016/11/16

野澤千絵 (著)

3.9 304個の評価

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私たちは、「人口減少社会」なのに「住宅過剰社会」という不思議な国に住んでいます。右肩上がりに空き家は増え続け、15年後には3戸に1戸が空き家になってしまうにもかかわらず、都市部では相変わらず超高層マンションが林立し、郊外では無秩序に戸建て住宅地の開発が続いています。住宅過剰社会は住みにくい「まち」の原因です。あなたは最近、自分の「まち」が住みにくいと感じることはないでしょうか?

私たちは、「人口減少社会」なのに「住宅過剰社会」という不思議な国に住んでいます。

住宅過剰社会とは、世帯数を大幅に超えた住宅がすでにあり、空き家が右肩上がりに増えているにもかかわらず、将来世代への深刻な影響を見過ごし、居住地を焼畑的に広げながら、住宅を大量につくり続ける社会のことです。

空き家が右肩上がりに増え続け、15年後には3戸に1戸が空き家になってしまうにもかかわらず、都市部では相変わらず超高層マンションが林立し、郊外では無秩序に戸建て住宅地の開発が続いています。

多くつくられ過ぎた分譲マンションは、入居者が減ってしまうと、管理が杜撰になってゆき、スラム化などの治安の悪化を呼びかねません。戸建ての空き家もまた害虫などが住みつき、周りの住環境を悪化させてしまうでしょう。

かたや、住宅地が無秩序に広がると、それだけ新しい水道などのインフラや公共施設が必要になり、そのために多額の税金が費やされます。

このままでは私たちが「まち」に支払う税金の負担がかさむ一方で、住環境は悪化の一途をたどるという末路が待ちうけるのです。

最近、自分の「まち」が住みにくいと感じることはないでしょうか?

住みにくいと感じるとしたら、それは実は、住宅過剰社会が生み出しているのかもしれません。

【本書の内容】
第1章人口減少社会でも止まらぬ住宅の建築
1.つくり続けられる超高層マンションの悲哀
2.郊外に新築住宅がつくり続けられるまち
3.賃貸アパートのつくりすぎで空き部屋急増のまち
第2章「老いる」住宅と住環境
1.住宅は「使い捨て」できるのか?
2.空き家予備軍の老いた住宅
3.分譲マンションの終末期問題
4.住環境も老いている~公共施設・インフラの老朽化問題
第3章住宅の立地を誘導できない都市計画・住宅政策
1.活断層の上でも住宅の新築を「禁止」できない日本
2.住宅のバラ建ちが止まらない
3.都市計画の規制緩和合戦による人口の奪い合い
4.住宅の立地は問わない住宅政策
5.住宅過剰社会とコンパクトシティ
第4章住宅過剰社会から脱却するための7つの方策

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本の長さ

224ページ
言語

日本語
出版社

講談社
発売日

2016/11/16
寸法

10.6 x 1.1 x 17.4 cm
ISBN-10

406288397X
ISBN-13

978-4062883979
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人口減少時代の土地問題 - 「所有者不明化」と相続、空き家、制度のゆくえ (中公新書 2446)

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商品の説明

メディア掲載レビューほか

もはやマイホームは資産ではない。住宅問題の真実を描いて5万5000部売れた本

今日も都市部では高層マンションの建設ラッシュが続いている。景観の破壊もろくに気にせず。この国に住宅はまだまだ不足しているといわんばかりだ。一方で、老朽化の進んだ郊外のニュータウンは廃墟同然の状態で放置され、地方でも空き家が社会問題化している。住宅は余っているのだ。資産のつもりで購入した不動産が、思わぬ価格崩壊を起こした話も珍しくない。

そんな、これまで「点」で語られてきた諸問題を、「住宅過剰社会」というキーワードで一気に「線」として繋げる新書が、着々と部数を伸ばしている。すべての問題は都市計画の杜撰さに起因している――データと実例に基づく冷静な筆致で、著者は〈不都合な真実〉を暴き立てる。

「誰もが薄々感じていた違和感を、すっきり解消してくれる本がやっと登場した。それがヒットの理由だと分析しています。就職して、家庭を持ったら、家を買う。買った家は最終的に、老後の資産にもなる。そんな『マイホーム信仰』みたいなものは、住宅の需要と供給のバランスが崩れたことで、すでに幻想となっているんです。マイホームは今後、資産どころか、買い手がつかず処分に困る負動産になることは間違いないんですよ」(担当編集者)

硬派で、お手軽には読み通せないうえに、そこらのホラー小説より恐ろしい内容だ。しかし、この〈不都合な真実〉に、多くの人が目を向けるべきだろう。

評者:前田久

(週刊文春 2017.3.30号掲載)

著者について

兵庫県生まれ。1996年、大阪大学大学院環境工学専攻修士課程修了後、ゼネコンにて開発計画業務等に従事。その後、東京大学大学院都市工学専攻博士課程に入学、2002年、博士号(工学)取得。東京大学先端科学技術研究センター特任助手、同大学大学院都市工学専攻非常勤講師を経て、2007年より東洋大学理工学部建築学科准教授。2015年より同教授。共著に『白熱講義これからの日本に都市計画は必要ですか』(学芸出版社)、『都市計画とまちづくりがわかる本』(彰国社)がある。

登録情報

出版社 ‏ : ‎ 講談社 (2016/11/16)
発売日 ‏ : ‎ 2016/11/16
言語 ‏ : ‎ 日本語
新書 ‏ : ‎ 224ページ
ISBN-10 ‏ : ‎ 406288397X
ISBN-13 ‏ : ‎ 978-4062883979
寸法 ‏ : ‎ 10.6 x 1.1 x 17.4 cm

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野澤千絵

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Jean-Francois

スプロールを助長した日本の都市政策の末路

2017年1月31日に日本でレビュー済み

Amazonで購入

小泉政権ではおおむね合理的な政策が中心だった中で、都市政策だけはでたらめな
方向へ向かっていましたが（八代尚宏「新自由主義の復権」）、その結果として
残された超高層マンションを手始めに、老朽化しても更新の難しい住宅を中心に、
今後の日本の都市の在り方に警鐘を鳴らしています。

東京のように都心にオフィス街が広がると、地価が高止まるため住宅地としての
競争力を失い、ますますオフィスが広がるという砂漠化は宿命で、都心部に
住宅を誘導するには何らかのインセンティヴが必要になり、その苦肉の策が
「公共の空間を創出したボーナスとしての容積率の上乗せ」制度でしたが、
野澤氏によると、実際には頃合いをよく知るディヴェロッパーにより、なるべく
排他的に設計された「公共空間」に、自治体職員の裁量で過大なボーナスが
与えられるそうで、そんなインチキ政策のからくりが明らかにされます。

一方で、古い分譲マンションの場合は、建て替えの際には容積率が低下している
ことも多く、そのため建て替えはほとんど進まず、放置されるケースも多いようです。

そのほか、川越などの近郊都市では自治体間の綱引きもあって、市街化調整区域の
事業認可の緩和による乱開発が進み、反面都市計画がなされインフラが整った
旧市街では人口の減少が見られるそうで、こうした市街地の分散化が自治体の
コストを引き上げて、さらには老朽化後の状況に対しては何も考えられていない
のが今の住宅産業の現状だと言われます。

ただ、おしまいの章で示された解決策というのがあまりピリっとしないもので、
その辺の具体策の研究はこれからに期待というところでしょうか。

思えば川越などの郊外で、農地や雑木林を開いて突如現れたミニ戸建ての群れは、
少し奇異で不便なものではあるけれど、安全と静寂という点では悪くないものに
見えるのに対して、都市計画と称して大きな道路を縦横に通した街区に、高い地価に
加えて都市計画税を払ってまで住みたがる人が多いとは言えませんから、行政は
売れない都市計画という商品を押し付けた結果、消費者にそっぽを向かれただけとも
言えますし、著者は市役所の郊外移転を否定的に見ているものの、魅力のある
都市の具体的な設計を考えると、もう少し踏み込んだ論考が必要な気がします。

5人のお客様がこれが役に立ったと考えています

役に立った

大野嘉章

問題提起を買います

2017年2月19日に日本でレビュー済み

Amazonで購入

足で調べた一次情報を積み重ねた展開に説得力があります。
自説の足りない分を識者の言葉で補っていますが、このような場合は過剰な肩書や敬称をつけない方が客観性が保てます。
都合の良いデータや主張で作り上げたと思われかねません。

自分の家を新築して一人前、という社会的な呪縛を払しょくしたいですね。

開放廊下があり標準区画の面積が一定の130戸ほどのマンションの管理組合理事を務めている。
築年数を経るごとに居住者の画一性が分散され多様化が進んでいる、住宅に対する時代のニーズの変化も感じる。このような環境の下で合意形成を図って運営していくことになる。最近は民泊の問題とも取り組んだ。マンションの管理組合活動は民主主義の学校ともいえる経験、訓練になっている。公に依存せず共を作る作業になっている。
タワーマンションの所有者、居住者の多様さを見るにつけ、合意形成が難しいだろうと懸念する。民主主義の学校として管理組合運営の担い手が期待できないのではないか。コミュニティとして成り立たず、ソフトだけでなくハードの維持にも困難をきたすだろう。

住まうことを成り立たせる自己責任も。
隣家と視線が合わない土地に住みたい
緑に囲まれた環境に住みたい
夜の静寂が欲しい
離島で老後を楽しみたい
どこに住もうとも自由ではあるけれど、住まうことを成り立たせるインフラは公や共だけで賄えないことはある。
イニシャルコストが安くても、ランニングコストを加えれば高くつくことが大半ではないか。
そのランニングコストを公で負担しろというわがままが許せない。

12人のお客様がこれが役に立ったと考えています

役に立った

kosuke gondo

将来の不動産事情の参考にはなります

2021年3月14日に日本でレビュー済み

Amazonで購入

今後の不動産事情の参考に購入しました。
日本の空き家問題から、将来不安を煽られる内容です。
しかし、将来的には人口減少に伴って経済力（国力）も落ちてしまうでしょうから、移民やAIなどで経済力を維持していく動きは加速するでしょう。
したがって、需要と供給の話ではなく、空き家（賃料が安い）に移民が住んだり、ホームレスが居座ったりすることによる「治安（それが深刻化するとスラム化）」の問題が本質ではないでしょうか。
日本は世界的に見ても随一の「治安の良い国」です。それが失われる可能性があることが危惧されます。

2人のお客様がこれが役に立ったと考えています

役に立った

SV

良好

2022年1月12日に日本でレビュー済み

Amazonで購入

安い価格で買いてありがとうございました

2017年1月15日に日本でレビュー済み

Amazonで購入

この国にはまともな「都市計画」もちゃんとした「都市計画法」もない、という話。
同様のテーマで、より文化的側面からの厳しい指摘は、アレックス・カーの「犬と鬼」（2002年、講談社）がある。
原発の失敗は、安全について専門家のタコツボが危険性について科学的思考が欠如したことが原因という「イノベーションはなぜ途絶えたか」（ちくま新書）指摘がある。
本書は、都市計画の専門家による科学的思考の欠如と、都市計画法を管轄する役人の科学的思考の欠如を指摘している点で、上述の本と趣旨が似ている。もちろん、立法にかかわる政治家の科学的思考の欠如はいうまでもない。
問題は「科学的思考の欠如」にとどまらず、国の中央政府と地方の自治体が、こぞってちょっかいと介入を繰り返すことにある。つまり、大きくは「政府の失敗」なのだ。
しかし、愚民化された国民は、大きな政府や自治体を運営する政党を支持し続けている。つまり、この国の大多数の国民は「科学的思考の欠如」をしていると同時に政府による統制が好きなのだ。
これぞまさに、ハイエクのいう「隷従への道」（最新邦訳は日経BP）ではないか。
日本の主流派はハイエクがお嫌いだが、ハイエクの警告はすでに予言ではなく現実になっている。
空き家問題と人口減少、地域インフラの維持困難は、地方財政の問題だけではない。経済運営に完全に失敗したアベノミクスなるものの犯罪的な負の遺産に、われわれはどうすればよいのか？経済の専門家と誰もが信じる、日銀による絶望的な金融緩和のあげく、やってくるものは「中央銀行は持ちこたえられるか」（集英社新書）に詳しい。
つまり、国家経済の破たんと空き家問題、さらには住宅建設ラッシュは、実に近い関係にあるのだ。
残念ながら、著者はハイエクを知らないらしい。都市計画と都市計画法を批判しながら、「自由主義が間違っている」という論理矛盾の記述があるのでマイナス１点。

3人のお客様がこれが役に立ったと考えています

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tt

住宅購入の際に一読を強く勧めます

2017年2月15日に日本でレビュー済み

Amazonで購入

地方で住宅関連工事を生業にしている者です。

新築需要の低迷が叫ばれる昨今、建設業界の先行きの不安から、本書を購読しました。
空前の家あまり状態が加速していく中、なぜこうも新興分譲地や新築マンションが建設されるのか常々疑問を感じていましたが、なるほどと本書を読んで合点が行きました。

本来、都市計画を監督しなければならない立場の行政が、少しでも住民を増やし目先の税収を上げたいがため、従来までの都市計画の規制を撤廃し野放図な開発を促進してしまった。（拡張したインフラの将来の維持管理コストは考えない。）
また、大手デベロッパや建設会社は規制緩和された地域に次々と分譲住宅を建設。限られた土地に対して最大限の戸数を販売し利益を得たいので、都市部の建物は高層化が進む。（将来の維持管理、建て替え等のコストは考えない。）
さらには各金融機関の超低金利ローンが消費者が高額な借り入れをしやすくし、とにかく新築を建てれば売れるという状況に拍車をかけている。（ローン問題は、将来金利上昇時のリスクもはらんでいる。）

このような各自治体や企業の目先の利益優先の姿勢が、空き家の急増という大きな問題を生み出してしまった。
開発によって得られた利益も多くは元請け企業にプールされ（将来的な需要減を見越して）、決して下請けまでを潤すには至っていない。

だがこのままでは、後に不利益を被るのはそのような地域に家を買ってしまった、また前から住んでいる住民自身だ。
さらには次の世代たちにもその損害が及ぶ事になり、地域に止まらず日本全体の経済にも悪影響となる。

家を購入する際、新たに開発された新築住宅は確かに魅力的だが、購入前に本書を読んでよくよく冷静になって考えてもらいたい。
自分の老後や子供たちの事まで考えて、そこの地域には公共施設やインフラ等は整っているのか、経済的な負担が増加しないか、長期的視点、俯瞰的な視点で見定めてもらいたい。

著者も勧めているが、是非とも中古物件にも注目してほしい。
最近では空き家リノベ等も多くのメディアでも注目されている。
規模が小さいので、大手デベロッパ等はあまり扱わないが、小さな不動産屋や個人の設計事務所など、親切に対応してくれる所も多い。

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