「広瀬智也」氏、「内海芳美」氏、「束田光陽」氏。
活躍する現役大家さん３名による共著の「賃貸不動産運営のノウハウ集」。
いずれも利回り20％を超えるような物件を取得して本業の月収を上回るような家賃収入を得られている。
個々にやり方は違うし、環境も違うし、所有している物件の傾向も異なる。
でも三名はそれぞれ成功してきている。それは「目標を掲げ、その目標に向かって到達するための戦略を立てているから」です。
ノウハウを学ぶことも大事なのだが、それ以上に大切なことは「目的を持って不動産投資をすること」ですね。
広瀬氏は昨今の不況で投資用物件を「住居系」に絞る大家さんが多い中、敢えて「店舗系ビル」が面白いとして投資している異色の方。立地に吟味が必要ですが、入念なリサーチで成功しています。
束田氏はワンルーム物件や一棟アパートは他の不動産投資家との競合に巻き込まれてじっくり吟味できないので、実需層とぶつかる「1DK〜3LDKのマンション」「中古戸建」が狙い目であるとしています。また、敢えて管理や立地の悪い物件を選ぶということでやはり競争から抜け出しています。
主婦投資家である内海氏は自宅を次々と買い替えていく過程で、前の住居を賃貸に回すという準備期間を経て一棟アパートを購入して本格的に大家さん業に参戦。地元の香川県に集中して物件を得て、そのうち四国の大家さん同士のネットワークを構築する等しておられます。
初心者が避けたほうがいいのは「競売物件」「借地権物件」「土地勘のないところへの投資」だそうです。
競売は時間が掛るし、トラブルに巻き込まれる可能性も高い。借地も店子以外に地主と揉める危険を抱えることになります。初心者にはハードルがいずれも高い。
また物件購入は「金融機関から融資を引いて購入します」。自己資金はいくらかは出しますが、「投資」である以上はある程度はレバレッジを利かせて、少ない自己資金で大きな物件を所有することは必要。
そうしないと、大きな利益を享受することも出来ないですからね。
その場合でも「違法物件（建蔽率・容積率オーバー等）」「再建築不可（接道が4メートル取れない）」「借地権（担保価値が低くなる）」は融資付けが困難なので最初から弾いておきましょう。
金融機関は建物よりも土地のほうを評価しますので、物件の路線価格が高い物件のほうが担保価値があるとみなされます。
不動産投資をするには「金融機関担当者」「不動産会社担当者」とは親密な関係を築かなければなりませんから、彼らに対しては「自分の情報を積極的に開示したほうがいい」ようです。
自分の不動産投資に対する考え方・スタンス・属性等を知ってもらうことで優良情報を優先的に紹介してもらったり便宜を図ってもらったりできるそうです。
安く仕入れた物件をリフォームすることで収益を生み出す物件に生まれ変わらせます。
その際でも費用対効果を考えて、必要以上の投資はしないこと。業者を使う際は「相見積もり」を取る。
ヤフーオークションを有効活用すると部材にしろ業者にしろ安く上げられてお得だそうです。
管理会社は基本的には入れたほうがいいようです。物件を増やす過程で大家さん個人だけでやれることにはやはり限界があります。それと大家さんとなる以上、入居者とのトラブルは避けて通れないものとして覚悟する必要があるようです。「賃料の滞納」「夜逃げ」「迷惑行為」。それらを経験することでむしろ大家さんとしてのレベルを上げていけるわけですね。
三者三様のやり方ではありますが、いずれもアクティブに動いて結果を出しています。
これから不動産投資を始めようと考えている方にとっては先輩大家さんである三名の経験はいずれも学ぶことが多いかと思われます。やはり最初は「成功者を模倣する」ということは重要だということですね。
「習うよりも慣れろ」ということも事実ですが、自己流は徐々に身に付けていけばいいのです。
リスクを知って飛び込んでいける人間だけが成功を収めることが出来る。
どんな世界でも共通したことではあるのかもしれません。信念は必要です。
三名の大家さんも「最初はあなたと同じ素人」だったことを忘れないで下さい。
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