はじめまして
きらめき不動産 代表の後藤ともうします きらめき不動産は、首都圏の中古ワンルームマンションの売買の「仲介」を行っている会社です
・将来の年金が不安・・
・少しずつでも、将来のために資産を持ちたい！
・銀行に預けても金利はほとんどつかない・・。
・生活にゆとりが欲しい・・
そんな方に、ぜひ首都圏の中古ワンルームマンション投資をおすすめしたいと思います
私どもきらめき不動産では
1. 安く買って
きらめき不動産は転売業者ではありません
売買の仲介手数料のみだから、他社よりも
断然安く買うことができます！
2. 高利回りで貸して
中古物件だから、高利回りが狙えます
実利平均8〜15％も・・人口流入の続く首都圏では賃貸需要は旺盛です
3. 高く売る
売る時にも、お任せください！
出口を見据えた投資で、
資産を守りながら増やしましょう
3ステップのきらめきメソッドを提唱しています
日本の人口は減っているから、空室が不安！
不動産なんて、高くて買えない・・
不動産は売りたい時に売れないのでは？ 滞納されたらどうしよう？
値下がりしそう！ 借金はコワイ！ 地震や火災が起きたらどうするの？
そんな、さまざまの不安をお持ちの方も多いと思います
本書では、いかに首都圏中古ワンルームマンションが
ローリスク・ハイリターンであるかを、たくさんの最新データでご説明しています
ただリスクを恐れているばかりでは、将来の不安は消えません
不動産からの家賃は不労所得です
あなたが何もしなくても黙々と家賃を稼ぎ続けてくれます
ローンを使っても、
毎月の収支がプラスであれば、勝手に残債が減っていきます
「何もしていないのに、気が付いたら結構な資産ができていた」
それがワンルームマンション投資の良さなのです
また、ワンルームマンションの活用法は、
単に投資用として貸すだけではありません
もし一人暮らしの人だったら、買って自分が住んだら何年でモトがとれるか？
ワンルームマンション×マイホームの組み合わせで、住居費が半分に！？
ワンルームマンションで相続税を大幅ダウンさせることができる！
そんな、多面的なワンルームマンション活用法もご紹介しています
首都圏ワンルームマンション投資によって
皆さまの未来がより明るく、きらめくものになりますように・・
本書がその一助になれば、幸いです
後藤聡志(きらめき不動産株式会社 代表取締役)
1976年1月7日 埼玉県生まれ
私立獨協大学卒業後、在学中に貯めた100万円を原資に、1年間をオーストラリアで過ごす。帰国後 趣味を生かして旅行会社、サーファー向けメディア会社などに勤務。
27歳の時、スノーボードで複雑骨折したため、結婚し療養生活を送る。「金持ち父さん 貧乏父さん」(ロバートキヨサキ著)を読み、投資や不動産 に目 覚め、不動産業界に転職。
完全歩合制営業として数社にて研鑽をつみ、トップ営業マンとして販売記録を樹立。
2008年7月きらめき不動産株式会社を創業。
中古ワンルームマンションの仲介に特化し「売主様はより高く売り、買主様はより安く買う」
という顧客本位の営業で実績を伸ばし設立4年で売却物件委託率・神奈川県ナンバー1に(東日本不動産流通機構調べ)。
市場の歪み・業界の慣行等、様々な既成概念を覆し、株式市場のような多くの人が気軽に参加することの出来るマーケットをつくることを目標に、中古 ワン ルーム投資セミナーや、中古ワンルームマンションのオーナー同士の交流会なども積極的に主催している。
About this Title
まえがきより
私が代表を勤めている「きらめき不動産」は、首都圏の中古ワンルームマンションに特化した不動取引を行っています。
不動産会社は全国に星の数ほどありますが、ワンルームマンションを専門に扱っている会社はごく限られています。しかも、新築マンションを売るデベロッパーでも、転売差益を狙う転売でもなく、お客様の売買の「仲介」をメイン業務としている会社となると、当社を含めほんの数社しかありません。
なぜこのようなニッチな業態を選んだのですか？ と良く聞かれるのですが、それは、私自身が、首都圏中古ワンルームマンションが、一番安全確実な投資対象だと確信しているからです。
私がこの業界に入ったのは今から6年前、29才のときです。
やや遅いスタートですが、それまでの私は、大学卒業後、オーストラリアに1年滞在したのを皮切りに、旅行会社の添乗員として各国を回ったり、趣味のサーフィン関係のメディア会社に勤めたりと「いかに人生を楽しむか」ということに価値観をおいた、アクティブな生活をしていました。
転機が訪れたのは27才の時です。スノーボードで複雑骨折をして、1年もまともに歩けない状態になってしまったのです。
会社を辞め、当時つきあっていた彼女と結婚して、自宅で療養生活を送ることになりました。
スポーツを楽しみ、世界を旅して人生を謳歌してきた自分です。いわば楽観的な気持ちで毎日をすごしてきました。しかし、いざ動けないほどの怪我をして収入も途絶えてしまうと、これから先どうすればいいのか、将来への不安で頭が一杯でした。
時間だけは沢山ありましたので、毎日毎日、本を読んで過ごしていました。
そして、その中の一冊に、当時ベストセラーになっていた、「金持ち父さん 貧乏父さん」(ロバート・キヨサキ著)があったのです。
今まで、投資や不動産の世界には無縁でしたが、働けない状態だった自分には「経済的自由」、「お金がお金を生む」、「不労所得」、このようなキーワードの一つ一つが、切実に胸に響きました。
怪我が治ってからは、まずは「投資」についてもっと知りたいと思い、証券会社に就職しました。そして翌年には「不動産」を学ぶために不動産業界に転職しました。
当時は、国内外の不動産投資ファンドやＲＥＩＴが、不良債権処理で安く売られた東京都心のオフィスビルや、リストラで企業が手放した所有地を次々に買収したため、「ファンドバブル」とよばれる不動産価格の上昇が起こっていました。そして東京の物件が不足すると、ファンドバブルの波は札幌、大阪、福岡など地方大都市にも波及していきました。
このファンドバブルを背景に、停滞していた日本の不動産市場は動き始め、地価は上昇に転じました。
某都銀が土地と建物の積算価格を基準に、サラリーマンにもフルローンやオーバーローンの融資をつけるようになると、積算評価の出る高利回りの中古ＲＣ一棟ものが、投資対象として人気を集めるようになりました。
地域としては、地方都市の方が積算がとれるということで、札幌、名古屋、福岡などの物件が、一億円二億円という値段で、飛ぶように売れていました。
一方、私はその頃、投資用マンションの完全歩合性の営業マンとして働いていました。業務内容は、バブル期に新築でワンルームマンションを購入したオーナーさんから物件を買い取り、新しい買い主を探して売るというものです。
毎日毎日、バブル期の物件を持つオーナーさんを調べてひたすら電話をかけ、
「お困りではないですか？」
「売っていただけませんか？」
と営業をしていると、なんとも切ない気持ちになってきたものです。
バブルから20年。
バブル期の新築ワンルームマンションのオーナーさんに、キャッシュフローがプラスになっている人は一人もいません。
時代が巡ってファンドバブル、プチバブルと再び投資ブームに市場は沸き、投資家が高利回り物件を奪い合っているのに、電話の先にいるバブル期の新築ワンルームマンションのオーナーさん達は、入居者がいて毎月家賃が入っているにもかかわらず、新築で購入してから20年間、ずっと赤字で、今でも毎月数万円の持ち出しが続いているのです。
「なぜ毎月損をするような物件を買ったんだろう？」
今の感覚で考えると全く理解ができませんが、当時は「損をした分、税金が安くなる」という節税目的での購入や「積み立て貯金感覚で毎月たった1万〜2万円を負担すれば、退職する頃にはローンが終わって、年金代わりにずっと家賃が受け取れます」といったセールストークがまかり通っていたのです。
また、毎月損を出して節税しながら、「将来物件価格が上がるのを待つ」というキャピタルゲイン信仰も健在でした。
では、なぜ儲からないと気がついた時点でさっさと売らなかったのでしょうか？
それは、元々高かった新築価格が、バブル後に急落したため、「残債>売却価格」の状態が続き、処分するには差額分の現金が、追加で必要だったからです。
そのようなバブル期物件のオーナーさんとお話していると、流行に流され、よく勉強もせずにハイレバレッジをかけることの危険性を、ひしひしと実感します。
不動産投資で多額の借金をして失敗をすると、売るに売れず、長年に渡って借金と支払いで苦しむことになるのです。
そして2009年。リーマンショックをきっかけに、日本の不動産のファンドバブル、プチバブルもあっさりと弾けました。
今度は、地方の高利回り物件をフルローンで買っていた大家さんたちが、空室や家賃の下落、何ヶ月分もの広告費や高い修繕費などで、窮地に陥っています。
そんな不動産バブルの浮き沈みの中で、安定して無傷だったのは、首都圏中古ワンルームマンションのオーナーさんたちだけです。
前オーナーさんが毎月の赤字に苦しんだバブル期物件も、次のオーナーさんにとっては10％前後の利回りを生んでくれる優良資産です。
また、購入価格がバブル期の大家さんの4割以下という安さで、既に下がりきっているので、ここからの下落幅は緩やかです。売却する時にも、運がよければ購入価格とさほど変わらない価格で売れる可能性もあります。
投資に絶対はありませんが、少なくとも、首都圏中古ワンルームマンション投資であれば、一家離散や破産といった不幸な結末を迎えるほどのダメージを受ける可能性は、限りなく低いと思います。
こう見ると、バブル期のオーナーさんは本当にお気の毒です。勉強不足といってしまえばそれまでですが、私は、時代も悪かったのだと思っています。
バブルや景気の波は、後からみてああだった、こうだったとわかるもので、その最中にはなかなか判断できるものではありません。
それはプロでも同じことで、プチバブル期に業績を伸ばした新興不動産会社も、リーマンショック後はバタバタと倒産してしまいました。
先の事は、誰にもわからないのです。
ですから、私は現在成功している首都圏中古ワンルームのオーナーさん様にも、ただ漠然と持ちつづけるのではなく、出口として「売却」を考えておいた方がいい、とアドバイスさせていただいています。
なお、本書のタイトルに「8年」と付けたのは、10％前後の利回りで運用した場合、このくらいの時期で手放せば、ローンを組んでいた場合でも、ほぼ持ち出しなくプラス収支で精算することが可能だからです。
築20年で買った物件であれば、売却時にはまだ築28年です。まだ十分に家賃を稼いでくれるので、次の買い手もすぐ見つかるでしょう。
相場の格言で「頭としっぽはくれてやれ」という言葉がありますが、不動産投資においても、それは当てはまります。投資の目的が老後の年金の補てんだとしても、一生同じ物件とおつきあいする必要はありません。一番美味しい部分だけを頂いて、こまめに利益を確定し、その時の時代にあった投資対象に乗り換えていった方が、より安全性は高まるように思います。
話は戻りますが、当時私のいた会社では、そのように困っているバブル期物件のオーナーさんに電話をかけ、物件を買い取っていました。これは物件の「仕入れ」です。
そして、その物件に転売利益を乗せ、新しいオーナーさんに販売していました。いわゆる「転売」です。
しかし、これでは既に損切り状態の売り主さんを買い叩くようで申し訳ない、買主さんに直接売れば、売主さんはもっと多くのお金を手にできるのに...。そのような思いをいつも抱いていました。
そこで、その後独立して立ち上げた「きらめき不動産」では、中古ワンルームマンションの「売り主さんと買い主さんの売買仲介業務」をメインの業務にすることにしたのです。
今まで会社の「転売益」にあてていた部分はお客様に。弊社は仲介手数料だけを頂くという仕組みです。
図直す
物件に対する情報はもちろん、売主様から買主様へのお金の流れを明確にし、安心していただける売買取引を提供しようと日々心がけています。
おかげ様で、4年目を迎える現在では、売主様から直接、投資用中古ワンルームマンションをお預かりしている数が、神奈川県ナンバー1となりました。
不景気かつ不透明な時代であるからこそ、ローリスク・ハイリターンの「首都圏中古ワンルームマンション投資」を通じて、皆様の毎日、そして未来を、より明るくきらめいたものにしていただきたい・・・。
そのような想いで、本著を上梓いたしました。
この本が、読者の皆さまが投資で豊かになるための一助になれば幸いです。
2012年 きらめき不動産 後藤聡志
