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ソフトウェア開発、読書、ダイビングのネタを中心に綴ってます

2010-05-19

不動産投資を始める前に読むべき投資本4冊

20:27 | 不動産投資を始める前に読むべき投資本4冊を含むブックマーク 不動産投資を始める前に読むべき投資本4冊のブックマークコメント

一時期不動産投資をしたいと思った時期がありました。

  • 本を読んだり

色々と情報収集をしたわけですが、


結論としては、不動産投資、それも特にマンション投資は行わないことに決めました。


結局、投資用マンション購入には至っていませんので、実体験ではありませんが、今不動産投資に興味を持っている人は、参考までにこんな本を読んでみる事をお勧めします。


不動産投資以外にも得られる知識もあります。不動産投資に全く興味がないという方も読んでみても良いのではないでしょうか。


1.金持ち父さん貧乏父さん

金持ち父さん貧乏父さん金持ち父さん貧乏父さん
白根 美保子

筑摩書房 2000-11-09
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順番が逆かもしれませんが、この「金持ち父さん、貧乏父さん」を読まれて、同じように不動産投資に興味を持たれた方もいるのではないでしょうか。

説明の必要の無いほど有名な本ですが、つまり金持ち父さんになるための方法はこういう事です。

  • 支出を少しでも減らして、投資に必要な資金を貯めなさい。
  • 不動産を購入して、不労収入を得なさい。
  • 法人を立ち上げて、税金を少しでも収めなくても済むようにしなさい。

とこんな感じです。


この本を読むと、実際に不動産を購入するかどうかはともかく、無駄な支出を減らそうという意識にスイッチが入ります。


特に

「1発たたけば価値が半分になる高価なゴルフクラブを買っても、金持ちにはなれない。」

「金持ちは、まず投資をする資金をためて、儲かったお金で贅沢をするが、貧乏人はお金を手に入るとすぐ上のクラスの生活(つまり消費)を手に入れようとする」


とこんな説明は目を覚まさせてくれます。



それで、不動産投資!?なんて目標を立ててしまったりもするのですが、なにせこれは海外の事例です。



不動産については、日本とアメリカでは事情が違いますし、税金の仕組みも違ってくるわけです。


そんな訳で日本の事例が気になってきます。



日本人が書いた不動産等資本も山程出版されていますが、その中でも強烈な個性を放っているのがこれ。


2.専業主婦が年収1億のカリスマ大家さんに変わる方法

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表紙も強烈ですが、中身も強烈です。


本屋で立ち読みしただけですが、内容は、いかにして不動産という資産を作ったかという体験談です。


  • 私みたいなおばちゃんだって、不動産投資でビッグになれる。
  • ロバートキヨサキが金持ち父さんで言ってた事なんて先取りしてやっていた。
  • ボロ物件だって、高収益の不動産によみがえらせる事ができる。

という、誰だって、やる気さえあれば不動産で成功できる。というメッセージをビシビシ伝えたいのが分かります。



確かに、著者の言う事も一理あるのですが、この人の置かれた状況がそもそも特殊です。



  • 旦那さんに一定した収入があって、まとまった資産もある程度あったよう。(推測にすぎませんが)
  • 週末も含め、不動産に使える時間が、普通のサラリーマンよりも断然に多い。
  • リフォームは旦那さんが建築関係の仕事らしく自分たちでできる。


とこんな感じです。さすがに普通のサラリーマンが週末だけの時間を使って真似できるものではなさそうです。



やっぱりそんな簡単にもうけられる方法などなさそうです。


しかし、なにもこの本の著者のように一棟もののアパートに丸ごとに投資する方法だけでなく、マンションの区分所有ということもできます。


とすると、その実例が気になってきますよね。


もっとサラリーマン向けの不動産投資について書かれた本がこちら。


3.サラリーマン大家さんが本音で語る中古マンション投資の極意

サラリーマン大家さんが本音で語る中古マンション投資の極意 (お宝不動産セミナーブック)サラリーマン大家さんが本音で語る中古マンション投資の極意 (お宝不動産セミナーブック)

筑摩書房 2007-04
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この本が、上2冊の本と決定的に違うのは、具体的な事例が載っている事。


それも、マンションの購入価格、家賃、管理費など細かい部分に渡って実際に著者が購入した物件について紹介されています。


さらに、家賃下落率、空室リスク税金まで考慮に入れた細かいシミュレーション結果まで載っています。


これはかなりの説得力があります。


実はこの本を読んでいる間に実際に不動産投資セミナーに参加してきました。

主催していたのは不動産会社ではなくて、不動産管理会社のこちら


このセミナーに参加したあとに個別相談会を申し込むと、具体的な物件を紹介してもらえます。

そこでは利回り5%、7%といった物件がぞろぞろ出てきます。


いまや普通に預金しても微々たる利子しかつかない中、これはかなり魅力的に思えてきます。


しかし、ここで冷静になって、この本で学んだシミュレーションを行ってみました。


資料に載っている利回りというのはあくまで単年度のもので、またその中には不動産会社などに払う手数料などは除外されていたり、固定資産税なども当然省いていたりする場合があります。


さらに、管理費修繕費なども払う必要があります。マンションの場合は約10年に一度程度大規模修繕を行ったりしますが、このとき一時的などが追加で必要になる場合もあります。

また当然物件の設備が老朽化している場合には、それを変える必要もでてくるのではないでしょうか。

これらを全部考慮して、計算してみて分かった事実は、、、。

不動産投資から得られる収益は、手数料が非常に高い。


ということです。


もちろん収益は入ってきます。しかしそれを手にするのにかかる、手数料が高額なのではないかと言うことです。


さらに、物件を実際に見に行く時間、税金などの支払いの計算をするにのにかかる時間、不動産そのものの価値下落リスクなどを考えると、とても手を出す気は起きませんでした。


とはいえ、この本の著者のようにうまく、いい物件に出会う事ができれば話は違うのかもしれません。


そして、決定的に不動産投資を諦めさせてくれたのがこの本

4お金持ちになれる黄金の羽根の拾い方

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どうも名前負けしているのではないかと思えますが、名前よりは胡散臭く無い本です。


不動産投資に特化した本ではなく、資産形成にについての本ですが。


気になったのはこのところ

不動産業者が言うように、マンション投資がそれほど有利ならば、どうして、他人に売却するのか?自分たちで商売したほうがよっぽどお得ではないか。


たしかに確実にもうけられる物件であればその業者そのものが銀行から融資をしてもらって、運営したくなるはずです。


という訳で、思ったよりも長くなりましたが、不動産投資を諦めた経緯がこんな感じです。


最後に、不動産投資に向いている人はこんな人ではないか、という条件も考えてみました。

  • 資産が余っていて、他に投資先がない。税金対策もしたい。
  • 自分は不動産についてはかなりの目利きで、掘り出し物件を見つけるまで何件だって下見ができる。手に入れた物件も自分で手を入れてよみがえらせる事ができる。
  • すでに不動産業界で働いていて、市場に出回る前の掘り出し物物件に出会う確率が高い。

こんな方たち以外は手を出さない方が無難ではないかと思っています。


不動産は、株式などと違い、流動性が低い金融商品ですから、慎重に投資をした方がいいですよね。



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