不動産鑑定士への道(受験〜実務修習) このページをアンテナに追加 RSSフィード

2009-03-12 修了考査で不合格になることについてのロジック

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不動産鑑定士の実務修習は1〜3年かけて行われ、講義、基本演習、実地演習を経て、すべてにおいて認定を得た者が修了考査にすすみます。

修了考査は面接と小論文ですが、小論文は事前にテーマを与えられ、1週間程度の時間が与えられるためそれほど差がつくとも思えず、もっぱら面接が主眼になります。

ここで、講義(確認テスト)、基本演習(3回)、実地演習(23類型)、すべて協会から『認定』をもらった人が、最後に面接で落ちるとはどういうことなのか?という疑問が当然浮かびます。つまり与えられたカリキュラムですべて認定を受けた人がなぜ『面接』を受けて落ちるのか。

私が考えていたのは、実地演習における不正が判明した場合。

実地演習の提出物が認定を受けていても、当人がきちんと手順を踏んで作成したものでなければ課題を行った意味が無いわけで、面接で詳細をたずねることで「本当に自分で調査からやったのか?」を確認しているのではないか、それで不正行為が発覚した場合に落としているのではないかという点。

この場合、「認定」そのものに意味が無いのだから落ちてもしょうがない。

しかし、そうではなくきちんとすべて自分で作業し、認定をもらっても落ちる場合がある。矛盾するようにも思うが、これについては受験前にそのロジックが説明された。私の方で要約しますと

実地演習における「認定」は100点とは限らず、ある程度の基準で認定している。しかし、修了考査を受ける時点では求める水準に達している必要がある。従って、「認定」をもらったとしても不十分な点がある可能性があり、その場合は、引き続き研鑽して修了考査までには必要水準を有していなければならない。それが出来ていない場合が、修了考査で落ちる場合

つまり、実地演習を提出しているのは鑑定士になるための途中段階だから、ある程度の出来で『認定』を出している。しかしそれがイコール鑑定士としての実力を有している、鑑定士として十分な成果物であるという意味ではない。だから、全部認定=修了ではない、ということです。

なるほど、よく出来たロジックだと思う。

しかし、そうであるならば、実地演習について認定、非認定と結果を通知するだけでは不十分で、「一応認定だが、この点とこの点に疑義がある」など『出来ていない部分』の指摘を頂かなければ、修了考査までにそれを勉強しなおすことも、身に着けることもできない。

ただ『認定』と言われただけでは「自分の評価書はよくできていたんだな」と思ってしまっても仕方が無いのではなかろうか。

今回、修了考査の前に、実地演習において指摘事項、減点事項になったポイントが公開されました。(協会ホームページで見られます)これは、上記のような指摘を想定しての対応ではないかと思います。見直しておくべきポイントは公開しました、という。

しかし、やはり上記のようなロジックを貫くならば、個別に改善点の通知、指導をしたほうが、不動産鑑定士として必要な力を身につけるという修習の目的を果たせるのではないかとは思います。


*本当は考査の結果発表後にアップしようと思っていましたが、落ちていた場合に「負け犬の遠吠え」のようになるのを避けるため、先にアップすることにしました。

修習生Y修習生Y 2009/03/12 22:19 実地演習、修了考査ともに問題点は、ご指摘の通りだと思います。ただ、修了考査前に公開された実地演習における指摘事項、減点事項を見たとき、口述試験とあまり関係ない事項ばかりだったと感じました。また、実地演習時には完璧でなくても、口述試験の段階で必要な水準であればよく、修正事項があれば、口述試験時に修正すればよい旨を協会に私は確認しました。しかし、いずれも懐疑心を抱いていました。実際に口述試験で公開された指摘事項について聞かれませんでした。また、明らかに誤りである場合を除いて、簡単に修正してもいいか悩みました。私の場合、口述試験はマンションで収益価格の算出する過程で、総収益に駐車場収入を計上してしまったことに気付いていました。なんとか逃げ道はないかと考えましたが、説得力のある理由が見つからず、口述試験では、案の定聞かれ、誤りを認めました。このとき、面接官に「駐車場収入を計上して収益価格が高くなったわけですね」と言われました。この言い方はどのように解釈したらよいか今でもわかりません。いずれにしても、実地演習と修了考査との間に何か関係があるかのように感じますが、残念ながら両方の試験委員は異なり、連携はないと思います。この点も問題があります。さらに今年の修了考査の結果を見なければわかりませんが、昨年は、年齢が比較的高いと合格率が低く、女性の合格率が異常に高く、さらに鑑定業界に在職していない者の合格率が低かった傾向がありました。この傾向の中に恣意性がないことに思いたいです。また、ある面接官の合格率も低かったことも気になります。修了考査までの過程の問題、口述試験の不公平感についてはなんとかしてほしいものです。合格発表までまだ10日間ほどありますが、いろいろなことが頭に浮かび不安感がよぎります。私は再履修ですので、後がなく周りの方には、自信がないことを伝えています。情けない状態です。できれば、自信をもって合格できると自分の中で確信をもっていたかったです。また、不安感に襲われたときコメントさせてください。

国家試験制度の大切なこと国家試験制度の大切なこと 2009/03/13 13:16 皆さん、いろいろ試験制度のご不満なようですが、まとめて見ますと、客観性、公平性がないためでしょう。また、認定という言葉が誤解を産んでいると思います。試験制度が発足してようやく2回目が終わろうとしている黎明期ですから、多少の不備は仕方ないと思います。晴れて鑑定士になった時に、鑑定士協会活動として試験制度に関する提言をしていただければと思います。(後続の受験生のためにも)
皆さんが、提出した内訳書の中には、出来の良かったもの、悪かったものがあると思いますが、出来の良かったものが口頭試問で質問されれば、ラッキーですがその逆の場合は、アンラッキーとなります。おかしいですよね。そもそも最終の口頭試問で決定的に、落とされる方は、せいぜい全体の数パーセント程度(内訳書をすべて自分で作っていないなど)ですから、それを無理やり20%程度落とそうとするところに無理があります。提出した内訳書が不適切なら、その時点で非認定とするか再提出を求めるべきでしょう。
おそらく、このブログを見られている方の大半は、合格されるものと思っておりますが、晴れて合格された時は、この数ヶ月間で感じたことで、改善すべきと思うことを、協会にぶつけて下さい。

h18_reah18_rea 2009/03/13 16:00 修習生Yさん
>口述試験とあまり関係ない事項
結局、ご紹介したロジック自体が付け焼刃なのではないかと思っているわけです。実地演習の課題に対して、フィードバックをしていないのに、修了考査までに課題を克服しておくように、と言うのはロジックとして成り立ってません。
それで発表したのがあの一覧であって、『後付け感』が否めません。

協会の言うことを信じれば、認定された内訳書の中に明らかなミスを発見した場合は、修了考査では正直にミスを認め、本来こうなるべきだった、と説明すればいいはずですが、修習生Yさんの感触としてはそうではないのでしょうね。

修了考査自体の公平性については、もうすでに色々書かれているので改善を期待したいと思います。

与太郎与太郎 2009/03/14 20:22 マンションに駐車場があれば収益価格で駐車場収入を計上してもよいのでは?
と思いますが何が間違いなのでしょうか?

修習生Y修習生Y 2009/03/14 23:31 私の説明不足で与太郎さんに誤解を与えて申し訳ありません。書いた以上責任あるので、もう少し詳しく説明します。マンションにおける駐車場は専用使用権に属し、債権的性格(賃借権)と物権的性格(所有権)に分かれます。私の案件の場合には、管理組合と賃貸借契約を締結した債権的性格のものでした。この場合には、賃料収入は管理組合に支払われます。よって、専有部分の所有者が第三者に賃貸しても収入にならず、収益価格において計上する必要はない。もし、計上するならば、通り抜け費用として両建て計上する必要があります。共益費の扱いと同様です。内訳書において、駐車場収入の帰属先を管理組合とする一方、収益価格で駐車場収入を計上したためにこの矛盾を指摘されました。私の場合は、口述試験前に誤りに気付きましたので、冷静に受け止め誤りを認めました。もし、気づかなかったら、冷静さを失っていたと思います。しかし、このことで、不合格理由になった場合には、何故前もって指摘しなかったかと言いたいです。私の案件の場合には、想定上であったため、内覧できず、できる限り資料を収集し、内訳書に詳細に書いたことが裏目になったと思われます。やや細かく書き過ぎたので、比較的細かい論点を聞かれました。施工業者はどこか、分譲パンフレットや売買契約書はいつのもので、どうして入手できたか、などでした。不合格にするために、荒さがしをしているようでした。面接後、気分のいいものでは決してありませんでしたので、不合格の確率が高いと思っています。ただ、質問事項を通じてどのような理由で不合格にするか疑問です。

h18_reah18_rea 2009/03/16 09:18 修習生Yさんのご説明で十分だと思いますが。

一棟の貸家及びその敷地(賃貸アパート・オフィス)の評価なんかだと、駐車場収入もオーナーの収益になるので与太郎さんの言うように計上することになると思いますが、区分所有建物及びその敷地(分譲マンション)では、駐車場部分の所有権まで持っているいうことはレアなのではないかと思います。

やや、あまり深く考えてませんので変なこと言ってたらすみません。

不動産鑑定の魅力不動産鑑定の魅力 2009/03/16 13:47 合格発表まで1週間余りですので、みなさんが感じている不動産鑑定士の仕事の魅力について、聞かせてもらえませんか? もうすぐ、鑑定士になるのでしたら、その魅力について、語ってもらえませんか?

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