今日も不動産でお役立ち!

依頼者のために走り続ける不動産コンサルタントの日記です。

意外と知られていません。

不動産業者に自宅などの不動産の価格を査定してもらったこと、ありますか?

「いつになるかわからないけど、いつかのために価格を知りたい。」
「売却を考えているので、価格を確認したい。」
中には、「遺産分割協議の調停にため裁判所へ提出したい。」などの理由で査定の依頼があります。

査定依頼自体、費用はかかりません。かからないと言うのは、価格査定自体で費用をいただくことが認められていないのです。

不動産鑑定士に依頼した場合には、「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づいて鑑定費用が必要となるわけです。

但し、コンサルティング契約に基づいたものである場合、費用が発生いたしますので注意が必要かと思います。

本日も査定依頼を受けた2件の方に査定報告書の説明と報告書の提出をさせていただきました。

その際にも、2件ともに「費用はおいくらでしょうか。」などと言われます。(実際、100%に近い確率で言われますが、)

私「費用は必要ありません。」(実際実費ぐらいはいただくケースがあります。)

依頼者「必要ないのですか、他の業者さんは支払いましたけど・・・・、」

私「査定書では費用請求出来ないんですよ。実費がかかれば実費と手間賃くらいは可能ですが、今回は資料もすべて用意していただきましたので・・・、」

依頼者「そうなのですか。」

と、言った具合に意外と知られていないようです。

依頼をいただいた2組ともに収益物件、いわゆるアパートの価格の査定でしたが、大家業をされている方でも意外と理解されていないのが経費率(賃料等の収入に対する必要経費の割合)ですね。

経費として、固定資産税や建物管理費、賃貸管理費などは理解されているようですが、空室が出た場合に発生する広告費や、現状回復費用、修繕費、定期的に行う大規模修繕費などは、ほとんど考えていないか、非常に少なめに見ていてしまっているようです。

これはあくまで概算ですが、新築であれば経費率は20%前後で済むようですが、築後経過したものであれば、経費率は30%〜40%ほどは必要です。※参考までに老朽ビルでは50%前後かかります。

賃貸経営にも損益分岐点が存在し、損益分岐点を超えた部分が利益になるのです。

「知らなかった。」とは言えない状況も生まれる場合もあります。再度確認してください。

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●自己紹介
不動産コンサルタント・相続コーディネーターをやっています。
小学校3年生の時から野球を始め、プロ野球選手になるのが夢でした。
しかし、大学まで続けた野球を断念。
その後不動産業に従事し、現在では不動産コンサルタントとして日々精進中です。
現在の保有資格は、
CPM(公認不動産経営管理士)・・・ご存知でしょうか?
不動産コンサルティングマスター・・・以前の不動産技能登
宅地建物取引主任者・・・来年には宅地建物取引士?
住宅ローンアドバイザー・・・住宅ローンの資格です。
・・・・もう少し資格があると、箔も付くのでしょうが「資格より経験!」が大切と考えます。(負け惜しみ?)
▼目標
プロフェッショナルな不動産コンサルタントになる。
▼主な業務の内容
資産管理・運営・企画から固定資産税の見直し・相続対策・処理、相続税対策、借地・貸家問題、家賃滞納処理など不動産の運用適性判断を含めた総合的なアドバイスを行っています。
「簡単に言えば、資産管理コンサルティングです。」
コンサルティング業務
相続コンサルティング(対策・分割・納税)  
固定資産税見直し業務 
不動産セカンドオピニオン業務
古アパートの整理等
空室アパートの現状分析と改善提案
借地権の整理・交換等
▼ネットワーク
弁護士・税理士・不動産鑑定士司法書士土地家屋調査士行政書士の士業からハウスメーカー、便利屋まで各種相談案件にあった専門家とチームを作り対処いたします。
▼その他
湘南ねぶた祭り実行委員長
小田急江ノ島線六会日大前」駅にて毎年8月に催行しています。
▼生い立ち
1965年7月16日藤沢市に産まれました。
1970年六会幼稚園入園 1972年卒園
1972年六会小学校入学 1978年卒業
1978年六会中学校入学 1981年卒業 3年間野球部でした。
1981年藤沢商業高等学校入学 1884年卒業 3年間野球部でした。
1984亜細亜大学入学 1988年卒業 4年間野球部でした。
▼好きな言葉
☆自分の中の力を信じる!
☆気取らないことが幸せの第一歩
☆変わることに恐れる必要はない
☆失敗なくして成功はない
☆何事もやってみることの大切さ
など

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