ike-chinの日記

■[投資][勉強]飯田グループから三栄建築設計について考える。

東栄住宅、飯田産業、アーネストワン、タクトホーム、ファースト住建、一建設、アイディホーム。このあたりは全部同じグループなんだね。

大和住銀日本小型株ファンド 月次開示資料

　2000年前後から、不動産業界の中で戸建住宅の建売分譲を主力事業とする企業の上場が増加してきました。東栄住宅、飯田産業、アーネストワン、タクトホーム、ファースト住建、一建設、アイディホーム……実は、これらはすべて同根の企業で、「飯田グループ」と呼ばれています。

　個別企業ごとに若干の差はありますが、同グループのビジネスモデルには全般に以下のような特徴があります。

1. 一次取得者を対象とした低い価格設定、
2. 現場数を増やすことで大工を囲い込み建設コストを低減、
3. 地場不動産業者との連携による機動的な用地仕入・物件販売、
4. リスクの低い数戸単位の小規模開発が中心。

このビジネスモデルを1980年代に確立したのは一建設（当時の社名は飯田建設工業）で、その後同社の幹部社員が創業者からの出資を受けながらのれん分けを行う形で各社が設立されました。

　このビジネスモデルは通常の粗利率が十数％と決して利幅は大きくありませんが、資金回転が速いため、支店展開のタイミングが適切であれば急速な成長が可能です。反面、地場不動産業者を中心とする無数の競合相手と差別化する要因がさほど大きくはないため、需給バランスが崩れると利益率低下に見舞われます。現在の状況も、2008年の不動産融資引き締めによる業者淘汰の影響が一巡し、各社の規模拡大でグループ内競争も激化、利益率は低下傾向となりつつあります。

　利益率低下は戸建業者の短信を読めばわかる。三栄建築もしかり。

　東北復興に職人が取られている影響で工賃が高騰しつつあるとかいう話も耳に入ってくる。競争激化による販売単価の低下及び原価率の上昇をカバーするためには、販売物件数を増加させる必要がある。「実需は堅調に推移している」と短信にはあったけども、どこまでカバーしうるものなのか。マンション販売が好調なので戸建の需要もありそうなもんなんだがなー。

彼ら（＝飯田グループ）が規格型住宅を大量施工することによってコストを引き下げるビジネスモデルを採っているのに対し、同社は地域のニーズや地型に合わせ、一棟ごとに異なる設計をしている点が特徴です。

　飯田グループ各社は90年代末から急成長を開始しましたが、2007年ごろからはグループ内や同グループを模倣した企業との用地仕入競争が激化し業績を悪化させました。その後の不動産融資規制によって用地価格が反落したため、現在は各社とも業績が回復していますが、再び仕入競争が激化する懸念は払拭できません。それに対し、同社は規格型住宅の建てられない変形地やローコスト住宅では釣り合わない高級住宅地も開発対象にできるため、仕入競争による業績悪化は小幅にとどまり、業界環境が好転した現在は飯田グループ各社よりも一歩早く用地仕入を拡大しています。

　上記のように、同じ戸建業界とはいえ、同一設計の住宅を大量に作るというより土地に合わせて設計するビジネスモデルだから少し事情は異なると思うんだよね。設計能力があるがゆえに利益率を高く設定できる。

三栄建築設計　業績予想の修正

不動産請負事業及び賃貸収入事業の売上高は増加しましたが、不動産販売事業におきましては、当第２四半期累計期間の計画販売件数を下回る見込みとなり売上高が減少しましたので、全体の売上高は予想を下回ることとなりました。

なお、平成24年８月期通期の業績予想については本業績予想の修正が、不動産販売事業における一部大型現場の造成工事等の遅れが主たる要因であり、当事業の通期計画は達成可能であると見ており、通期の業績予想は変更致しません。

三栄建築設計　１Ｑ決算短信

１．不動産販売事業

不動産販売事業においては、契約件数は、211件（前年同期166件）となりました。しかしながら、販売件数が146件(前年同期166件)となったことに加え、利益率が前年同期よりも低かったことにより、売上高及び利益が前年同期に比べ減少しております。

　その結果、売上高は6,087百万円（前年同期比15.4％減）、売上総利益は1,072百万円（同31.2％減）となり、営業利益は665百万円（同43.6％減）となりました。

　「特徴・強み」として住宅完成前の契約率の高さが上げられているので、前年同期を越える契約件数と前年同期を下回る販売件数の差は住宅の完成の遅れによるものなんだろう。

　下方修正の原因となっている「大型現場の造成工事等の遅れ」というところ。造成工事というのは次のとおり。

宅地造成に伴うがけくずれと土砂の流出による災害を防止するため、法律に基づき指定された区域内で一定規模以上の「切土」「盛土」「整地」の工事を行うときには、事前にこの法律の許可を受けなければなりません。

　大型現場であるから、建機や人手の確保が必要だろう。遅れの原因が、天候によるものなのかもしれないが、１Ｑが10〜12月だということを考えると、やはり震災復興に持っていかれていると考える方が自然だろう。旺盛な需要に比べて建機や人手が足りない東北へ、東京から持っていかれている構図だと思う。

この予想が当たっているとすれば、今後、復興工事の隆盛如何によってはますます必要な建機・人手の確保が難しくなるはず。通期としてみれば、復興工事は一服するとの見込みから通期予想を変えてないんだと思う。

企業倒産件数、復興需要で東北は8か月連続減少…1月　帝国データバンク（2/9記事）

　帝国データバンクが8日発表した1月の全国企業倒産集計によると倒産件数は前年同月比2.6％減の951件と2か月連続で減少した。震災復興需要の効果もあり、建設業が3か月連続で減少した。特に東北は同45.1％減と8か月連続で前年を下回った。

　

　これから本格的に予算がつぎ込まれていく。３年は復興需要が見込まれる。そこで東北地区内で需要と供給がつりあえばいいのだがね。

　とりあえず、冬場の東北は、凍った土にシャベルが通らないとか工事には向かない季節なので、その間に必要な造成工事をやってもらいたいものだ。

　逆に、雪が溶けて予算が投入され始めた後の東北の動きがどうなるかだな。

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