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三河人の徒然ものぐさ 〜激安収益物件奮闘記〜

2015-10-08 大東建託からの提案と実情(その2)

大東建託からの提案と実情(その2)

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前回からの続きになります。

大東建託からの提案と実情(その1)

http://d.hatena.ne.jp/mikawajin/20151007


私がなんとなく解っているようで解らないし、興味も無いものとして

「家賃保証」がありました。

興味が無い理由としては

リスクも無く、そんな楽で旨い話は無い

・利益を無駄に搾取されていると思ったから

といった所でした。

実際、普段勉強会で会っている大家さんの中には、誰一人として

「家賃保証」を利用していませんし、羨ましがっている人も

やろうとしている人も居ません。

「地主さんじゃないから(利用出来ない)」

という理由でもありません。

なぜなんでしょう?

興味も無かったので、理由を誰にも聞いた事がありません。


以前、こんな話を某大手アパートメーカーの方から聞きました。

「家賃保証なんて『意味が無い』。

 あんなもの契約翌日にでも無効に出来るし。」

私はこの話を聞いた時、意味が解りませんでした。

どういう事なんだろう?

今回の一連の件で、調べてみました。


まず、前提となる「家賃保証」。

この「保証」ってなんでしょう?

以下、一部転載ですが、リンク先の原文を全て見る事を

強くお勧めします。

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■「家賃保証」は東建、大東の「言い値」の偽保証、

 半数は泣く泣く手放す現実

(中略)

結論を言えば、一括借り上げ、という法律はない。

契約書によるといいたいが、仮に「家賃減殺はしない」とあっても

「借家法」で、即、無効とされる。

「保証します」・・・・日本語の曖昧さで

誰が何をどのように保証するのか」皆目不明だ。

実質的に、業者は家賃は保証していない。

(中略)

「家賃保証」の「保証」とは東建,大東の「言い値」の保証であり、

どの水準をどの時期までは保証するのか、何も最初も言わないし、

途中も言わない。

http://madonna-elegance.at.webry.info/201105/article_19.html

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上記の記事を見るように「保証」の意味は曖昧です。

都合良く、受け手が解釈してはいけないと警告しています。


さて、上記の文中には、以下の言葉が出てきました。

---------------------------------------------

> 結論を言えば、一括借り上げ、という法律はない。

> 契約書によるといいたいが、仮に「家賃減殺はしない」とあっても

> 「借家法」で、即、無効とされる。

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別の記事から、もう少し詳細を一部転載します。

こちらも、リンク先の原文を全て見る事を強くお勧めします。

---------------------------------------------

(中略)

業者は10年間家賃を据え置くといいますが、信用してはなりません。

家賃を固定できるのは、定期借家(10年など期間が決まっていて更新がない)で

賃料増減額請求権の排除の特約を結んだ場合だけです。

業者が、そのような自分に不利になる契約をするはずがありません。

業者は、この家賃保証契約をいつでも解除できますし、

いつでも家賃を下げることができます。

しかも合法的にです。

(中略)

家賃保証の本質は又貸しです。

大家が業者に部屋を貸し、業者が一般住民に部屋を貸す仕組みです。

以前は家賃保証する業者の位置づけがあいまいでした。

しかし10年前の最高裁サブリース訴訟で決着しました。

(中略)

結果は業者勝利です。

この裁判で家賃保証は普通借家法に当たると認定されました。

つまり家賃保証する業者は、そこに住んでいる住民と同じ権利を

持つことを意味します。

そのため業者は、その家賃保証契約をいつでも解除できますし、

いつでも家賃を下げることができます

http://realestate.yahoo.co.jp/knowledge/chiebukuro/detail/12103777367/

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あー、なるほどです。

大東建託の場合、以下の流れになります。

[大東建託]→[大東建物管理]→[大家さん]


簡単に言えば「大東建物管理」は「入居者さん」。

入居者さんが「家賃下げて!嫌なら出て行く!」と言ったら

大家さんは、引き止める事は出来ませんね。

そして現在の法律上、大家さんより入居者さんの方が弱い立場と

位置付けられていて守るようになっており、実際にその通りの

裁判結果です。

「絶対、10年間は家賃下げませんから!」

「契約書にも『絶対に下げません』と書いてありますし!」

「私たちの過去の実績を信用して下さい!」

と、日本人の良心・人情に訴えるような事をいくら言っても

イザとなったら、簡単に覆せる仕組みになっています。

つまり「家賃保証」は、一括借り上げしている側を信用するしか

無い、素晴らしいシロモノです(笑)

もちろんアパートメーカー側は、この事実を知っています。

メーカー側は、絶対に損しない仕組みを作り上げています。

オーナー側だけがリスクを取る仕組みを完成させました。

流石はプロです。


最後に、過去の「家賃保証」に関する裁判事例が掲載されている

サイト記事を一部転載します。

こちらも、原文を一読する事をお勧めします。

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このページでは、実際に起こったサブリースの訴訟例を見ながら、

まずは如何に日本の借地借家法が借主有利にできているかを

理解すると共に、

契約書に「賃料値下げはできない」旨が記載されていても、

訴訟での結果、借地借家法観点から無効とされた事実

知って頂きたいと思います。

当ページ内で紹介する訴訟結果に限らず、契約書の条文は

私法に過ぎないため、私法の中でどう記載されていようが、

借地借家法などの民法(特別法)上、契約書の条文が認められない

というケースは不動産に纏わる訴訟では珍しい事ではありません。

(そのほとんどが、借主保護の精神に基づき、判決が下されているようです。)

http://www.sublease-osaka.com/sub_hanrei.html

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長くなりましたので、続きはまた後日書きます。


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