大東建託からの提案と実情（その２）

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前回からの続きになります。
■大東建託からの提案と実情（その１）
http://d.hatena.ne.jp/mikawajin/20151007

私がなんとなく解っているようで解らないし、興味も無いものとして
「家賃保証」がありました。
興味が無い理由としては
・リスクも無く、そんな楽で旨い話は無い
・利益を無駄に搾取されていると思ったから
といった所でした。
実際、普段勉強会で会っている大家さんの中には、誰一人として
「家賃保証」を利用していませんし、羨ましがっている人も
やろうとしている人も居ません。
「地主さんじゃないから(利用出来ない)」
という理由でもありません。
なぜなんでしょう？
興味も無かったので、理由を誰にも聞いた事がありません。

以前、こんな話を某大手アパートメーカーの方から聞きました。
「家賃保証なんて『意味が無い』。
　あんなもの契約翌日にでも無効に出来るし。」
私はこの話を聞いた時、意味が解りませんでした。
どういう事なんだろう？
今回の一連の件で、調べてみました。

まず、前提となる「家賃保証」。
この「保証」ってなんでしょう？
以下、一部転載ですが、リンク先の原文を全て見る事を
強くお勧めします。

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■「家賃保証」は東建、大東の「言い値」の偽保証、
　半数は泣く泣く手放す現実

（中略）
結論を言えば、一括借り上げ、という法律はない。
契約書によるといいたいが、仮に「家賃減殺はしない」とあっても
「借家法」で、即、無効とされる。
「保証します」・・・・日本語の曖昧さで
「誰が何をどのように保証するのか」皆目不明だ。
実質的に、業者は家賃は保証していない。
（中略）
「家賃保証」の「保証」とは東建，大東の「言い値」の保証であり、
どの水準をどの時期までは保証するのか、何も最初も言わないし、
途中も言わない。
http://madonna-elegance.at.webry.info/201105/article_19.html

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上記の記事を見るように「保証」の意味は曖昧です。
都合良く、受け手が解釈してはいけないと警告しています。

さて、上記の文中には、以下の言葉が出てきました。

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> 結論を言えば、一括借り上げ、という法律はない。
> 契約書によるといいたいが、仮に「家賃減殺はしない」とあっても
> 「借家法」で、即、無効とされる。

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別の記事から、もう少し詳細を一部転載します。
こちらも、リンク先の原文を全て見る事を強くお勧めします。

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（中略）
業者は１０年間家賃を据え置くといいますが、信用してはなりません。
家賃を固定できるのは、定期借家（１０年など期間が決まっていて更新がない）で
賃料増減額請求権の排除の特約を結んだ場合だけです。
業者が、そのような自分に不利になる契約をするはずがありません。
業者は、この家賃保証契約をいつでも解除できますし、
いつでも家賃を下げることができます。
しかも合法的にです。
（中略）
家賃保証の本質は又貸しです。
大家が業者に部屋を貸し、業者が一般住民に部屋を貸す仕組みです。
以前は家賃保証する業者の位置づけがあいまいでした。
しかし１０年前の最高裁サブリース訴訟で決着しました。
（中略）
結果は業者勝利です。
この裁判で家賃保証は普通借家法に当たると認定されました。
つまり家賃保証する業者は、そこに住んでいる住民と同じ権利を
持つことを意味します。
そのため業者は、その家賃保証契約をいつでも解除できますし、
いつでも家賃を下げることができます。
http://realestate.yahoo.co.jp/knowledge/chiebukuro/detail/12103777367/

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あー、なるほどです。
大東建託の場合、以下の流れになります。
[大東建託]→[大東建物管理]→[大家さん]

簡単に言えば「大東建物管理」は「入居者さん」。
入居者さんが「家賃下げて！嫌なら出て行く！」と言ったら
大家さんは、引き止める事は出来ませんね。
そして現在の法律上、大家さんより入居者さんの方が弱い立場と
位置付けられていて守るようになっており、実際にその通りの
裁判結果です。
「絶対、10年間は家賃下げませんから！」
「契約書にも『絶対に下げません』と書いてありますし！」
「私たちの過去の実績を信用して下さい！」
と、日本人の良心・人情に訴えるような事をいくら言っても
イザとなったら、簡単に覆せる仕組みになっています。
つまり「家賃保証」は、一括借り上げしている側を信用するしか
無い、素晴らしいシロモノです（笑）
もちろんアパートメーカー側は、この事実を知っています。
メーカー側は、絶対に損しない仕組みを作り上げています。
オーナー側だけがリスクを取る仕組みを完成させました。
流石はプロです。

最後に、過去の「家賃保証」に関する裁判事例が掲載されている
サイト記事を一部転載します。
こちらも、原文を一読する事をお勧めします。

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このページでは、実際に起こったサブリースの訴訟例を見ながら、
まずは如何に日本の借地借家法が借主有利にできているかを
理解すると共に、
契約書に｢賃料値下げはできない｣旨が記載されていても、
訴訟での結果、借地借家法の観点から無効とされた事実を
知って頂きたいと思います。
当ページ内で紹介する訴訟結果に限らず、契約書の条文は
私法に過ぎないため、私法の中でどう記載されていようが、
借地借家法などの民法（特別法)上、契約書の条文が認められない
というケースは不動産に纏わる訴訟では珍しい事ではありません。
（そのほとんどが、借主保護の精神に基づき、判決が下されているようです。）
http://www.sublease-osaka.com/sub_hanrei.html

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長くなりましたので、続きはまた後日書きます。

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