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価値創造企業融資研究所

2018-08-06

トランクルーム投資

07:23

先日、国内外でトランクルーム投資を積極的に推進しているエリアリンクhttps://www.arealink.co.jp)の方にご来社頂きました。

ご来社頂いた方は、エンド投資家の方に、同社所有のトランクルームを収益物件として販売する担当の方でした。


お話しを伺い、

・昨年は15棟をエンド投資家の方に引き渡し、今年1月〜6月には8棟引き渡しを行った。

トランクルームの利用契約については月あたり2,000件契約している。

・現在約1,700棟、8万室のトランクルームを運営している。

アメリカでは10世帯に1つの割合でトランクルームが利用されているが、日本では百数十世帯に1つの割合しか供給されていない。

ということで、マーケットの将来性を非常に強く感じました。


収益物件としての特徴は、

投資額は1億2千万円〜2億強くらい

・利回りは表面利回りで6%、経費は固定資産税保険料くらいで、Net利回りでも5.5%

・建物は登記簿上「木造・倉庫」で法定耐用年数は15年(15年で償却できる)

・賃料収入は課税売上になるので、消費税の還付等も可能

とのことでした。


新築当初は、一定の利用契約率に至るまで時間がかかるようですが、一度利用契約を締結すると、契約継続率は非常に高いとのことです。

エリアリンクさんでは、借上契約を締結し、立ち上げ時の空室リスクもサポートもされていました。)

また、住居と違い、築浅でないと...ということは無く、修繕費等のランニングコストも抑えられるようです。


立地によっては、賃貸アパートの入居状況に一喜一憂するよりも魅力的な投資だと思いました(^^)

2018-07-23

賃貸経営で最も大切なこと

08:03

先日大阪で、がんばる家主の会(https://ganbaru-yanushi.net)の勉強会に参加させて頂きました。


三部構成でしたが、第三部の渡辺よしゆきさんの講演が非常に印象に残りました。


渡辺さんは、人呼んで「赤鬼荘」というアパートの大家さんで、赤鬼荘は、購入時には空室率75%(その後82.5%まで空室率アップ!笑)で、床下浸水までしていて、全くメンテナンスもされていないボロボロのアパートでしたが、渡辺さんが購入してから8ヶ月(だったかな?)で満室になり、以降も空室が出るとすぐ埋まるアパートになっているとのことです。

(詳細は渡辺さんの著書をご参照ください。)


満室大家の行動原則として提示されたのが、

1.「物件力」をつける

2.情報の拡散

3.「満室チーム」をつくるコミュニケーション

そして

4.「折れない心」を保つ

という4点でした。


4について、渡辺よしゆき流サイコサイバネティクス理論として紹介されたのが、

「今起こっている現象は 結果とは何ら関係性が無い

結果とは自らの心と 行動が作り出す」

というフレーズでした。


現在空室が多かろうが、床下浸水が発見されようが、それは結果とは関係なく、自分が描いた結果(満室稼働)を信じ切って、それに向かって行動すれば必ず達成できるということ。


仕事や生活に共通して活かすことができる考え方だと思いますし、実践してきた渡辺さんのお話でもあり、非常に説得力がありました(^^)

2018-07-11 最新の不動産市況と対応策

先日、住宅産業研究会の研修会に参加してきました。


講師はネットワーク88の幸田代表、テーマは「最新の不動産市況と対応策」でした。

備忘的に内容をまとめておきます。


***

アベノミクスは企業・富裕層に追い風。

選別融資の傾向が強くなっている。

平均値の時代が終わり、格差の時代に。


【最新の不動産市況】


住宅市場においては、高価格帯の物件が売れなくなっており業者物件の在庫が増えている。

一方、中古の戸建で安価なものは好調。


賃貸市場においては、物件や地域の個別性が強く、平均データは意味を持たなくなっている。

事務所は地方中枢都市の空室率が低く好調。物流施設は賃料が上げ止まっている。


投資市場においては、取引量の減少傾向が続く。

選別融資が進むなかで、金融機関の顧客との取引が無難。


地価動向としては、価格は二極化しているが、需要の高い物件は、高止まり品不足の傾向が続く。


【今後の市場展望】


利便性」で二極化が進行。

少人数所帯の増加や高齢化に従い、「広さ」から「利便性」へのシフトが進む。


高齢化社会」を反映した動きに。

戸建からマンションへのシフトが進む。

高齢者の住み替え、老後資金の捻出、相続関連の売却といった高齢化に伴う取引ニーズが増加。


格差社会」の出現で変化。

階級社会においては、「価格」ではなく「価値」での選択が増加する。

IPO等により年収1億円以上の富裕層の数は、ファンドバブルの時の2倍の水準となっている。


【営業・事業戦略】


・買主の「与信力」を事前に確認

選別融資が進行しており、融資が受けられない購入希望者と関わっても効率は上がらない。


・「商品化」に注力

売主の希望価格をどのように調整するかで「商品化」できるかが決まる。


・多様化した「顧客ニーズ」の把握

売買や相続におけるヒアリングの重要性が高まる。


人生100年次台 ー コンサルティング能力の向上

老後の生活設計や資金計画プランニングが求められる。

競合他社との競争では無く、顧客の知識との勝負となる。


・高まる「経営リスク」を念頭に

過大な借入や在庫リスクを避け、組織・財務・経費のメタボ体質を防ぐ。

景気は緩やかに減速し、低迷は長期化する。


***


以上、非常に参考になる講演でした(^^)

2018-04-02

おかげさまで5年目スタート!

18:19

エスクローファイナンス株式会社のグループ会社である立心ファクトリー株式会社が本日設立5年目を迎えました。

これもひとえに皆さまのおかげです。心より御礼申し上げます。


この機会に、立心ファクトリー株式会社が携わっている事業についてご紹介申し上げます。


五反田ジビエバルUmaGoya

http://umagoya.tokyo/food/

美味しいジビエ料理オセアニアワインをお楽しみ頂いています。


FreeStyleBarF(エフ)

https://tabelog.com/tokyo/A1308/A130801/13095963/

その名の通りフリースタイルなバーです。貸切パーティーにもご利用頂いています。


LAGPA(ラグパ)

https://lagpa.jp

都内を中心にハイセンスなパーティーを開催しています。

企業様・同窓会・結婚式etc.各種イベント企画のお手伝いもさせて頂いています。


イベント出店事業

ジビエ食材を中心に、各種イベントに出店させて頂いています。

5/19・20にはベトナムフェス(http://www.vietnamfes.net)出店させて頂きます。


(番外編)

Panya Koppe in yangon

今年3/1、パートナーの方と一緒にミャンマーコッペパン屋さんを開店しました。


今後ともエスクローファイナンス株式会社ともども、ご指導ご鞭撻のほど宜しくお願い申し上げますm(_ _)m

2018-02-27

全住協戸建住宅委員会不動産テック小委員会

09:07

先日全住協戸建住宅委員会不動産テック小委員会に参加してきました。

参加されていた委員の方のほとんどが、不動産テックって...???というなかでのスタートです。

それもそのはず、不動産テックという言葉が対象とする領域(?)には特に明確な定義が無く、それゆえ、想定しうる領域は非常に広範なものとなります。

要は、不動産テクノロジーを活用したらどうなる?という話ですので、着目する角度によって、いかようにも使える(使われる)ワードなのです。

とりあえず戸建住宅委員会の小委員会ですので、住宅関係のハード面での付加価値づくり(ex.IoT)はもちろん、VRを活用した営業、AIを活用したマッチングetc.研究が必要なTechは日進月歩です。

今後小委員会では、いわゆる不動産テックの代表的なサービスを知った上で、各委員企業の課題抽出と、そのソリューションとなるTechについて研究をしていく予定です。


当日の小委員会に外部講師としていらっしゃって頂いたのはリマールエステートの赤木社長様でした。

赤木さんのお話しを伺うのは2回目だったのですが、知と実を兼ね備えた内容で、とても参考になりました。

今回の内容で特に参考になったのは2点。

1点目は、不動産仲介業(含む販売業)においては、マッチングよりもソーシングの方が効率が良いということ。

例えばインターネットポータルサイトに情報を掲載し、検索者とのマッチングを試みる方法は、顧客となり得る方の情報を充分に把握できないので、バラマキ型になりがちで、実はマッチングできないという結果に至ることが多い。

それよりは、物件情報と顧客ニーズを管理して、Techを活用した人力・人脈での「囲い込み型」の方が成約確度が高いのではという仮説。

検証してみたいと思います。

2点目は、不動産業は本来サービス業であるにも関わらず、サービスに付加価値を付けたことが無いという事実。

たしかに、コンテンツや体験付加価値としてサービス展開しているのは、異業界の方が多いと思います。

ここ、面白そうですね(^^)