マンション管理士試験な日々(マン管&管理業務主任者試験)

2010-06-24

<緊急特集>マンション管理適正化法の改正とマンション標準管理委託契約書の改訂について(5)

こんにちは


いよいよ、明日は

W杯日本対デンマーク戦ですが、夜中の3時半からの中継はキツイですね・・・


しかし、以前にお話しましたが、私は岡田監督のファンですので

「小さな過ちと大きな過ち」

⇒ http://d.hatena.ne.jp/t-ohfuji/20091223


なんとか、がんばって応援したいと思っております。





さて、マンション標準管理委託契約書の改訂について、続きをやります。


資料は、以下のリンク先から取得してください。

<「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂について>

http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/sosei_const_tk3_000011.html

改訂の概要説明

http://www.mlit.go.jp/common/000057674.pdf

マンション標準管理委託契約書(新旧対照表)

http://www.mlit.go.jp/common/000051902.pdf

http://www.mlit.go.jp/common/000054840.pdf

http://www.mlit.go.jp/common/000050777.pdf



<6条関係 管理業務に要する費用の負担及び支払方法>

あまり試験とは関係なさそうな細かなところですが、

定額委託業務費の額について、合計額、税抜き価格、消費税額及び地方消費税額をそれぞれ記載することとなりました。内訳の明示が必要なのは以前と同じです。

また、日割計算について、期間が一月に満たない場合は「当該月の暦日数」によって日割計算を行うこととなりました。


次に、たとえば3年ごとに実施する特殊建築物定期調査のように、契約期間をまたいで実施する管理事務の取扱いについて、のコメントが加わりました。

解約、解除により管理委託契約が終了した場合、その契約期間をまたいで実施する管理事務の取扱いをどうするのか?ということです。本契約は終了したけど残債務が残っていると解釈するのか、それとも契約期間をまたいで実施する管理事務を含めてすべて終了したと解釈するのか、その場合の精算はどうなるのか、が不明です。

そこで、契約期間をまたいで実施する管理事務ついては、以下3種類の契約形態があるものとして

)楫戚鵑畔霧弔侶戚鵑箸垢詈法

定額委託業務費以外の業務費とする方法

D螻朧兮業務費に含める方法

そしてD螻朧兮業務費に含める場合は、実施時期や費用を明示し、管理事務を実施しない場合の精算方法をあらかじめ明らかにすべきである、とのコメントが追加されました(6条関係コメントァ法

また、契約期間内に実施する管理事務であっても、消防用設備等の点検のように1年に1、2回実施する管理事務については同様の問題点があるので、それについては


…螻朧兮業務費以外の業務費とする方法

定額委託業務費に含める方法

の2種類の契約形態があるものとして、定額委託業務費に含める場合は、実施時期や費用を明示し、管理事務を実施しない場合の精算方法をあらかじめ明らかにすべきである、とのコメントが追加されました(6条関係コメントΑ法

本論点については、何が問題点になっているか?を把握しておけば細かなことを暗記しなくとも対応できると思います。




<10条関係 管理費等滞納者に対する督促>

本条については、改訂ではなく、注意喚起というところでしょうか。

管理業者は管理費等滞納者に対して督促等を行い、督促を行っても、なお当該組合員が支払わないときは、その責めを免れるものとし、その後の収納の請求は管理組合が行うものとされておりました(10条1項)。

なぜなら、自ら保有する債権を回収することは可能ですが、他人の債権を代わって回収することは原則として弁護士法に抵触し出来ないからです。

今回、それことについて、注意喚起するべくコメントが追加されました。



<14条関係 管理規約の提供等>

宅建業者が区分所有者から専有部分の売却等の依頼を受けた場合、宅建業法に定められた一定事項を重要事項として説明しなければなりません。

そのため宅建業者は管理組合に対して、重要事項説明に必要な情報の開示を求めてきます。

その際に、管理業者は管理組合に代わって、当該宅地建物取引業者に対し、管理規約の写しを提供し、一定の事項を書面をもって開示するものとしています(14条1項)。

情報開示が必要であることは従前の委託契約書と同じですが、今回の改訂により、新たに開示すべき内容が追加されました。



追加1 管理費及び修繕積立金等に滞納があるときはその金額(同条2号)

たとえば201号室が取引対象となっている場合、201号室に関する管理費及び修繕積立金等の滞納は当然情報開示対象です(同条1号)。

ここで追加されたのは、管理組合全体としての管理費及び修繕積立金等の滞納額です。

管理組合の財政状況などを把握するということで、管理組合の修繕積立金積立総額は以前から開示対象となっておりました。

しかし、修繕積立金積立総額は現在の手持ちの資金を示しているにすぎず、今後、どのようになるのかはわかりません。現在の資金は十分であっても、滞納率が高いと将来的に深刻な資金不足に陥ることがあるからです。

そこで、管理組合の運営が順調かどうかの判断材料として、管理組合全体としての管理費及び修繕積立金等の滞納額を開示をさせ、ある程度の財政の健全度を把握することができることとなりました。


追加2 石綿使用調査結果の記録の有無とその内容

追加3 耐震診断の記録の有無とその内容(当該マンションが昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手した場合を除く。)


いずれも宅建業法上の重要事項説明に追加されたことをふまえた改訂です。

耐震診断の記録については、いわゆる新耐震基準(昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手した場合)に該当する場合は不要になっております。



なお、マンション管理業者が提供・開示できる範囲は、原則として管理委託契約書に定める範囲となり、一般的にマンション内の事件、事故等の情報は、売主又は管理組合に確認するよう求めるべきである、とのコメントが追加されました(14条関係コメント 

開示できる範囲を明らかにしたという意味では、重要なコメントであると思います。



ということで

まだまだ、ありますが

今日はこれくらいにさせていただきます。

ではでは


さあ、決戦です!!!

 

 

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