マンション管理士試験な日々(マン管&管理業務主任者試験)

2010-07-06

<緊急特集>マンション管理適正化法の改正とマンション標準管理委託契約書の改訂について(8)


こんにちは


さっそくですが、マンション管理適正化法の改正とマンション標準管理委託契約書の改訂について、終わらせてしまいたいと思います。




過去の記事は以下のとおりです。

<緊急特集>マンション管理適正化法の改正とマンション標準管理委託契約書の改訂について

(1)

http://d.hatena.ne.jp/t-ohfuji/20100611

(2)

http://d.hatena.ne.jp/t-ohfuji/20100613

(3)

http://d.hatena.ne.jp/t-ohfuji/20100614

(4)

http://d.hatena.ne.jp/t-ohfuji/20100622

(5)

http://d.hatena.ne.jp/t-ohfuji/20100624

(6)

http://d.hatena.ne.jp/t-ohfuji/20100628

(7)

http://d.hatena.ne.jp/t-ohfuji/20100705



前回は、別表1の出納業務関係をやりましたが、それ以外の別表1に関する改訂をやります。

<別表1関係 維持又は修繕に関する企画又は実施の調整>

基幹事務のひとつである「維持又は修繕に関する企画又は実施の調整」について以下のように改訂されました。

1.長期修繕計画案について、旧契約書では「○年ごとに見直し」いうことになっておりましたが、5年とか10年とか、あらかじめ見直し年数を定めておくのが必ずしも適切であるとはいえないので、

「改善の必要があると判断した場合には、書面をもって管理組合に助言する」

とされました。


さらに、旧契約書にはなかった規定として

「長期修繕計画案の作成業務及び建物・設備の劣化状況などを把握するための調査・診断を実施し、その結果に基づき行う当該計画の見直し業務を実施する場合は、本契約とは別個の契約とする。」

という規定が追加されました。

従来から、建替えや大規模修繕工事などは、本契約とは別個にすることが望ましいとされておりましたが、それを徹底させたといえるでしょう。

意味はなんとなくわかると思いますが、姑息な手段で利益を上げようとせずに、管理会社きちんと管理しましょうということです(笑)


2.管理会社とは別の外部業者に修繕等の業務を発注した場合、その業務に関して管理会社がどのようにかかわるかが不明確でしたので、

「本マンションの維持又は修繕(大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。)を外注により管理会社以外の業者に行わせる場合の見積書の受理、発注補助、実施の確認を行う。」

とされました。

つまり、「見積書の受理、発注補助、実施の確認」という部分が、管理会社の業務範囲ということになります。


3.コメントにおいて、長期修繕計画は長期修繕計画作成ガイドラインを参考に作成することが望ましいとされました。




<別表1関係 基幹事務以外の事務管理業務>


専門委員会について、以下のコメントが追加されました。

大規模修繕、規約改正等、理事会が設置する各種専門委員会の運営支援業務を実施する場合は、その業務内容、費用負担について、別途、管理組合とマンション管理業者が協議して定めるものとする。<コメント別表1 2関係>

これは、いかにも試験に出そうなところですので、ご留意ください。



(3)その他 図書等の保管等 において、以下の規定が追加されました。

「管理会社は、解約等により本契約が終了した場合には、管理会社が保管する前2号の図書等、本表2(1),農鞍する組合員等の名簿及び出納事務のため管理会社が預っている管理組合の口座の通帳、印鑑等を遅滞なく、管理組合に引き渡す。」




続いて別表1以外ですが



<別表2 管理員業務>

1.休日や有給休暇について、明確に記載するよう文言が整理されました。

また、休憩時間については、勤務形態に応じて適宜記載する、とのコメントが追加されました。<コメント別表2関係◆


2.立会業務について、旧契約書の一では、

一 外注業者の業務の着手、「履行の立会い」(カッコは筆者による)

となっていたのですが、この「履行の立会い」というのが、そのまま読むとすっと立ち会っていなければならないように読め、さらには外注業者の業務内容まで確認するかのようにも読めます。そうすると過剰な責任を管理員に科すことなりますので、この部分を

「実施の立会い」

と改訂しました。さらにトラブルが生じないようコメントでも

「実施の立会い」とは、終業又は業務の完了確認等を行うものであり、外注業者の業務中、常に立会うことを意味しない。また、工事の完了確認を行う場合は、工事が設計図書のとおりに実施されているかいないかを確認するものではなく、外観目視等によりその完了を確認することや外注業者から業務終了の報告を受けることをいう<コメント別表2関係Α

としております。


<別表3関係 清掃業務>

管理員が清掃業務を兼務する場合には、その旨を明記する、とのコメントが追加されました。<コメント別表3関係 

また、植栽関係の業務は通常の業務(日常清掃)といえる部分と特別の業務(特別清掃)といえる部分が混在しているので、以下のコメントが追加されました。


植栽の散水・除草は、季節や植木の状態に応じて適宜実施する方が望ましい場合もある。また、本業務は日常清掃業務として行うものであり、植栽の規模が大きい場合や施肥、剪定、害虫駆除等の業務を行う場合は、植栽管理業務として本契約に追加するか別個の契約とすることが望ましい。<コメント別表3関係ぁ



<別表4関係 建物・設備管理業務>

建築基準法12条関連の改正にあわせて改訂されました。

内容はかなりの変化がありますが、詳細は建築基準法を勉強してください。

一応、追加されたコメントを載せておきます。


<コメント別表4関係ぁ

1(2)の建築基準法第12 条第1項の規定による特殊建築物定期調査の報告の時期は、建築物の用途、構造、延べ面積等に応じて、おおむね6月から3年までの間隔において特定行政庁が定める時期と規定されている。

建築基準法第12 条第3項の規定による1(3)の特殊建築物の建築設備定期検査及び2の昇降機定期検査の報告の時期は、建築設備及び昇降機の種類、用途、構造等に応じて、おおむね6月から1年まで(ただし、一部の検査項目については1年から3年まで)の間隔において特定行政庁が定める時期と規定されている。



解説はここまでとなります。


今回の改訂は量的にはかなりのボリュームがあります。

ただ、改正改訂部分の出題予想としましては、マンション管理士試験で2問ー0問、管理業務主任者試験で4問ー0問、くらいの出題と予想されます。

それほどでもない・・・というところでしょうか。


そうすると、改正改訂の心配は、取りあえず「区分所有法」「マンション標準管理規約」「建築設備」の主要3分野を完成させてからでもよいのではないかと思われます。

優先順位としては、それほど高くないということです。

しかし、マンション管理士も管理業務主任者もマンションの専門家ですので、勉強しないというのはどうかと思います。

ぜひ、がんばって取り組んでくださいませ。



ということで、本稿はこれで終わりです。

ではでは

 

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