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Chikirinの日記 RSSフィード

2018-09-20 もう一回、バブル崩壊が見られるかも!

最近、関東圏、特に東京のマンション価格が大変なことになってます。

最新号の東洋経済を読んでたら、不動産経済研究所調べとして

「2018年 1月から 6月の東京 23区の新築マンション平均価格が 7059万円」と書いてあってビビりました。

成約価格ではなく販売価格だとは思いますが、「平均で」7000万円越??


「 23区の平均? 港区じゃなくて??」と疑い、ちょっと調べてみたら、港区の新築マンションなんて億ションがずらり。

しかも 1億じゃなくて 3億や 4億する部屋も珍しくなかったので、港区だけの平均をとったら 7000万どころか「平均で」億に近いのかもしれません。


それにしても・・・東京 23区ってそこそこ広いのに、それで「平均」 7000万円では「妻も夫も大企業正社員」でさえキツいんじゃないかな。

当然、「だったら中古を買ってリノベして住もう」と思う人もでてくるんでしょうが、

中古でさえこの値段。 築 43年。世田谷区の下高井戸から徒歩 6分 69平米で 5180万・・・

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築 43年のマンションって、20年ローンで買ってもローン終わった時に築 63年ですよ。そんなもの 5000万円で買うなんて、すごい勇気いる。

便利な場所なんで、築 63年物件でも賃貸需要はあるのかもしれませんが、それにしても高いです。

(この価格で売れるとは思えないけど、売り手も仕入値を大幅に下回る値下げはできないので、大きくは下がらないと思います)


★★★


実は東京ではここ数年、マンションの価格がどんどん上がってます。

下記は国土交通省が発表してる不動産価格指数(関東)なんだけど、

これを見ると、土地や戸建て住宅の価格はそこまでじゃないのに、マンションの価格だけが 2013年くらいから突然上がり始めてるんですよね。


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(注:グラフの起点は 2008年の始めなので最初にちょっと下がってるのがリーマンショックです。そのときの下がり方と比べると、今のマンションの異常な高騰ぶりがよくわかるはず)


実際、最近は「戸建てのほうがマンションより割安」という声もあるほどで、一昔前の「戸建てには手がでないからマンションを買う」なんて感じではまったくありません。


これ、「なぜマンションだけが?」って思いますよね。

昔の専業主婦世帯とは異なり、共働きでは「庭付き一戸建て」よりマンションのほうが好まれるとか、高齢者が一戸建てを持てあまし、戸建てを売ってマンションに買い換えてるといった実需的な理由もあるんでしょうが、

やっぱ投資需要なしにこういうコトにはならないでしょ。


マンションは戸建てや更地(住宅地)より遙かに不動産投資に向いてます。

買った翌月から貸し出せるし、手軽なワンルームから大邸宅まで選択肢も豊富だし、管理にも手がかからない。

そしてなんといっても耐用年数が長いので、戸建よりはるかに銀行融資が受けやすい。


マンションへの不動産投資というと「中国人が東京のマンションを買いあさってる」みたいな話をする人も多いのですが、上記のグラフをみるかぎり、マンション価格は 2013年から急に上昇し始めてます。

これが「中国人投資家が買ってるからだ」というなら、2013年頃に中国人投資家を惹きつけるなんらかの理由があったはずなんですが、

「2013年になにがあったのか?」を調べていくと・・・


やっぱ一番怪しいのは「日銀黒田総裁の異次元緩和 @ 2013年 4月」なんじゃないかと。

この異次元緩和(いわゆる黒田バズーカ!)により、日銀は大量の資金を市場に供給、その後 2016年のゼロ金利政策では、民間銀行にも「とにかく金を(抱えておかずに)貸し出せ!」と強いプレッシャーを掛けました。

それがスルガ銀行みたいな暴走銀行を生んでるわけです。


不動産価格の先行き予測では「需要と供給」のバランスを語る人も多いのですが、実は不動産価格が大きく動く時の理由は、需給ではありません。

もう一度、1990年代になぜバブルがはじけ、不動産価格が一転、下落を始めたのか、思い出してみましょう。

バブルがはじけたのは「家を欲しい人が減ったから」ではありません。もちろん「家の供給が大幅に増えた」からでもない。

自宅用でも投資用でも「不動産を買いたい!」人はたくさんいました。それなのに、突然、不動産価格が暴落を始めたんです。

なぜかって?


政府が銀行の不動産融資を抑制する総量規制をかけたからです。

これは、1990年 3月に当時の大蔵省銀行局が金融機関に出した「土地関連融資の抑制について」という行政指導で、不動産価格の高騰を抑える目的で出されました。

この国会審議さえ不要な、たったひとつの行政指導が、日本を「失われた 20年」に突き落としたのです。


私は「オリンピック後に大暴落する説」も「人口が減るのに不動産価格が上がり続けるはずがない論」も(少なくとも東京に関しては)信じてません。

不動産市場を大転換させるのは受給バランスではなく、「銀行が不動産を買う人にお金を貸すかどうか」だけだからです。


不動産は実需であれ投資であれレバレッジをかけて=多額の借金をして、購入されます。これは自分が住む家を買う人も、不動産投資をする人も同じです。

だから、自分が持ってる不動産を買ってくれる人が現れるかどうかは、買い手に「銀行がお金を貸すかどうか」がすべてです。

その土地の担保価値を査定した銀行が、買い手に想定より多額の資金を貸せば高く買ってもらえるし、銀行の貸出額が低くなれば、安くしか買ってもらえない。

不動産の価格は、銀行の融資姿勢に左右され、銀行が「不動産にたいして、極めて低い額しか貸さなくなった」とたんに、不動産市場は買い手を失います。


最近はクラウドファンディングやエンジェル投資家など、ビジネス一般の資金調達にはいろんな手段が現れました。

でも今のところ「不動産を買う」ための資金をサクッと貸してくれるのは銀行だけです。

そしてその銀行は、当局(金融庁や日銀)の監督下に置かれています。

政府や日銀の政策や行政指導や監督方針が変われば、銀行は突然にお金を貸し出したり止めたりします。それを証明したのが、1990年のバブル崩壊でした。


2013年に始まった異次元緩和やその後のマイナス金利で銀行は必死に貸出先をさがしました。でも企業はまったく借りてくれない。

その資金が、タワマン、アパート、シェアハウス投資家などへの過剰な融資、そして、超長期の変動金利での住宅ローンを借りる個人や、住宅ローンの借り換えを促す熾烈な競争に向かいました。

スルガ銀行だけじゃありません。

金融機関の多くが「頭金も貯められてない人に、こんな多額の住宅ローンを貸して大丈夫なのか?」「こんな物件にこんな額の融資をして大丈夫か?」と疑問に感じつつ、目先の利益のために貸出を続けています。

日銀のゼロ金利政策のせいで、将来のことなど考えていられないほど足下の収益が厳しいからです。

(実はもう一つ、無茶な貸し出しをしてた相手がいます。それは生活費に困ってる人向けの消費者ローンです。でもこちらはすでに、当局からストップがかかってしまいました)


★★★


なぜ東京のマンションはこんなに高くなってるのか。

銀行にとって耐用年数が長く賃貸需要も根強い都市部のマンションは、空き家問題で悩む地方や耐用年数の短い一戸建てよりはるかにお金を貸しやすいからでしょう。

投資家にしろ自宅を買う人にしろ、銀行が超積極的に、安い金利で貸してくれるからこそ、こんな割高、かつ、収入に比べて明らかに分不相応な高値の物件でも買えている。

つまり銀行の融資姿勢が、マンションの価格を押し上げてるわけです。

銀行がお金を貸してくれなくなったら、数千万円の商品をキャッシュで買える人などいません。

融資を断られなくても、金利をちょっと上げたり、審査をほんの少し厳しくするだけで、借りられる額は大きく下がります。

そうなったら市場は一気に萎んでしまう。

バブル崩壊時に起こったのはそういう現象でした。決して不動産自体の需給バランスが崩れて値下がりしたわけじゃないんです。


したがってこのまま東京のマンション価格が上がり続けるのかどうかは、人口減少とかオリンピックによって決まるわけではありません。

それはひとえに、安倍首相と黒田総裁がいつ金融緩和からのエグジットを始めるのか、に依存しています。

常識的に考えて、安倍首相が来年の消費税増税、その後の憲法改正の動議の前に(超低金利政策からの)エグジットを考え始めるとは思えません。

そんなことして景況感が崩れたら、増税も憲法改正もできません。

黒田総裁なんてすでに「エグジットは俺の仕事じゃねーよ。次に総裁になる奴、よろしく!」と開き直ってるようにさえ見えます。

だから当面、東京でのマンション価格は高止まりし続け、ほんとに家の欲しい(実需で家を探してる)人は、ものすごい過大なローンを組まないとマンションを手に入れることはできません。


でもその一方で、何十年もそんなことが続けられるとも思いません。

これをこのまま続けていたら、また当時と同じことが起こります。すなわちどこかの段階で、実需で不動産を買う人がいなくなるんです。

いくら銀行が貸してくれると言っても、実需(自分の家用)だとさすがに買えない値段がやってきます。そうなると、不動産を買うのは値上がり狙いの投機家だけになる。

彼らはどんなに高値でも、「さらに高くなるはず」という理由だけで買い続けます。この理由で買われ始めると、不動産価格には理論上の上限がなくなります。

そして(銀行がお金を貸し続ける限り)価格は上がっていく。これが、まさしく 30年前に起こったこと。不動産バブルの本質でした。


その後しばらくすると「投機家と銀行が相互にお金を回しながら不動産価格を果てしなく高騰化させ、マジメに働いてる国民が誰も家を買えない状態」を目にした当局が、

「こんな状態は異常だ。どうみても国民のためにはならない。我々が是正せねば!」と考えます。そしていきなり銀行の融資にストップが。。。


ほんとにこのまま都心マンションの価格が上がり続けたら、10年後か 20年後かしりませんけど、高値掴みをした投機家と、変動金利でめいっぱいの住宅ローンを借りている無知な人は、一気に人生が暗転します。

あたりまえですが、賃貸マンションの家賃はこんなペースで上がったりはしてません。

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しかも「売れないけど仕入れ値が高すぎて値下げができない」リノベ物件が賃貸市場に流入し始め、「広めでおしゃれな賃貸」も増えてます。

だから無理して購入するより、賃貸に住み続けてればいいんです。

でもバブルの頃も、多くの(真面目な)人がめっちゃ無理をして家を買ってました。

「また上がってる! 無理をしてでも今買わないと、一生、買えなくなる!」と焦りまくり、

「ぜったいに買ったほうがいい理由」をいくつも並べ立て、自分で自分を洗脳しながら。


私は就職した直後にバブルとその崩壊に遭遇し、「ほんとに貴重な経験だった。もう二度とこんな経験はできないだろう」と思ってました。

でも・・・ もしかしたらもう一度、あれを経験できるのかもと思い始めた今日この頃です。

くわばらくわばら。


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そんじゃーね。


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