店舗物件、オフィス物件のAZ plus (アズプラス)、STAFF BLOG

2017-01-23

内装会社さんの選び方

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こんにちは。

AZplusスタッフです。

1月17日、18日の記事で、

内装会社さんを予め決めておく事の大切さについてご案内致しました。


AZplusでも店舗を得意とするデザイナーさん(設計のみ)と

ビルダーさん(設計+施工)をご紹介しております。

http://azplusdesigners.jp/


どちらかというと設計のみをお仕事とされている

デザイナーさんの方がデザインは尖っていてとても個性的。

(もちろん、ビルダーさんも個性的なデザインの会社さんもあります)


フラグシップとなるようなお店や、

お店のブランディングをしっかりされたいとお考えの方には、

どちらかというとデザイナーさんがオススメ。

ビルダーさんは、設計から施工まで請け負う為、

実績も多く、設備面も詳しい方が比較的多いです。

もちろん、AZplusに掲載しているビルダーさんは、

デザインも得意な会社さんを紹介しております。

初出店で、初めてお店を持たれる方には、

どちらかちいうと設計から施工まで一括でお願いできるビルダーさんがオススメです。


デザイナーさんビルダーさんそれぞれに依頼するメリットは、

以下のもの等が考えられます。


デザイナーさんに依頼するメリット】

 ・デザインがとても個性的

 ・デザイン会社さんが工事会社の見積もりをチェックする。

  工事会社を相見積をとって比較できる

  (時間がない場合は最初から1社のケースもございます)



【ビルダー(設計+施工)の会社さんに依頼するメリット】

 ・設計施工の為、設計の費用がデザイナーさんに比べて高くない

 ・設計施工で一括でお願いする為、デザイナーさんに比べて時間も短縮できる事が多い



又、デザイナーさんは設計料のみでお仕事をされている為、

あまり少額な工事の案件ですと、物理的にできない事もございます。


もちろん、ケースバイケースではございますが、

目安として工事費1000万ぐらいまでの工事の場合は、

ビルダーさん(設計施工)にお願いした方が良いようです。

(もちろん、1000万以下の工事でも受けられるデザイナーさんもいますし、

 このあたりはケースバイケースとお考えください。)


特に初出店で飲食店や美容室等、設備面での工事が多い業種は、

ビルダー(設計施工)の会社さんがオススメです。


デザイナーの方にお願いするにしてもビルダーにお願いするにしても

やっぱり相性のいい方にお願いする事が大事。


スタイリッシュなデザインが得意な会社、

かわいらしいデザインが得意な会社さん等、

得意なデザインもそれぞれ異なります。


物件が決まった段階で探し始めるのは、

少し遅いので、物件を探す前に、面談等を行って、

ある程度お願いする方を決めておく事が大切です。


又、出店したい業態に対して費用や時間がどのくらいかかるのか等も

相談しておくとよいかもしれません。






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2017-01-20

さんかくのいえ

こんにちは。

AZplusスタッフです。

本日は物件のご紹介です!!!!

ビルオーナー様から募集依頼を頂きました建物で、

南北線『赤羽岩淵』駅3番出口からスグの好立地に建つ一棟貸の物件。

JR赤羽駅も徒歩10分です。

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三角形のプランの5フロア、一棟貸の店舗物件です。

5フロアの延床が36.17屬琉戞△なりコンパクトな造りですが、

間口は広く、大通り沿いに建つのでとても目立つ建物です。


ギャラリーや物販店舗等にオススメ。

尚、居住用としての利用も応相談。

詳細な御条件などはコチラ↓↓↓

http://azplus.jp/detail/d183.html

なかなかない個性的な物件、気になる方はお早めにお問い合わせください。



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2017-01-18

内装工事期間中の賃料について

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こんにちは。

AZplusスタッフです。

このブログでは、何度か『事業計画書』『スケジュール』をたてる事の

重要性について記事をアップしています。

少ししつこいくらいでしょうか(^_^;)。



本日は、事業計画書、スケジュールをたてる上で大事になってくる、

『内装工事期間中の賃料』についてご説明します。


借りたい物件が決まり、

お申し込みを行い、貸主様の審査の通過及び賃貸借条件が確定しますと、

貸室が既に空室で貸せる状態であれば、

通常、賃貸借契約・引き渡し(賃貸借開始)は比較的すぐに行われます。


賃貸借契約開始日より賃料は発生し、内装工事は賃貸借契約開始日以降となる為、

工事期間中も賃料は発生します。

又、契約をしてすぐに内装の設計が確定する事は難しく、

設計期間中も賃料が発生する事が多いです。

もちろん、申込時にフリーレントをお願いし認めてもらえるケースや、

商業施設等で工事期間中は賃料がかからない取り決めとなっているケースもございますが、

事業計画を立てる際は、賃貸借開始日から賃料が発生するものとして、

計画を立てる事が大切です。


飲食店等であれば、

設計から工事まで2〜3ヶ月程度みておくケースが多いです。

業種等によっても変わってきますので、事前に内装会社さんに相談し、

どのくらいの期間が必要か確認しておく事をお勧めします。


リーマンショック後の景気が悪い時期は、店舗の空き物件が増え、

3ヶ月のフリーレントや場合によっては6ヶ月のフリーレント(数は少ないですが)を

付けて頂いたケース等もございましたが、

ここ数年、AZplusエリア(港区、渋谷区、目黒区、世田谷区)では、

フリーレント付の契約は非常に少なくなりました。


その為、事業計画を立てる際には、

内装の設計・工事期間中の賃料もきちんと組み込んでおく事が大切です。

又、内装会社さんを早めに見つけて、賃貸借契約が決まったと同時に

設計が進められるように準備もしておきましょう。





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2017-01-17

店舗の内装工事について

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こんにちは。

AZplusスタッフです。

こちらのブログでも、物件を探す前に店舗の内装会社(設計・工事会社)に

相談をしておく事の大切さについてご説明いたしました。


過去の記事

『Point4 店舗の内装会社(設計・工事会社)に相談をしておく』


本日は内装工事を行う上での注意点についてご説明します!


お店の出店は何かと費用がかかるもの。

最近ではDIYブームもあり、

内装工事の一部をご自身でされる方も多くいらっしゃいます。



以前、こんな事がありました。

お店は6坪程の小さな物販店舗。


借りる時点で内装は床Pタイル、壁クロスの仕上げまで施された貸室でした。

アパレルさんが入居され、内装をご自身で施工。


事前に貸主様から、壁を塗装にするなら『クロス』の上に塗装をした方が、

原状回復費がかからないというアドバイスをされていたのですが、

テナントさんは内装工事に関してはあまり詳しくなく、

クロスを剥がして、下地のボードに直接塗装。


塗装を直接行った下地は、その上にクロスが貼りにくくなってしまいます。

クロスの上に直接塗装ができる塗料でクロスに直接塗装を行っていたら、

原状回復はクロスの張替えだけで済んだのですが、

結局このテナントさんは、退去時に下地のプラスターボードの交換まで

必要となってしまいました。


又、養生がきちんとできていなかった為に、共用部にもペンキの跡が。。。。

共用部の補修工事まで必要となってしまったという事例です。


トータルで考えるとプロの職人さんを呼んで施工してもらった方が安く済んだようです。


もちろん自主施工は費用も抑えられますし、店舗にも愛着がわくもの。

最近ではプロと見まごう程、器用な方もいらっしゃいますし、

メリットも多くございます。


とはいえ、後々費用がかかってしまうという事がないように、

自主施工等をされる場合は、

事前に内装会社さん等によく相談をして行う事をお勧めします。

又、原状回復や施工に対する考え方もビルオーナーによって異なる為、

内装工事の前には事前に協議をする事が大切です。



貸室を借りる際は、特約のある場合を除き、

基本的には退去時に原状回復を行う事が必須です。

内装工事を業者さんにお願いする際は、

店舗に慣れた内装会社さんにお願いする事をお勧めします。


慣れている内装会社さんは原状回復がしやすいようにデザインを考えたり、

設備面や使い勝手等、経験の多いデザイン会社さんの方が、

見た目のデザインだけでなく、キッチリ計算された設計になっている事が

多いように思います。


以前にこんな事がありました。

入居テナントさんが、『舞台美術』を得意とする内装会社さんにお願いをされて、

短期間の突貫工事を得意とする舞台美術の方が、

上にビルオーナーがお住まいなのに夜間に許可も無く音の出る工事をしてしまったり、

他の入居テナントがいるのに、共用部の電気を停めてしまったり等、

大きなトラブルに発展した事例もございます。


このようなトラブルがおこしてしまいますと、

入居テナントにはその内装会社に発注をした責任があり、

貸主様との信頼関係が崩れてしまいかねません。


できるだけ、『店舗』の内装を得意とする内装会社さん、

経験のある内装会社さんにお願いされる事をお勧めします。


AZplusでは、内装のデザイン会社さんのご紹介も行っております。

AZ plus Designers(アズプラスデザイナーズ)

内装のデザイン会社さんが決まっていらっしゃらない方、

是非一度ご覧になってみてください。



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2017-01-16

経歴書の書き方

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こんにちは。

AZ plus スタッフです。

このブログでも度々ご案内しております通り、

借りたい物件が見つかりお申し込みを行う際、

必ずといっていいほど、事業計画書が必要になります。

過去のコラムはこちら↓↓↓

http://d.hatena.ne.jp/azplus/20160929/1475122322


新規ご出店の方の場合等には、

代表者様の経歴書等も添付して頂く事が多いです。

経歴書も貸主様へご自身のアピールを行うのに有効な書類の1つです。

最近ご契約されたお客様で、

経歴書をうまく活用されている方がいらっしゃいましたので、ご紹介いたします。



お客様は複数の会社を経験をされての独立。

ビルオーナー様には年配の方も多く、

一昔前は終身雇用も当たり前でしたので、

転職回数が多い事に対し年配のオーナー様の場合、

『長く続けられる方なのかしら?』と心配思われる方も少なくありません。

先日ご契約へと至ったお客様は、

単純にご経歴を羅列するのではなく、

それぞれの会社で何を学びたくて入社をし、

そこではどんな事を学んだのか等を記載されていました。



具体的にはこのような書き方をされた経歴書です。

【例】

●年月〜●年月

A社に入社

   ●●の技術を習得したく●●に強いA社に入社

   ●●を学ぶ

●年月〜●年月

B社に入社

   A社では行っていない●●を積極的に行っているB社に入社。

   ●●を習得し、社内でもチーフを任されるようになる

●年月〜●年月

C社に入社

   独立前に●●も学びたくC社に入社

   ●●の技術を身につける


なぜ独立へと至ったのか等がよくわかり、

同じように事業計画書もきちんとまとまっていて、

貸主様からも非常によい印象を持って頂き、契約へと至りました。


全てのビルオーナー様に響くという事ではありませんが、

経歴書の書き方1つでもより多くの事を伝えられます。


特に独立で初めてご出店をされる方は経歴書を含む事業計画書のまとめ方は、

ご覧になる方に少しでもわかりやすく伝わるよう、工夫をしてみるとよいかもしれません。


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