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2016-12-08

店舗物件を借りる時の不動産の初期費用、申込時にチェックしておくべき賃貸借条件

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こんにちは。

AZ plus スタッフです。

これまでも初出店の方に向けにいくつかの記事をまとめましたが、

  ■ご参考

   『初めて店舗物件を探す時に準備するべき4つのこと』

   『これからご出店・開業に向けて貸店舗を探される方へ よくあるご質問 Q&A』

   『店舗物件をお探しの方、必見!お申し込み時に少しでも有利にする為に今すぐできる4つの事』


不動産の費用って具体的にいくらかかるの?

という御質問を頂く事も多いため、本日は簡単に初期費用と

申込時にチェックしておくべき賃貸借条件についてご説明します。

これまでの事業計画を立てる必要性について何度かこちらにも記事をアップしておりますが、

事業計画を立てる際の不動産の初期費用の目安としてご参考になさってください。


”堝飴砂藉費用

契約の際に不動産の賃貸借契約で主にかかる費用は一般的には以下の項目です。


 ・敷金又は保証金

 ・礼金

 ・前家賃

 ・仲介手数料


敷金(又は保証金)は業態やエリア、

それぞれの貸主様の方針によって大きく変わってきますが、

AZplusのメインエリアですと8〜12ヶ月くらいの物件が多いです。

もちろん、物販店さん向けの物件で6ヶ月や3ヶ月といった物件もございますが、

そのような好条件の物件は多くはありませんので、

事業計画を立てる際には、8〜12ヶ月程度で見込んでおく事をお勧めします。

これに礼金が0〜2ヶ月程度、前家賃が1ヶ月(日割の場合異なります)、

仲介手数料1ヶ月となりますので、

不動産の賃貸借の初期費用としては賃料の10〜16ヶ月程度を

事業計画として見込んで頂く事をお勧めします。


又、このほかに保証会社加入を求められた場合は、

初回保証料(1ヶ月程度が多いです)もかかります。


その他、テナント総合保険等の費用もかかりますし、

上記以外の費用がかかるケースもございますので、

具体的な物件が決まった場合は、賃貸借契約の前に初期費用の確認を必ず行ってくださいね。



⊃醜時にチェックしておくべき賃貸借条件

具体的に借りたい物件が見つかり、お申し込みをする際に、

,僚藉費用以外に確認して頂きたいものがいくつかございます。

 ・普通借家契約 or 定期借家契約

 ・契約期間

 ・更新料

 ・償却

 ・解約予告の期間

どれも大切な条件ですが、

初出店の方で意外とご存じないのが償却です。

賃貸借契約の際の「償却」とは、敷金又は保証金から解約時等に差し引く金銭のことです。

例えば、『保証金10ヶ月、償却2ヶ月』の物件であれば、

退去(解約)の際に保証金10ヶ月から償却2ヶ月、その他の債務等を差し引いた金額

最後に戻ってくる金額になります。

礼金と似たもので、礼金が契約時にかかるものであれば、

償却は解約時にかかるものと考えるとわかりやすいかと思います。


又、『解約予告の期間』、こちらも確認頂きたい事項です。

AZplusのメインエリアですと借主からの解約は『6ヶ月前』が非常に多いのですが、

『3ヶ月前』といった物件もございます。

住居等の解約予告の場合は1ヶ月〜2ヶ月程度が一般的ですが、

事業用の場合はこれより長く、3〜6ヶ月が一般的です。

(※地域や相場によっても異なります)

大切な賃貸借条件の1つですので、必ず確認をしてください。






簡単にまとめてみましたが、

不動産の条件は地域や相場、貸主様によっても変わってきますので、

お金に関わる事はその都度確認しながら進めて下さいね。

皆様の素敵なお店のオープンの為、お手伝いしますので、

店舗物件探しの際は是非お声掛けください^−^!



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2016-11-24

駒沢貸店舗、募集開始致しました!

こんにちは。

AZ plus スタッフです。

人気の駒沢エリアの小さめの店舗物件、募集を開始致しました!

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駒沢公園通りからも見える立地に建つビルの1階、ワンフロア。

現況はオシャレなカフェが営業中です。

地下1階はイタリアンのお店が入っております。

中華や焼肉等の重飲食、臭いの出る業種はNGですが、飲食店はご相談可能。

サロンやサービス店舗にもオススメです。

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貸室は階段を数段あがった区画で、横長の大きな窓があり、雰囲気◎

原則スケルトン渡しですが、カフェの居抜きもご相談可。

又、引渡日の前倒しもご相談可能です。

詳細はこちら>>>


駒沢エリアでご出店をご希望の方、是非ご検討下さい。







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2016-11-01

旗の台、『Repair Tonka』さんオープン!

こんにちは。

AZ plus スタッフです。

本日、11月1日にオープンされた靴・鞄の修理のお店、『Repair Tonka』さんにお邪魔してきました!!!



旗の台駅から徒歩1分の商店街沿いに建つテナントビルの1階です。

こちらはビルオーナー様から募集をAZ plusにお任せ頂き、成約した案件です。


外観はコチラ↓

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元々はスイーツの販売のお店だった所を、

テナントさんから内装を一部引き継ぎ、1ヶ月程ご準備をされて本日オープン。

前のお店の残置物をうまく生かしながら、オシャレなイメージに変更!


そして気になる中のイメージはコチラ↓

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靴・鞄の修理のお仕事で長く修行をされた方の独立のお店で、

チェーン店とは異なるこだわりのお店。

写真中央に映るのが店主の方です。

早速、仕事用の靴の踵の直しを3足お願いしてきました。


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家具も個性的でアパレルさんのショップのようなイメージです。




気になるお店の概要はコチラ↓

【Repair Tonka (リペア トンカ)】

品川区旗の台3-13-5 1階

Open 10時〜20時 (木曜定休)


靴・鞄の修理、クリーニング等を請け負ってくれるお店ですので、

旗の台エリアにお住まいの方、是非一度足を運んでみてください。




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2016-10-26

店舗物件をお探しの方、必見!お申し込み時に少しでも有利にする為に今すぐできる4つの事

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こんにちは。

AZ plus スタッフです。


ここの所、物件の空きが少ないのに対し、出店希望の方が非常に多く、

少しでも良い条件の物件が出てきますと

お申し込みが複数入り、貸主様がテナントさんを選ぶというケースも多くございます。

建物のオーナー様はそれぞれ異なる為、

もちろん審査方法も選ぶ基準もそれぞれ異なりますが、

少しでもオーナー様に選んで頂きやすいようにする為に、

お申込みの際にできる事をまとめてみました。

ケースバイケースではございますが、是非ご参考になさって下さい。



Point1 時間を守る

物件の内覧の際や書類の提出等は時間を守るように心がけて下さい。

遅れる場合はできる限り早い段階で、我々仲介会社にお電話下さい。

全ての貸主様ではございませんが、

内覧に連絡もしないまま大幅に遅れたりしてしまいますと、

マイナスイメージをもたれてしまう事がございます。

せっかく出てきた物件をその事で逃してしまうのは

とても勿体ない事です。

全く気にされないオーナー様もいらっしゃいますが、

少しでもマイナスなイメージはもたれないよう、

お時間通り、または事前にご連絡頂く事をお勧め致します。




Point2 お申込書は丁寧に書く

希望の賃貸借条件、テナント様の概要、連帯保証人様の概要をまとめたものがお申込書です。

お申込書は契約書ではございませんので、

あくまでも入居希望の方のご希望条件と概要をまとめたものになります。

手書きで記入する場合はできるだけ、丁寧に記入してください。

早く申し込みをしなければとあせって記入し、殴り書きのような字になってしまいますと、

オーナー様によっては『本当に借りる気があるのだろうか』という印象をもたれかねません。

決して美しい字である必要はありませんが、

いつもより丁寧に慎重に書いた字は相手にも伝わります。

どうしても字には自信が無いという方はワード等のソフトを使用してパソコンで記入し、

サインだけ自筆というのも1つの方法です。

又、お申込書は漏れのないように全て記入する事も大切です。

どうしてもわからない箇所につきましては、仲介会社である我々にご相談下さい。




Point3 「事業計画書」「事業の概要」「スケジュール」の提出

先日こちらのブログでも紹介しました記事『初めて店舗物件を探す時に準備するべき4つのこと』でも

しつこすぎるくらい書いた「事業計画書」「事業の概要」「スケジュール」等、

出店に関する資料の提出です。

お申込書だけでは、どんなお店を出されたいのか、

計画は立てているのか等の概要はわかりません。

店舗も細分化が進み、例えば『和食店』といっても、

低価格帯の居酒屋さんなのか、客単価数万円の高級店なのか等

様々なお店がございます。

テナントさんのイメージがわかるよう、

既存店の写真や、新規出店の場合はイメージ写真等、

その他予定のメニュー等をまとめた資料があると

ビルオーナー様も貸すかどうかの判断がしやすくなります。

こちらは、物件を探し始める前にきちんとまとめておかれる事をお勧めします。




Point4 「会社概要」「経歴書」の提出

既に事業をされている法人さんの場合は会社概要のご準備。

新規出店の方の場合は「経歴書」をご準備頂き、

どんなテナントさんが入居を希望されているのか、

わかるようにして下さい。

これはとも同じ理由です。

ビルオーナー様に少しでもアピールできるような資料は、

予めご準備されておく事をお勧めします。





以上、4つのポイントです。

こちらの4つが全てでも正解という事でもございませんが、

ご参考になさって頂けたらと思います。

実際に店舗物件を探されている出店希望のお客様、

まずはお気軽にお問い合わせくださいませ。




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2016-10-19

これからご出店・開業に向けて貸店舗を探される方へ よくあるご質問 Q&A

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こんにちは。

AZ plus スタッフです。

さて、今回はこれから初めて店舗物件を探すという方からよく頂く質問をまとめてみました。

これからご出店・開業に向けて貸店舗を探される方、是非ご参考になさってください。


Q&A

Q掘り出し物の物件、格安物件ははありますか?

基本的にはございません。

『物件を貸し出されるビルオーナー様はできるだけ高く貸したい』

『物件を借りられるテナントさんはできるだけ安く借りたい』

という中で、物件の相場は決まっていきます。

もちろん、相場より安く好条件な物件がごくたまに出てくる事もございますが、

格安物件という事で物件を探す事はかなり難しいとお考えください。

相場を把握し、相場の条件では事業が成り立たないのであれば、

エリアを変えたり探していく条件の変更をお勧めします。


Q頭金を払って物件をおさえる事はできますか?

頭金をもって物件をおさえるという事は基本的にはできません。

不動産会社が契約書も無しに頭金としてお金を預かる事は絶対にありません。

新築の建物で竣工まで時間がある場合などで、

予約契約を締結し保証金の一部をお預かりし、

建物竣工時の本契約の際に残りの保証金を納めて頂くというケース等はございますが、

頭金や申込金をお預かりする事はございませんし、物件を抑える事はできません。


Q重飲食、飲食、軽飲食の違いはなんですか?

一般的に、

重飲食…… 焼肉、ラーメン、焼き鳥、中華等の臭いの強い飲食店

飲食店…… レストラン等の一般的な飲食店

軽飲食…… カフェやバー等、調理をあまり行わない飲食店

という分類になりますが、

例えばイタリアンを重飲食と考えられるビルオーナーさんもいらっしゃれば、

カフェといっても最近はそれなりのお料理を提供するお店も増えており、

軽飲食には該当しないと判断されるケースも様々。

具体的に検討したい物件の場合は物件ごとに確認をする事をおすすめします。



Q不動産での初期費用はどのくらいかかりますか?

一般的に不動産でかかる初期費用の目安は、

 保証金(又は敷金

 礼金

 仲介手数料(1ヶ月分)

 ち芦板

 ナ歉擴饉卮駘僉、保証会社加入の場合

の合計金額となります。

それ以外に保険の費用や鍵交換の費用等もかかりますが、

ある程度の目安として 銑イ旅膩金額を目安に、

ご予算と照らし合わせてみてください。


Q保証会社ってなんですか?

保証会社とは、賃借人が賃料滞納などの債務不履行をした場合、

賃借人に変わって保証会社が代位弁済を賃貸人に行うものです。

貸主様にとっては、万が一、テナントさんの営業がうまくいかずに、

賃料の滞納等がおこった際に保証会社が賃料を保証してくれる為、

より安心してビルを貸し出す事ができる為、

保証会社必須という物件も増えています。

連帯保証人さんの代りに保証会社にご加入頂くというケースが多いのですが、

貸主様によっては、連帯保証人様に加えて保証会社への加入をお願いするケースもございます。

費用は契約の際の初回保証料と保証会社との契約更新毎に保証委託料が継続的にかかります。

保証会社によって費用も変わってくるため、保証会社を加入する場合は、

初回保証料と共に毎年の保証委託料も確認してください。


スケルトンってなんですか?

スケルトンとは、内装設備等が何も無い状態の事をスケルトンといいます。

下記の写真のような状態をスケルトンといい、

床、壁、天井、トイレ等の設備、照明、エアコン等がついておりませんので、

借主様の負担で工事を行います。

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エアコンやトイレだけ貸主の設備や前テナントの残置物といった物件もございますが、

スケルトン』で募集している物件は何もない状態とお考えください。

尚、貸主の設備の場合と前テナントの残置物の場合とでメンテナンス

退去時の取り決めも異なりますので、

契約の際にきちんと確認しておく事が大切です。



いくつかよくあるご質問についてまとめてみましたが、

店舗物件を探す上でよくわからない事や

ご相談事等ございましたら、ご遠慮なくお問い合わせくださいませ。


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