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三河人の徒然ものぐさ 〜激安収益物件奮闘記〜

2016-06-19 売買契約

売買契約

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昨日、7棟目購入予定の物件について、売買契約を結んできました。


前回の書きましたが、お互いに知っている事もあり、契約自体は

30分ほどで終了し、1時間ほど雑談というパターンでした。

後は金融機関さんの融資審査結果待ちとなります。

その前に、必要な資料が少しありますので、休みを利用して

証明書関連や印鑑証明を取得してきます。


話は前後しますが、実は私、4月に法人化しました。

法人設立は過去に全く別の業種でやった事がありましたが

手続きがメンドウ臭いですね(笑)

今回の法人化した時点で、別の物件を購入予定でしたが、諸事情で

流れてしまいましたので、のんびりと次の物件購入待ちと

思っていましたが、タイミング良く次の物件が出てきた次第です。

その代わり、今回の物件が購入出来ても出来なくても、次の

購入タイミングは当分先になるかと思います。


とりあえず、法人取得1棟目となるように、じっと待つ事にします。


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2016-06-12 重要事項説明

重要事項説明

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先日、売主様との交渉決定した物件の、重要事項説明を受けて来ました。


特に問題は無く淡々と進めて行き、30分ほどで終了しました。

その後、1時間ほど雑談が続きました(笑)

雑談の内容は多岐に渡りますが、主に以下の内容でした。

・購入予定物件の歴史

・購入予定物件の入居募集方法について(どうすれば満室に出来るか)

・既に管理委託している物件の入居者募集状況について


後は、売買契約を含め、融資承認というハードルが待っています。

既に金融機関にも出向き、資料を提出していまして、融資審査も

同時進行で進んでいます。

まだ仮審査段階ですが、承認が得られれば、本審査となります。

融資決定する確率は、7割くらいかなあという感触です。


今回の物件を購入する事が出来れば、7棟目の所有物件になります。

最近の物件価格の割高状況を見れば、この機会を逃したらまた当分は

購入する機会は出てこないと思います。

焦る気はそれほどありませんが、チャンスは逃さないように

努力したいと思います。


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2016-06-11 多忙なサラリーマンが物件購入する時の注意点

多忙なサラリーマンが物件購入する時の注意点

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今回は、これから大家さんになろうとしている方への注意点として

記事を書きたいと思います。


大家さんを目指している方々の中には、土日しか休めない(平日に

有給休暇を取得するのも困難)という方もいるかと思います。

そういった方がいる場合、物件購入する前に

「どうにかして平日に休む事(もしくは、中抜け)が可能か?」

についても重視して下さい。


具体的に、平日に会社を休む事が必要な場合は、大まかに以下の

2点になります。

1)物件購入決済時

2)税金支払い時


1)についてですが、融資を利用する場合はまず必須となります。

理由は、決済場所は通常、金融機関であり、金融機関は平日の

日中しか営業していないからです。

融資を利用しない場合(現金購入)でも、平日の決済となる可能性が

高いと思います。

理由は、

「決済→即日、司法書士さんによる登記処理」

となる為で、登記処理もこれまた平日しか処理出来ないからです。

お役所のご都合に合わせるしかない世の中です…。


2)についても、似たような理由です。

税金とは「不動産所得税」「固定資産税」の事です。

どちらも最終的に「購入した物件が所在する市」に納める事に

なります。

この税金の納付方法が、市によって異なります。

コンビニ支払可」としている市もありまして、これはとても便利で

困る事は無いと思います。

問題なのは、「指定された金融機関の窓口からのみ、納付可」と

いう場合で、実際に多く存在します。

つまり、平日に限定された金融機関へ出向く必要があります。


物件は「購入したら終わりではない」所以とも言える、最初の

難関になるかもしれません。

実際、私も平日に休む事が困難なので、物件購入時には時期に

ついても、とても慎重に考えます。


これから購入しようとしている方も、軽視せずに考慮して

頂ければと思います。


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2016-06-08 空室王子になりそう

空室王子になりそう

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さて困りました(;´Д`)

最近、立て続けに空室が出始めています。

「満室公爵さん」ではなく「空室王子」になりそうです(;´Д`)


基本、所有している物件は田舎が多いので、一度空くと次の

入居者さんがなかなか見つかりません。

とは言え、このままじっと待っていては意味が無いので、可能な事を

コツコツと始めています。


現時点で空室への問い合わせは何件か入ってきているのですが

「ペットはOKか?」

「短期入居はOKか?」

と、なかなか厳しい問い合わせばかりで、選べる立場でもありませんが

今の所はお断りしています。

今までの苦い経験から

「目先の利益よりも、先の安定」

を意識した方が良い結果だった事が多かった為です。


その他、可能な限りヒヤリングを実施。

仲介会社さんにメールや直接会って、反響状況の確認や

対応策の提案(こちらからの提案もあれば、相手からの提案も)と

確認しています。

現在、3物件の空室がある内、1物件は積極的に管理会社さんが

アピールして頂いているので、そろそろ良い話がありそうな予感。

この物件はなんとか戦えそうです。


2物件目は話し合いの結果、苦渋の決断で家賃値下げ+広告料アップで

士気を高める作戦にしました。

こちらはあと数ヶ月で良い話が来るのではと思います。


最後に3物件目が難題です。

かな〜りの田舎の為、需要という点でとにかく厳しい。

この物件は気長に待つ覚悟で、数ヶ月待った後に変化が無ければ

協力して下さる仲介会社さんの開拓の為に、営業展開していこうと

思います。


いくら焦っても行動しても、空振りする時は良くあります。

暫くは現時点の仕込みのまま、様子見する事にします。


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2016-06-04 5月の豊橋大家塾in浜松(その4)

5月の豊橋大家塾in浜松(その4)

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シリーズの最後になります。


■5月の豊橋大家塾in浜松(その1)

http://d.hatena.ne.jp/mikawajin/20160528

■5月の豊橋大家塾in浜松(その2)

http://d.hatena.ne.jp/mikawajin/20160529

■5月の豊橋大家塾in浜松(その3)

http://d.hatena.ne.jp/mikawajin/20160530


最後に向かったのは、現在売り出し中の大規模修繕マンションの

見学会でした。

外観は以下になります。

f:id:mikawajin:20160522163627j:image

物件の外観を見た瞬間、

「あ、この物件、(修繕前の状態で)ネットで売り出されているのを

 見たことある!」

と思いました。

私以外の方でも、見た事があるかと思います。

その為、当時の売り出し価格も含め、全体の価格も察しが付きました。


現在の間取りは1K×15戸(BT別)で、駐車場15台完備です。

元々は、やや広めの3点ユニット1Kでした。

調整区域の為、ライバルはほとんど周辺にはいませんが、逆に

需要という点で苦戦しているようにも見えました。

近くに工場がある事や海に近い点が、入居者ターゲットに

なりそうでしたし、実際にその点を狙っているとの事でした。


部屋は4タイプ用意しており、コンセプトがそれぞれ異なりました。

1つ目のモデルルームへ。

f:id:mikawajin:20160522162334j:image

「ガーデン&リゾートスタイル」になります。

コンセプト通り、室内でガーデニング出来るようなイメージで

作ったそうです。

前回のブログでも出てきた、人工芝が敷いてありました。


2つ目のモデルルームへ。

f:id:mikawajin:20160522163159j:image

f:id:mikawajin:20160522163205j:image

「シンプルモダンスタイル」です。

名前の通りシンプルな間取りですが、備え付けのテーブル

雰囲気も便利さもいいですね〜と皆が言っていました。


3つ目のモデルルームは画像を取り忘れました(笑)

ニューヨークブルックリンスタイル」でして、カフェを

イメージした間取りとなっており、対面式キッチンでした。


4つ目のモデルルームへ。

f:id:mikawajin:20160522164405j:image

カリフォルニアサーフスタイル」です。

玄関が広く、サーフボードやスノーボードが置けるようになって

いました。

意識して、この間取りのみシャワーブースとなっていました。


その他、ちょっと変わった所で、大家さんが食いついていました。

f:id:mikawajin:20160522165338j:image

1階の階段部分ですが、雨などの排水を良くする為に、排水口が

設置されていました。

これは大規模修繕前からあったようですが、こういった些細な

部分が長い目で見た時に、入居者さんが喜んでくれるものだと

言っていました。


全体を通して、家賃設定次第では入居が見込めますが、今の所は

苦戦しそうです。

何より、販売価格が高いので、しばらくは売れないのではと

思いました。

(修繕費用を掛けすぎているので、販売価格もそれなりに…)


見学会後の会話で大家さん達から出たのですが

「おそらく、販売も重要だが、こういった大規模修繕が出来ますよ

 という宣伝要素が強いのではないか」

という意見が多くありました。

つまり、現在空室で悩んでいる既存の大家さん達に向けての

1棟まるごとの修繕提案モデルとしたのではという推測でした。


いずれ売れるとは思いますが、正直安定させるのは全体的にみて

苦労するのではと思います。

私個人の意見としては、海に近いので購入意思は(大幅に価格が

下がったとしても)ありませんが、所有感を満たせる物件だとは

思いました。


今回の浜松での勉強会はとても密なスケジュールで充実していました。

企画して頂いた大家さん、ありがとうございました。

また、参加した大家さん達もお疲れ様でした。

ちょっと疲れましたが(笑)、こういった企画を定期的に出来れば

いいなあと思いました。


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