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三河人の徒然ものぐさ 〜激安収益物件奮闘記〜

2016-07-24 良い管理会社さんは居ない?!

良い管理会社さんは居ない?!

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最近、知り合いの大家さんから相談がありました。

「◯◯地域で信頼出来る、良い管理会社さんを知りませんか?」

との事でした。


なかなか難しいテーマの相談です。

その地域に私も物件を所有していますが、正直な所

良い管理会社さんを「知りません」。

むしろ私自身も、良い管理会社さんがいれば紹介して欲しいと

いう所でした。

今回の相談については上記の内容で正直に回答しまして

一旦終了しました。


ブログを見ている方々も

「良い管理会社さんは居ないかな…」

「私がお世話になっている管理会社さんは凄く信頼出来る!」

と、状況はバラバラかと思います。

著名大家さんでもある「恵比寿のIさん」の場合、とても良い

管理会社さんとお付き合いがあるそうで、羨ましい限りです。


そもそも「良い管理会社さん」の定義って一体何でしょう?

色々ですが、ざっとこんな感じかと。

・管理委託業務に強い(フットワークが軽い、心強いなど)

・賃貸募集に強い(早期に入居者さんを決めてくれる)

・大家さんの相談に親身になって対応してくれる(空室対策など)

・大家側の目線で考えてくれる(対入居者さん、対金銭面など)

・ずっとお付き合いしたい(会社として安定している、人材が豊富)


こんな凄い管理会社さんが居たら最強ですね(笑)

パーフェクトは至難だと思いますので、こういった中から

「ココは希望として譲れない」

という点のみに絞って探すのが妥当なんだろうと思います。

自分自身で対応出来る点は、あえて必要項目からは外すのが

リアルだと思います。

例えば私の場合、入居者募集についてパイプを(私自身が)

多く持っている地域では「賃貸募集に弱くても良い」けど

それ以外が強い管理会社さんならOKと思っています。


こういった、妥協点も考えながら、長く良いお付き合いの出来る

パートナーをコツコツと見つけていく努力も、今後して行きたいと

思います。


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2016-07-16 なんとか2戸、入居決定

なんとか2戸、入居決定

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繁忙期を過ぎた4月からバタバタと空室が続いてしまってから

はや3ヶ月が経過してしまいました。

多忙であった点もあり、私も100%動けなった言い訳もありますが

もどかしいまま、ただひたすら入居者が決定するのを待っていた

状態が続いていました。


そのような中でも、管理会社さんへアドバイスをお願いし

どうすれば入居に結び付くかの条件をいくつか提言してもらった

物件もありました。

正直、厳しい面もありましたが、総合的に考えてアドバイス

通りに従い、入居再募集をしてもらう事にしました。


そうした物件も気が付けば3ヶ月経過しようとしていた中…。

急きょ空いていた2部屋に同時入居が決まったと連絡がありました。

これでこの管理会社さんにお願いしている空室は全て埋まり

ちょっとだけ安心出来た次第です。


所有物件ではまだ空室が現時点で2戸あり、そのうち1戸については

ほんの少しだけ入居する期待がありますが、残り1戸がどうしても

厳しい気がしています。

厳しいと思う一番の理由は「需要が無い」地域だからです。


田舎物件を好む私であり、こういった状況になるのも覚悟して

所有している訳ですが、皆さんも地方物件購入の際は

最低限の需要が見込める地域に購入する事を意識して頂ければと

思います。


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2016-07-15 シーリングライトの取り外し

シーリングライトの取り外し

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自宅のシーリングライトのヒモが切れてしまいました。

直そうと思ったのですが、どうやら本体を外さないとヒモを交換

出来ないようでした。


さて、どうやって本体を外せば良いのか?

新しいタイプのシーリングライトは、ロックボタンをON/OFFする

だけで本体を外せるようですが、私の自宅のシーリングライト

古いタイプのようで、同じ事が出来ません。


とりあえず、googleで「シーリング 取り外し」で検索。

すると、あのセルフリフォームで有名な大家さんでもある

松田淳さんの動画がヒットしたので見てみる事に。

シーリングライトの取り外し

https://www.youtube.com/watch?v=7-AooErZPXw

おお、ちょうど同じようなタイプだ!(笑)

なるほど、こうやって外せるんだ…。


試した所、すんなりと同じ方法で外す事が出来て、無事に

ヒモも付け替える事が出来ました。

松田淳さん、本当にありがとうございました。

とても参考になりました。


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2016-06-19 売買契約

売買契約

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昨日、7棟目購入予定の物件について、売買契約を結んできました。


前回の書きましたが、お互いに知っている事もあり、契約自体は

30分ほどで終了し、1時間ほど雑談というパターンでした。

後は金融機関さんの融資審査結果待ちとなります。

その前に、必要な資料が少しありますので、休みを利用して

証明書関連や印鑑証明を取得してきます。


話は前後しますが、実は私、4月に法人化しました。

法人設立は過去に全く別の業種でやった事がありましたが

手続きがメンドウ臭いですね(笑)

今回の法人化した時点で、別の物件を購入予定でしたが、諸事情で

流れてしまいましたので、のんびりと次の物件購入待ちと

思っていましたが、タイミング良く次の物件が出てきた次第です。

その代わり、今回の物件が購入出来ても出来なくても、次の

購入タイミングは当分先になるかと思います。


とりあえず、法人取得1棟目となるように、じっと待つ事にします。


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2016-06-12 重要事項説明

重要事項説明

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先日、売主様との交渉決定した物件の、重要事項説明を受けて来ました。


特に問題は無く淡々と進めて行き、30分ほどで終了しました。

その後、1時間ほど雑談が続きました(笑)

雑談の内容は多岐に渡りますが、主に以下の内容でした。

・購入予定物件の歴史

・購入予定物件の入居募集方法について(どうすれば満室に出来るか)

・既に管理委託している物件の入居者募集状況について


後は、売買契約を含め、融資承認というハードルが待っています。

既に金融機関にも出向き、資料を提出していまして、融資審査も

同時進行で進んでいます。

まだ仮審査段階ですが、承認が得られれば、本審査となります。

融資決定する確率は、7割くらいかなあという感触です。


今回の物件を購入する事が出来れば、7棟目の所有物件になります。

最近の物件価格の割高状況を見れば、この機会を逃したらまた当分は

購入する機会は出てこないと思います。

焦る気はそれほどありませんが、チャンスは逃さないように

努力したいと思います。


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