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三河人の徒然ものぐさ 〜激安収益物件奮闘記〜

2015-11-29 大東建託、左斜め上からの逆襲

大東建託、左斜め上からの逆襲

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以前、シリーズで書いた大東建託モノですが、進展がありましたので書きます。


大東建託からの提案と実情(その1)

http://d.hatena.ne.jp/mikawajin/20151007

大東建託からの提案と実情(その2)

http://d.hatena.ne.jp/mikawajin/20151008

大東建託からの提案と実情(その3)

http://d.hatena.ne.jp/mikawajin/20151010

大東建託からの提案と実情(その4)

http://d.hatena.ne.jp/mikawajin/20151011

拡散用のチラシを作ってみました

http://d.hatena.ne.jp/mikawajin/20151014


前回のシリーズ内で、大東建託の営業マンはこう言いました。

「解りました。低価格で収益性のあるプランを出します。」


上記を踏まえまして、出てきました、凄いプランが(笑)

・木造アパート2戸で3000万強(笑)

静岡銀行で団信付き(オーナー予定の方は高齢者だけどOK!)

 ※ちなみに、82歳までで団信終了だそうです

キャッシュフローマイナス!(笑)


収益性のあるプランが「持ち出しでマイナス」だそうです。

素晴らしいですね!(笑)


オーナー予定の方。

「…これは無ぇわ。」

そりゃそうだ。


ナニ考えてるんでしょうね。

建てさせる事しか考えて無いから、当初の目的を見失ってます。

さすがは大東建託さんです(笑)

静岡銀行もナニ考えてるんだか…。


「これなら、まだ前のプランの方が良い!」

となって、また振り出しに戻ったそうです。

さて、話は続くのか。

答えはどうでるか。

私にも全く解りません。


書けそうな内容になるようでしたら、書くかもしれません。


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2015-11-27 6棟目、決済完了

6棟目、決済完了

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本日、6棟目の物件を無事、決済完了しましたヽ(´ー`)ノ

なかなかハードな一日でした。


朝、決済準備を整え、決済場所へ移動しようとした矢先

所有物件でトラブル発生(;´Д`)

電話で応対しましたが、ちょっと大変な事になりました。

この件は、リクエストがあったら後日書きます。


決済の待ち合わせ時間に遅れそうになったので、急いで移動。

遅刻しそうだったので先手を打って、遅れそうと連絡。

移動中、売主さんへのお土産も忘れずに購入。

(「お土産買っていて遅れました〜」の言い訳に使えるかも…)


結果的に待ち合わせ時間に間に合い、無事に決済終了。

売主さんから物件の鍵を受け取ったので、物件内部を見るために

すぐに移動。

移動中、パンとおにぎりで昼食。


物件へ着き、空室内部をチェック。

美装すればなんとかすぐに貸せそうと判断。


すぐに管理委託する不動産会社さんへ移動し打合せ。

管理委託契約を終結。

鍵の一部を管理会社さんが所有していなかったので、私が作成し

後日渡す事に。

上記以外は、特に問題も無く終了。


退室後、リフォーム会社さんへ連絡。

物件名を変更したいので看板を早急に変更して頂きたいと依頼。


連絡後、トラブルのあった物件を管理して頂いている

不動産会社さんへ訪問。

お詫びと共に、穏便に事を進めて頂くように依頼。


ここまで経過して、やっと一息。

と、休んでいたら、知り合いの大家さんから電話アリ。

知り合いの弁護士さんが大家さんを紹介して欲しいとの

事だったので連絡。

後日、豊橋大家塾の勉強会を見学する予定。


現在帰宅し、ブログ書いてます。

疲れました(笑)

6棟目も空室があるので、まだまだ休む間もありませんが

今まで通り、コツコツ続けていきます。


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2015-11-24 豊橋大家塾忘年会決定/管理委託会社さんとの打合せ

豊橋大家塾忘年会決定/管理委託会社さんとの打合せ

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今年も豊橋大家塾の忘年会、開催決定しました。

過去最大の人数になる予定で、盛り上がりになる事、確定です!

惜しくも1次会に参加出来なかった大家さんも居ますが、無事(?)に

2次会から合流予定で、更に大盛り上がりになる事でしょう。

とても楽しみです。


さて先日、購入予定の6棟目物件について、管理委託を予定している

不動産会社さんへ訪問し、事前打合せをしてきました。


大手の管理会社さんですが、豊橋大家塾メンバーの中ではまだ

お世話になっている方が居ないという事で、私が切り込み隊長として

偵察も兼ねてお話しを聞きに行きました。


購入後は委託する事を前提に

「この管理プランで」「このオプションで」

と、おおよその内容を決めてきました。

こうする事で、後日正式に契約する際にスムーズに書面が

整う次第です。


ついでに、購入予定の物件の空室について、どのように募集するかも

少し話してきました。

オーナーチェンジ後、すぐに募集して頂けるとの事でしたので

私も頑張りたいと思います。


後は無事に、決済が終了するように準備したいと思います。


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2015-11-23 ごーるどかーど

ごーるどかーど

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つい先日、自宅に「ごーるどかーど」が届きました。


このカードは、お世話になっている金融機関さんから作って欲しいと

依頼があったので、お付き合いも兼ねて作りました。

銀「ところで三河人さん、ご相談があるのですが…」

三「(む、定期を作って欲しい、かな?)はい、なんでしょう?」

銀「実はカードを作って欲しいのですが…」

三「へ、カード?何のカードですか?」

銀「クレジットカードです。ノルマがありまして…」

三「(お世話になっているし、いいかな…)

  ノルマがあるなんて、色々と金融機関さんも大変ですね。

  いいですよ、作りますよ。」

銀「ありがとうございます!それで『ごーるどかーど』を作って

  欲しいのですが…」

三「…ごーるど?有料?私の属性で作れるのですか?」

銀「はい、大丈夫です!」

三「審査通らなかったら、諦めて下さいよ〜(笑)」

銀「はい!(苦笑い)」


審査、意外と落ちるんじゃないかな〜?(笑)と思ってましたが

普通に通ってしまいました。

別に「ごーるどかーど」は珍しくは無いでしょうし、大家さんの

中には「ぷらちな」や「ぶらっく」持ってる人も居るでしょう。

ソレも全然、おかしくないと思ってます。


私が言いたいのは、

「こんな低属性の私でも『ごーるど』を持てる所まで来たんだ…」

という事です。

借金を抱えて無職になり、自己破産寸前まで行った私が

不動産賃貸業という職業により『ごーるど』を持てるように

なったのです。

私の場合、今のサラリーマンの属性・年収では取得出来ません。

(私の会社の同僚も全員、同じカードの取得は不可能です)

不動産賃貸業の実績から取得出来た事に意味があると思いました。


たかがカード1枚ですが、気持ちと収入の豊かさの結果と思い

少し嬉しく思いました。

大家さんやってて、やっぱり良かったです(笑)


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2015-11-22 豊橋大家塾でのプチリフォーム

豊橋大家塾でのプチリフォーム

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本日、豊橋大家塾のメンバーが購入した戸建物件のプチリフォームを

有志一同により実施しました。

私もほんの1時間程でしたが、お手伝いさせて頂きました。

今回は、ベランダにツーバイフォー材を敷いていこうという事に

なりました。


■ベランダ作成中

f:id:mikawajin:20151122102407j:image

プロ級の実力を持つ大家さん指導の元、皆で部材を並べていき

インパクトドライバーで固定していきます。

部材は事前に、防腐の為の塗装済みです。


■ベランダ作成完了

f:id:mikawajin:20151122103338j:image

初めての方も交えながら、綺麗に仕上がりました。

途中、私は用事があったので完了までは見届けなかったのですが

大家さん達が集まって、なかなか充実した時間だったと思います。


ちなみに、今回の物件ですが、豊橋市の「空き家バンク」を

利用して購入された物件第一号だったそうです。

豊橋市 空き家バンク

http://www.city.toyohashi.lg.jp/18827.htm


中古戸建を購入検討している方や、空き家を賃貸に出したい方が

居ましたら、利用されてみてはいかがでしょうか?


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2015-11-16 あと、1戸!

あと、1戸!

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空室が残り2戸の状態から本日1室入居決定となり、空室はあと1戸と

なりましたヽ(´ー`)ノ

仲介して頂いた不動産会社さん、ありがとうございました。

ちなみに、残り1室も案内が入っていましたが、成約には至りません

でした。

うーん、惜しい!(;´Д`)


ここまで来ると、年内に「完全満室」を目指したい所ですが

今回購入予定の6棟目物件が空室がやや多く、全体での完全満室は

年内は無理でしょう。

加えて、6棟目物件の空室には「事務所」が含まれており、かなりの

苦戦が予想されます。

現実的に考えて、

・来年3月までの目標:合計残1戸(=事務所が空室で残る)

・来年末までの目標:完全満室

が可能性のある妥当な線と思います。


さて、過去に何度も書いていますが、私が所有する物件はどれも

「お宝物件」ではありませんので、苦戦するもの・難易度が

高いものが殆どです。

それでも購入に至った主要の理由は

「(私でも)なんとかなりそう」

という(特に最初は根拠の無い)ものでした。


冷静に考えて、満室で手間の掛からない築浅物件が破格の価格で

売り出される事は稀であり、何のツテも持たない私が少しの努力で

「お宝物件」の情報を入手・購入出来る訳が無いのです。

結果論ですが、試行錯誤の繰り返しで今の所はどの所有物件も

満室に出来ているというのが、正直な感想であり、現実です。


これらを踏まえて、これから大家さんを目指す方へのアドバイスを

させて頂きます。

貴方だけが入手したお宝物件情報は『存在しない』と思って下さい。

特に「健美家」「楽待」といった収益物件サイトに数週間以上

掲載されている物件に

「(長期間、楽に運営出来る)お宝情報は含まれていない」

と思った方が現実的です。

先輩大家さん達が購入を見送った物件が「掲載されている」のです。

その中には、地元のプロ・メガ大家さんも含まれています。

そういった中をかいくぐったお宝物件が存在するか?と今一度

冷静に分析して下さい。

まず間違いなく、簡単にはクリア出来ない問題点が存在します。

その問題点を見出し、貴方なら解決出来るとなったのであれば

その時に「お宝物件」に変わる可能性となります。

ご参考になればと思います。


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2015-11-13 6棟目、融資承認決定

6棟目、融資承認決定

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以前ブログで書きましたが、本日、6棟目の融資承認が下りました。

ほぼ、購入決定ですヽ(´ー`)ノ

ちなみに、プロパーローン&フルローンです。


<関連記事>

■意外な形で物件情報を入手(その1)

http://d.hatena.ne.jp/mikawajin/20151018

■意外な形で物件情報を入手(その2)

http://d.hatena.ne.jp/mikawajin/20151020


今回の物件は正直、融資承認されるかは自信がありませんでした。

確率70%くらいかな?と思ってました。

融資条件の詳細は今後詰めて行きますが、まずはホッとしています。

実は、融資審査は少し難航しました。

<プラス面>

・立地が良い(この点は、金融機関さんからとても褒められました)

・売買価格が(それほど)高額では無い

<マイナス面>

・築古過ぎる

・空室がやや多い

それでも今回、融資承認されたのは「総合的判断」という事に

なりますが、一番の理由はやはり、融資担当の方のご協力のおかげと

理解しています。

ありがとうございました。


今回購入する事になった物件も、過去の所有物件と同じく小規模の

物件です。

なかなか、中〜大規模物件は買えませんね。

ってゆーか、1棟も持ってないし(;´Д`)

私が中〜大規模物件を買えない理由としては

--------------------------------------------

1.自己資金が足りない

2.自己資金が少し貯まってきた時に、買えそうな物件があると

 購入してしまう

3.よって、自己資金が少なくなる

--------------------------------------------

上記1.〜3.を毎回繰り返しているからです(;´Д`)


大家業を目指した当初からあまり深く考えずに思っていた事が

「1年に1棟のペースで買えたらいいなぁ」

でした。

結果論ですが今の所、予定通りにはなっています。

実際、物件を探して購入している時は楽しいので、それほど

無意味でも無いのかもしれません。

ただ、小ロットばかりなので、キャッシュフローはじわじわとしか

増えて行きません。

良い見方をするならば

リスクを押さえつつ、慎重に事業拡大している」

とも言えると思います。


これでしばらく、自己資金が貯まるまで購入は出来なくなりましたが

来年もまた1棟、購入出来たらいいなあと思います。


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2015-11-11 小ネタ集いろいろ

小ネタ集いろいろ

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タイトルの通り、小ネタ集(という名の、備忘録メモ)です。


■私のブログ記事、累計1000日達成

気がついたら、6年ほど前から始めたこのブログが1000日を超えました。

早いものです。

何を書いて来たんだろう?(笑)


建築士大家さん、ブログ復活&セミナー開催

豊橋大家塾のメンバーでもある、建築士大家さんのブログが復活し

セミナーも開催する事になったそうです。

詳細は、以下のリンクを参照下さい。

http://ameblo.jp/kentikushiooya/entry-12094318557.html


豊橋大家塾が5年目に突入

来月になりますが、豊橋大家塾が開塾して5年目に突入します。

早いですね〜。


豊橋大家塾2015忘年会の開催

12月に忘年会を開催予定です。

豊橋大家塾へ入塾希望している方(3名)も希望すればご招待します。

参加希望の方は、12月の土日をなるべく空けておいて下さい。

追って、メールにてご連絡します。


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2015-11-10 買いたい病の峠を超えた先

買いたい病の峠を超えた先

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以前のニュースでも見ましたが、カスタネット芸人の前田けゑさんが

15億円(マンション2棟、駐車場2か所などの資産)を相続した件が

また取り上げられていました。

資産家とは知らずに養子縁組したら、トンデモない結果になったと

いう内容ですが、ドラマ以上の流れですね。

その分、苦労も耐えないようです。


恐らく私が生涯ずっと不動産賃貸業を拡大していったとしても

資産15億円までは無理でしょう。

羨ましくは思いますが、メチャクチャ羨ましいとまでは思わない

自分が、冷静に考えてみると不思議でした。

なんでなんでしょう?

ちょっと考えてみました。


今の私の事業規模は、当初の目標からすれば全然足りませんし

将来の展望も微妙で、懸念事項も多くあります。

それでもどこかで

「目標達成時期は予定よりも先になるかもしれないけど、

 いつか達成しそうだ。」

という見込みと結果が、ほんの少しずつですが着実に出せて

きているからではと思いました。


事業拡大としては時代が悪すぎる点もありますが、現時点では

意外と焦りがありません。

少し前までは、それはもう毎日毎日、電卓を叩いて

「こういった物件を○年までに購入して、収入は○○万になって…」

と、計算と妄想を繰り返していました(笑)

今、ふと思えば、自分の考えや気持ちがだいぶ変わったなあと

気付きました。


いつ、そういった気持ちが変わったのだろう?

少し考えて見たのですが、「買いたい病」が収まった時からではと

思いました。

「買いたい病」が収まった事が良いのかどうかはともかく、気持ちと

しては随分落ち着くようになったと思います。

夢物語では無く、いつか達成しそうだ」

という見込みが出てきた事が、気持ちの余裕に繋がった結果ではと

思います。


いつまた、「買いたい病」が復活するかは解りませんが(笑)、

心のゆとりを持っていた自分を忘れないようにします。


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2015-11-09 あと、2戸!

あと、2戸!

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本日、入居申し込みがありました。

順番的には最後になると思っていた物件が先に決まりそうです。


仕事終わりの時間に、不動産会社さんから電話が。

三「はい、三河人です。」

不「入居申し込み、入りました〜。」

三「おお!ありがとうございます!」

不「ただ、いくつかご相談がありまして…」

三「(すんなり行くとは思ってなかったし…)はい、何でしょう?」

不「実は、入居希望者さんが異国の方でして。

  でも日本での勤続年数も長く、保証人の兄も自宅所有ですので

  信頼出来ます。問題無いと判断しています。」

三「日本語、話せますか?」

不「はい、普通に話せます。」

三「ならOKです。お願いします。」

不「それとなのですが…」

三「(まだ何かあるんだ…)はい、何でしょう?」

不「家賃を下げて欲しいとの事なのですが。」

三「(む〜、仕方ないか…)はい、ソレでお願いします。」


という事で、なんとか難関エリアの物件が満室になりそうです。

有難い限りです。


今年に入ってMAX6戸も空室が発生して、どうしたものかと

思っていましたが、何とか残り2戸の空室まで来ました。

当初は、この2戸空きの物件が一番最初に満室になると思って

いたのですが、なかなか難しいですね。

奥が深いといいますか、運と縁のタイミングは未知数です。


ここまで来たら、年内にもう1戸、入居が決まって欲しいと

思っています。

この空室のある物件は、少し前に

「今、案内が入っていますので、頑張りま〜す!」

と、期待が高まる連絡があったのですが(;´Д`)


もう少しだけ様子見してから、突っついてみます。


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2015-11-03 某金融機関さんとのお話

某金融機関さんとのお話

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先日、某金融機関さんへ訪問し、融資関連の話題を中心に

今後の話をしてきました。


色々と話をしてきたのですが、その話題の中で知人が建築予定の

アパートについて、私がお手伝いしている事を伝えました。

少し前にシリーズで書いた、例の件です。

アパートを建てる事になった経緯も、概要だけ話しました。

すると、

「その数字を聞く限り、非常に危険ですね…。」

との事でした。


しばらく話を進めた後、金融機関の担当の方から

「ちなみに、どこから建てようと提案がありましたか?」

と聞かれたので、素直に

大東建託です。」

と答えました。

その瞬間、担当の方の顔つきが変わりました。

「あ〜…、そうでしたか…。」


ここから言葉を選びつつ、少しお話ししてくれました。

「私共は借りて頂く側の立場ですので、大きな声では言えませんが。」

「(色々と)良くない情報が(各所に)入ってきています。」

「(大東建託が関係する場合)かなり慎重に精査します。」

その他、おおよそ私が把握している情報と一致している感じでした。


そろそろ退室しようとした際も、最後に

「もし私でよければ、オーナー予定の方へ、金融機関側の視点から

 いかに危険であるかをお話しさせて頂きます。

 更に説得力があるかと思います。いつでもご相談下さい。」

と、言って頂けました。

とても心強く、ありがたいと思いました。


例の件はまだ見通しが全然立ちませんが、可能な限り私も

協力させて頂こうと思いました。


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2015-11-01 住宅ローン借換完了

住宅ローン借換完了

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比較的最近の話になりますが、住宅ローンの借換を行いました。

今回で2回目の借換となります。


1回目は、三菱東京UFJ銀行からの借換でした。

さすが大手メガバンク

「借り換えます」

と言っても

「あっそ」

で終わりです。

庶民のローン額なんて、ハナクソ扱いです。


借換後は金利が当然安くなったものの、当初は金利変動が怖かった

ので、長期の固定金利でローンを組みました。

結果、変動に比べると大幅に金利が高い状態でした。

それでもあえて、最近までその状態を継続しました。


継続した理由は大きく、以下の2つでした。

1)急激な金利上昇に備えて、長期固定で予防策を取りたかった為

2)借換を「切り札」として使えるタイミングを待っていた為

これが正しいかどうかは意見が分かれると思いますが、私は上記の様に

考えました。


1)については結果論ですが、ここ十数年、金利はほとんど変化無しで

変動金利でローンを組んだ人が「勝ち」でした(;´Д`)

この点は失敗でした。

(というか、私には景気予測が読み取れませんでした)


2)についてが、今回のブログの本題になります。

私の「切り札」とは、収益物件の融資でお世話になる(なった)

金融機関への「お土産」としてキープしていたのです。

融資打診する場合、あらゆる資料を金融機関へ提出します。

その中には当然、所有する金融資産不動産情報が含まれます。

住宅ローンの情報も然りです。

金利で払っている事を相手も把握し、住宅ローンの借換も

提案したくなります。

(実際、どこへ行っても借換提案がありました)


こんな感じで話は進みます。

銀「ところで三河人さん、住宅ローン金利、高いですね。」

三「はい、そうですね。あえて継続しています。」

銀「当行でしたら、もっとお安い金利提案させて頂けますが…」

三「今のご時世からしたら当然そうですよね。」

銀「では住宅ローンもお願いしたいのですが…」

三「いいですよ。

  収益物件の融資承認が終わった後に、検討します。」

銀「解りました、是非とも宜しくお願いします。」

三「こちらこそ、宜しくお願いします。」


口約束ではありましたが、結果として収益物件の融資承認され

住宅ローンの借換もお世話になる事になりました。

これはもちろん、私も金融機関さんもwin-winでした。

以上が、今回(2回目)の借換の経緯です。


このような戦略にも使えるかもという程度ですが、皆さんの

参考になればと思います。


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