任意売却を検討する状況になると、、、
○○債権回収など普段聞いた事のない会社から連絡が来ます。
そのうちの一つで当社にも電話がかかってくる事のあるエム・ユー・フロンティア債権回収株式会社が、一時期振り込め詐欺に間違えられた事もあったそうです。
着信番号がホームページに掲載されている番号と少し違ったとかで戸惑った人がいてるとか・・・
そういうときは放置をするのも良くないので、各会社の代表番号にかけて確認をしてみましょう。
住宅に限らず債権回収が出来るのは法務相が許可をした会社だけのようです。
http://www.moj.go.jp/housei/servicer/kanbou_housei_chousa15.html
ここにない会社であれば本当に怪しいんでしょうね。。。
期限の利益の喪失とか代位弁済とか怪しいのかどうかわからない！
住宅ローンの支払いが苦しくてもうどうしたらいいのかわからない！
と言う方は↓こちら↓へどうぞ！！
任意売却なら全国対応の管財ソリューションへ
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住宅ローン滞納・延滞解決ブログ 任意売却と競売について
住宅ローン滞納・延滞解決ブログ 任意売却と競売について
今だに景気はよくならず、住宅ローンの支払いが苦しく遅れてしまう家庭は多いのではないでしょうか。
管財ソリューションはそのような状況の方に対し、今後の生活を安定して頂く為のコンサルティングを行っています。
具体的には現在の状況診断を行い、今後継続して支払が可能であれば支払額の引き下げ等のリスケジュールを提案し、支払自体が困難な場合は任意売却を行い住宅ローン苦を取り除くのです
借金が多重債務ではなく、住宅ローンのみの場合は不動産を処分した後に残る残債務について支払わなくても処理できるケースもあり、自己破産しなくても借金を整理する事が出来ます。
これには当然、個人個人の内容によって出来る出来ないが分かれますが、早い段階で当社へご相談に来られた方の大半は処理が出来ています。
そして、任意売却手続きであれば、引越に掛かる費用も捻出出来る為自己負担なく自宅の処分が可能でさらに移転先の確保まで出来ます。
只、近年は金融機関も任意売却については評価が厳しくなっている為専門的な要素がより必要になり一般の任売も行っている不動産会社では話がつかない事が増えたようです。
何もせず競売を待つ場合と任売との違いを簡単にまとめました
○競売の場合は価格自体が安くローンがより多く残る
○引越に係る費用が全て自己負担となり、居座っても強制執行され、その費用までも請求される
○不動産の売却が終わったあとのローン残は当然支払わなければならないが、任売であればそれについてのコンサルティングを受けられ破産を回避できる事がある
○近隣に競売との事実が知れ渡るが任売であれば通常の売却手続きと同じなので近隣にも顔が立つ
住宅ローンが払えない 滞納・延滞してしまうと・・・
住宅ローンが払えない 滞納・延滞してしまうと・・・
住宅ローンが支払えない場合の対処法については先月のプログに書きましたが
今日は具体的な任意売却手続きのお話しをしたいと思います。
住宅ローン滞納・延滞で数カ月すると銀行はその保証会社へ滞納されたローンの立て替え払いを請求します。
そして保証会社の立て替え払いが終わると正式に保証会社が新しい債権者となり
競売手続きを行う事となります。
任売はこの状況で競売が終わるまでの間に自らの意思で自宅を処分する方法なのです。
大まかな流れとしては
１．当社と売却手続きの依頼
２．当社が物件調査・価格査定・周辺環境調査・債務調査等を行います。
３．当社と債権者とで売却の打ち合わせを行い売り出しの内容を決定します。
４．買手が決定すると債権者と協議を行い売却の許可を取付ます。
５。お客様の引越をして頂きます。
６．代金決済・住宅ローン支払
という流れです。
通常は3か月〜5か月程度かかりますが、最短で2週間あれば売却出来る場合もあります。
今日はこの辺で
任意売却の管財ソリューション
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住宅ローンが支払えないので滞納してしまった時どうすれば？
住宅ローンが支払えなくなり滞納延滞してしまった場合、どう対処すればいいのでしょうか？
また、どのような選択肢があるのでしょうか？
このような状況に陥ると、周りが冷静に見れなくなり自暴自棄になる方も多いです
しかし、こんな時にこそ、しっかりと状況を分析し、自分にとって一番良い選択をしなければなりません。
ここで一番してはいけないのは消費者金融から借入をして、住宅ローンの返済に充てる事です。
収入が無い場合に生活費の為に借りると言う事であればやむおえないと思いますが
ローン返済の為と思い消費者金融から借りても、一時しのぎをしているだけで解決にはなりません。
滞納延滞が続くと競売になり、強制的に退去する事になります。
自己破産するにも最低３０万程の費用がかかり、さらに引越に掛かる費用もご自身で捻出する必要がありますが、任意売却手続きであればこれらの費用の捻出が可能です。
この手続きにより、住宅を処分してもローンが残りますが、ご本人様の内容にもよって異なりますがこのローンを免除してもらう事も可能です。
つまり、住宅ローンは免除できる可能性はありますが、消費者金融から借りた借金は棒引きにはならない為、消費者金融から借りて返す事はしない方がいいのです。
この制度は各銀行・融資商品により対応が異なりますので、管財ソリューションにご相談下さい。
任意売却業者の違い
久々のブログです
今日は不動産任意売却業者の違いについてお話ししたいと思います。
任売業務の中で1番大変なのは銀行との売却に関する承諾を取付ける折衝です。
地元の一般不動産会社が任売に手を出して陥るのが、買主は見つけたが抵当権者が売却に応じないという事です。
これは任売を何度かした事がある会社に多く、数件の成功事例でそれが全てと思ってしまい、今回も同じやり方でやれば大丈夫だろうと思い込み、この結果失敗するのです。
これは大きな間違いであり、同じ債権者でも、お客様の内容や窓口の違い等から取り扱い方法が180度異なる事があります。
任売取扱件数業界トップクラスの当社でも始めての対応を迫られる事も稀にある程複雑なのです。
さらに、債権者は時期により考え方も変わります。
ですから、債権者との折衝は慎重に行わなけれはならず、常に最新の情報を持っていなければいけません。
常に新しい情報を仕入る為には、常に債権者との取引をしておかなければなりません
業者にとっては一つの失敗に過ぎないかもしれませんが、お客様にとっては大切な思い出の詰まったご自宅が競売にさらされるという現実を目にする事になります。
業者選びは慎重に
任意売買専門会社
㈱管財ソリューション
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任意売買で債権者が売却に応じない
近頃、お付き合いのある不動産業者様から住宅ローンを延滞されたお客様の不動産の任意売買をする事になったのだが、債権者が売却に応じてくれない。
という相談話が多くなりました。
近年は一般の不動産会社も任売を取り扱うようになり、ある程度水準も上がったように思います。
ただ、債権者の任売に関する考え方や手続き方法など随時変わっていくので、常に最前線でやっていない方は遅れた情報・知識で債権者と交渉する事になるので、金融機関の担当としては非常にやりずらく売却に対して承諾しづらくなります。
販売価格一つとっても、やり方一つで200万変わる事もザラにあります
ビック４と呼ばれるメガバンクと地方銀行とでは当然取り扱い期間や方法も異なり、考え方も異なります。
それら一つ一つの違い等を細かく分析しデータ化する事
これがノウハウになってきます。
あと、債権者の担当者も人間ですのでこの会社は安心できるとかやりやすい等、若干ではありますがあります。
ここだけの話、公表していませんが債権者は任売会社の成約率を出しているのです。
成約率が低ければ当然、担当者もやる気は低下してしまします。
今日はこれくらいで
任意売却については専門サイトをご参照下さい
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任意売却ブログ 差押問題
任意売却ブログ 差押の問題
今日は近年、任売業界で問題になりつつ差押登記についてお話ししたいと思います。
今回は市や区など、滞納税に掛かる差押の話です。
住宅ローンの支払いが厳しい中、固定資産税などを支払えず滞納延滞されておられる方も多い事と思います。
各役所によって取り扱いは異なりますが、延滞が続くと所有している不動産に差押を入れられるケースがあります。
これば珍しいケースではなく一般的によくあります。
3年程前までは差押がついている不動産を任売する場合でもハンコ代を数万円支払えば差押を解除して頂けたのですが
近年なかなか解除に応じてもらえません。
基本的に全額支払わなければ解除に応じないという姿勢に変わってきました。
任売を行う場合にハンコ代として認められるのは通常10万〜30万程度
しかし、市からの差押が100万もある場合は話し合いが難航します。
任売の専門会社でもほぼこのような内容の場合、売却を断念しているようです。
このような事になった背景には上層部からの通達なのですが、当然これには例外もあります。
弊社は現在までの所、差押のせいで売却が出来なかったケースは1件もありません。
これは、弊社が区・市・県・税務署等との交渉に絶対的な交渉が出来るからです。
最近は同業者から役所の差押が外せないので、お客様を引き継いでもらいたいという話もちらほらあります。
抵当権の解除交渉もそうですが、やはり任意売却に一番重要なのは債権者との担保権解除交渉にどれ程の力があるかではないでしょうか。
