三鷹駅南口 (武蔵野市、吉祥寺) 税理士の卵の日記

2017-11-15

相続税評価額の算出方法 その4

JR中央線三鷹駅吉祥寺税理士事務所、

宮内会計事務所に勤める税理士の卵です。


前回の 「その3」 において簡単ながら、

相続税贈与税における 「宅地」 の

評価方法の基本を説明しましたが、

今回は、そんな 「宅地」 の中の一部に

摘要される特例の話をしたいと思います。


正式名称租税特別措置法第69条の4、

「小規模宅地等についての相続税

課税価格の計算の特例」というものです。


一般に、「小規模宅地の特例」とか「小規模」と

省略されて呼ばれることも多いこの特例は、

特定の用途に供されている 「宅地」 については

一定の要件を満たすならば、一定の面積まで

その評価額の減額を認めるのが、その内容。


その要件について説明をしようとすると

それだけで3回はエントリを使わなければ

ならないくらいの量になってしまいますので、

申し訳ないながらそこは割愛するとして……


ここで言うところの 「小規模宅地等」 については、

以下に掲げる4つの種類となります。


1)「特定居住用宅地等」

2)「特定事業用宅地等」

3)「貸付事業用宅地等」

4)「特定同族会社事業用宅地等」


その名前で何となく分かるかもしれませんが、

要は被相続人の遺族の生活の維持などを

目的として、被相続人が居住していた宅地や

その事業のように供していた宅地については、

後を引き継ぐ人が取得している場合に

相続税評価額が減額されるのです。


ちなみにその減額幅は限度面積の範囲内で、

1)、2)、4) が80%、3)が50%となっています。

つまり、例えば前回の「その3」で説明した方法で

路線価から計算した評価額が5,000万円の

宅地が 1) の「特定居住用宅地等」に該当して、

かつ限度面積の範囲内であった場合には、

相続税計算上の評価額は以下のようになるのです。


5,000万円×(1−80%)=1,000万円


この差は、大きいですよね。


仮に同じ土地に賃貸アパートを建てて

家賃収入を立てているような場合は、

「貸付事業用宅地等」に該当しますので、

その評価額は次の金額です。


5,000万円×(1−50%)=2,500万円


これでも、2,500万円も評価額が下がるので

相続税額もかなり下がるだろうということが、

お分かりいただけるのではないでしょうか。


相続財産に「宅地」があるような場合には、

この「小規模」の適用ができるかどうか、

適用対象となる「宅地」が複数ある時には、

限度面積の規定が存在しているのでその全てに

「小規模」を摘要することが不可能であれば、

どの「宅地」をどのように選択するのかが

税額を低く抑える為には重要となってきます。


なお、この特例について、私が割愛した詳細を

知りたいという人は、ひとまず、国税庁HP

下記のページをご覧になってみてください。


タックスアンサー No.4124


ただ、ケースによっては結構複雑な計算を

要することもあるので、相続税の対策を考える、

あるいは相続が発生したというような場合は必ず、

当事務所他、専門家へのご相談をお勧めします。



なお、確か6月の頭頃だったと思うのですが、

富裕層の地主を相手にして相続税対策の為に

地方銀行信用金庫がアパートローンを融資して、

更地に賃貸住宅を建てるという動きが過熱気味に

なってしまっているというニュースを見ました。


その結果、各地に入居者のまるで入らない

賃貸物件が増えてきているのだそうです。


借金をして不採算物件を手に入れたようなもので、

設定した家賃の引き下げを余儀なくされたり、

当初見込んだ家賃収入と資金運用が達成できず

結局その物件を損を覚悟で処分したり、

それでも借金額に足りない分は他の資産

売却して穴埋めをせざるを得なくなったり、

といったようなケースも発生しているのだとか。


金融機関側にすれば、例えローン返済が

焦げ付いてしまったとしても土地が担保だったり、

上記のように他の資産を持っていたりするので、

不良債権化する恐れが少ないようなのですが……


それって、倫理的にはどうなんでしょうね。