本日、マンション広告1枚。

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NPO法人が運営している、無料で専門家に質問できる稀有なサイトに「マンションってどうよ？（関西版　関東版）」がある。

筆者も専門家のひとりとして、消費者のニーズ把握を兼ねてときどき回答している。

最近の回答から：

※消費者からの質問は要点のみ。

■質問＜竣工後一年したら中古マンション＞

竣工後一年以内の売れ残り物件を購入した場合の損得についての質問。

■筆者の回答

転売される“中古マンション”については、（１）価格が安い、（２）現物を見て選べる、（３）即入居できる、（４）お隣さんを確認できるなど、メリットがてんこ盛り。

特質すべきデメリットといえば、前に住んでいた人の手アカが気になることくらいです。

一方、竣工後一年経過した未入居の“新古マンション”は、“中古マンション”とは似て非なるものです。

“新古マンション”が売れ残りたるゆえんを確認することが重要です。

「新古マンション（＝売れ残り）に福は無い」ことを肝に銘じたほうがよさそうです。

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本日、マンション広告なし。

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NPO法人が運営している、無料で専門家に質問できる稀有なサイトに「マンションってどうよ？（関西版　関東版）」がある。

筆者も専門家のひとりとして、消費者のニーズ把握を兼ねてときどき回答している。

最近の回答から：

※消費者からの質問は要点のみ。

■質問＜しつこくていやらしい業者に困っています＞

家に来て、何か話が進展するまで長時間居座ります。

■筆者の回答

管理権者の意思に反して立ち入ることは、下記のとおり、刑法130条（住居侵入等）により、3年以下の懲役または10万円以下の罰金に処せられることとなっています。

悪質な訪問販売に対しては、全国の消費生活センターなど、次の連絡先に相談されるとよいでしょう。

http://www.no-trouble.jp/#1233139489258

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• 第百三十条（住居侵入等）
  • 正当な理由がないのに、人の住居若しくは人の看守する邸宅、建造物若しくは艦船に侵入し、又は要求を受けたにもかかわらずこれらの場所から退去しなかった者は、三年以下の懲役又は十万円以下の罰金に処する。

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本日、マンション広告なし。

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NPO法人が運営している、無料で専門家に質問できる稀有なサイトに「マンションってどうよ？（関西版　関東版）」がある。

筆者も専門家のひとりとして、消費者のニーズ把握を兼ねてときどき回答している。

最近の回答から：

※消費者からの質問は要点のみ。

■質問＜築４６年の物件について＞

エレベーター無しの５階部分。販売価格150万円の格安中古物件が気になる50歳の夫婦からの質問。

自らの居住用ということではなく、賃貸用に買うべきかどうかお悩み。

■筆者の回答

築４６年、エレベーター無しの５階の住戸は、資産価値ゼロというよりも、むしろ負の遺産ですね。

150万円で買った住戸といえども、勝手に所有権を放棄することはできないので、第3者が買ってくれない限り、管理費・修繕費はもちろん固定資産税等を払い続けなければなりません。

家賃収入期待で、参加費150万円の”ババ抜きゲーム”に参加するのは、リスキーでしょう。

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本日、マンション広告1枚。

【予告広告】大手町駅直通14分、駅徒歩6分。総戸数163戸、13階建。販売戸数／未定、1LDK（46.32m2）〜4LDK（95.10m2）。販売価格／未定。平成23年3月上旬竣工（本チラシ掲載日の1年1カ月後）。

• ※1月10日(日)、1月17日(日)の物件と同じ。

スーパー銭湯の跡地に建つ大規模マンション。

新聞半紙大のピンクを基調とした予告広告。

裏面の「物件概要」に「駐車場／機械式73台（カーシェアリング用1台含む）・平置き車椅子対応１台　※月額未定」と記されている。

駐車場74台（機械式73台＋平置き１台）は、このマンションの総戸数163戸の45％。

駅徒歩６分、都内のマンションだから、駐車場100％は不要という売主の判断なのだろう。

この駐車場の設置率45％という数値は適切なのか？

（財）自動車検査登録情報協会（略称：自検協）のホームページに、2005年から2009年の「自家用乗用車の世帯当たり普及台数（都道府県別）」のデータが掲載されていたので、首都圏（1都3県）の数値データを“見える化”してみた（右上グラフ）。

どの都県も１世帯当たりのマイカー保有台数が漸減傾向にある中で――

埼玉・千葉では１台を超えているが、神奈川になると0.8台を下回り、東京になると0.5台（09年：0.497）を切っている。

ということで、このマンションの駐車場設置率45%は、当たり外れのない数値といえそうだ。

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本日、マンション広告なし。

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■[動画] アニメ　マンションの住人

週末のひと時、アルコールでも飲みながらお楽しみください（ニコニコ動画10分16秒）。

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本日、マンション広告9枚。

【予告広告】東京駅直通16分（快速利用）、駅バス8分＋徒歩1分。総戸数550戸、５棟（14階建×２棟+11階建×3棟）。販売戸数／未定、3LDK（85.02m2）〜4LDK（135.76m2）。販売価格／未定。平成23年1月中旬竣工（本チラシ掲載日の11カ月後）。

• ※09年10月3日(土)・11月1日(日)、10年1月3日(日)と同じ。

○○エリア「最後のビックプロジェクト」を謳う、大手デベロッパーが供給するバス8分＋徒歩1分の大規模マンション。

この大手デベロッパーは2月3日、この物件についてトンデモナイ（と私は思う）プレスリリースを発表している。

（前略）

１．○○（＝マンションブランド名）エコビジョン：風力発電機（３基）を初導入

○○エコビジョンは暮らしのエネルギーを「へらす」「つくる」「いかす」の３つの視点でエコを追求し、身近な暮らしの中できちんと実感できるエコを基本観とする環境コンセプトです。

本物件はこの考え方を具現化した第２弾プロジェクトとして様々な取り組みが導入されています。

（中略）

●「つくるエコ」

自然エネルギー「風力発電機（３基）」の活用により発電させた電力を共用部の一部に利用。

（年間平均風速4m/sの風が吹いた場合、３基で年間約1,800kWhを発電。発電量は、現地の年間平均風速を予測し算出した理論予測数値となっております。）

ところが、「風力発電機（３基）を初導入」というこのトンデモナイ内容が、なぜか本日の折り込みチラシにも、物件を紹介しているホームページにも一切触れられていない。

消費者の反響がよければ、チラシでも宣伝しようということなのか･･････。

さて、「風力発電機（３基）を初導入」することがなぜ、トンデモナイと思ったのか。

結論を先に言えば、マンション初の風力発電機導入は、売主都合の“客寄せパンダ”効果に軸足があると感じているからだ。

風車の維持管理費を負担するのは住民だし、騒音や振動音が問題になった時に困るのは住民だ。

また、風車の法定耐用年数は17年（減価償却資産の耐用年数等に関する省令　別表第二／機械及び装置の耐用年数表/31電気業用設備/その他の設備　主として金属製のもの）。

マンションの寿命よりもはるかに短い。

そもそもシッカリしたメンテナンスがされていないと、この寿命も危うい。

「３基で年間約1,800kWh」を「共用部の一部に利用」するとされているが、1,800kWhがどの程度の電力量かご存じだろうか。

40Wの蛍光灯にすれば、たったの15本分（毎日８時間使用した場合）でしかない。

※15本＝1,800kW÷0.040kW÷8時間÷365日

プレスリリースの「参考写真」を見ると、この風車がクジラのデザインに特徴のあるN社の製品であることが判る。

最大出力1.5kW、定格出力1kWだから、ヘアドライアーのターボモードの電力を賄うのもおぼつかない能力だ。

新エネのモニュメントや教材として導入されるのであればまだしも、「つくるエコ」としてマンションに導入することはとってもナンセンスだ（と私は思う）。

ちなみにこのN社は、明治41年に陶器で創業した老舗なのだが、「平成22年10月期の予想も依然として赤字が続く見込み（平成21年12月11日IR情報）」という厳しい経営状況に置かれている。

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家賃保証業者でつくる社団法人全国賃貸保証業協会（http://jpg.or.jp/）が2月1日、入居者の信用情報を一括管理する「代位弁済状況（家賃情報）データベース」の運用を開始した。

家賃滞納のブラックリストが構築されることで、「家賃滞納履歴のある人は家賃滞納に至った原因や経緯を考慮されることなく、一律に入居にあたっての審査において不利立場に置かれる（住まいの貧困に取り組むネットワーク）」ことが懸念されている。

データベースに登録される情報は、次のとおり。

• 氏名、生年月日、旧住所、電話番号、免許証番号等の個人特定番号

• 保証対象物件名・部屋番号、保証対象物件住所、保証開始日、月額賃料

• 保証終了日、入金額、代位弁済残高など

情報の登録期間は、賃貸住宅の退去・明渡しから5年間（延滞があった場合は債務が消滅してから5年間）とされている。

つまり、完済から5年間は、賃貸契約を拒まれる可能性があるのだ。

日本弁護士連合会が1月29日に出した意見書から、問題点を抜粋すると――

（前略）

このようなデータベースは、家賃滞納者について、家賃未収リスクというもっぱら賃貸人側の利益を確保する観点から、保証委託契約を締結するかどうかを検討する目的で整備されるものである。

保証委託契約が拒否されれば、事実上、賃貸住宅契約も締結できなくなり、家賃を滞納しがちな不安定雇用労働者、シングルマザー、生活保護世帯などが民間賃貸住宅市場から排除されることになりかねない。

（中略）

データベースの整備が進めば、収入や勤務先、国籍、障害の有無などのプライバシー情報にまで拡大され、入居差別に悪用されるおそれが高くなる。

早期の段階で、データベースの整備そのものを禁止することが必要である。

さて、「もっぱら賃貸人側の利益を確保する観点から」整備されたこのデータベース。

前原誠司国土交通大臣は、「国民の生活が第一」を掲げる民主党のマニフェストとの折り合いをどう付けるのか。

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