湯徳慎一郎です。 今回は、業界の裏側大暴露シリーズ。 「工事会社はどこで儲けているのか」についてお話しします。 実はこのお話、お客様からよく聞かれます。 数百万、数千万、数億のお金が動く中、工事会社は一体、どのくらい利益を取っているのか。 ぼったくられてんじゃないか。 そんなブラックボックスを今回開けてみたいと思います。 建設業界の縦社会 元請ってなに？ 下請ってなに？ 工事会社はどのくらい利益を取るの？ 工事ってどこにお金がかかるの？ どうやって利益を乗せてくるの？ 安いところに頼んだらいいんじゃないの？ 直接頼めない理由：その１ 直接頼めない理由：その２ 直接頼めない理由：その３ 中間マー…
湯徳慎一郎です。 今回のテーマは「長期修繕計画」です。 長期修繕計画とは、 『いつ、どこをリフォームするか予め目標を決めておいて、それに向けてお金を貯めていこうね』 という事前計画です。 ３年後にお風呂、５年後にキッチンのリフォームをする、みたいな感じで、マンションの工事も計画を立てた上で、お金を貯めていきましょう。 これと同じだと思っていただければ大丈夫です。 ただ、これ…結構揉めます。。。 管理会社・専門家(建築士)・マンションオーナー３者の価値観がバラバラすぎてトラブルになるケースも多いです。 今回は、マンションを買いたい方、住んでいる方には、絶対に知っていてほしい「長期修繕計画の基礎知…
最近‥ あちこちでマンションや一戸建ての 修繕工事を見かけます。 私が住んでいる所も‥ その一つです。 10月18日（月）から始まった 大規模修繕工事‥。 予定では、12月24日までとのことです。 仕方が無いことなのですが、 「このタイミング？」 「このタイミングだから？」と。 緊急事態宣言が解除された このタイミング‥。 ”工事にあたり、ベランダにある物や 網戸を室内に入れてください”‥。 コレがなかなか大変で‥。 ‥廊下が大変なことになっています。 網戸を室内に入れると、 その大きさに驚かされます。 ウイルス騒動になり 「換気をしてください！」と 連呼される中の網戸が無い生活。 網戸の偉大…
最初にランキングクリックをお願いします！ にほんブログ村 こんにちは。フミです。 不動産投資をしていると大規模修繕という問題にいずれ当たります。 やったことがない人だと、その金額に驚く事も少なくないと思いますし、正直相場がわからないというのも実態だと思います。 リフォームの中でも塗装工事が一番相場がわかりづらいような気がしています。 個人的にきちんとやっているかどうかの見極めは、シーリングにあると思っています。 シーリングとは、外壁の隙間を埋めるコーキングの事ですが、きちんとやる業者さんは、塗装工事をする際にこちらを打ち直し、増し打ちの提案をしてきます。 そしてコーキングを打つ時にも、きちんと…
当社の顧問先マンション（築15年目）では、来年初めに大規模修繕工事の実施を想定し、施工業者５社から相見積もりを先日取得しました。 その結果は、以下の通りです。 各社の見積条件を見ると、 総額は税別４千万円強のところ最大170万円の僅差に収まりました。 工事総額に対する比率は、たったの２％に過ぎません。 各社が犇めき合った接戦であったことが伺えます。 管理組合側で事前に想定していた予算額（税別4,500万円）と比べると、１割強下回ることができたことになるので、うまく「競争原理の導入による経済効果」が得られたと言えるでしょう。 さて、マンションの大規模修繕工事において、多くの管理組合にとって悩まし…
現在、私の住むマンションは、大規模修繕工事の真っ最中です。 実家も、以前の自宅も、戸建てだったので、私にとっては初めての体験です。 経験された方はわかると思いますが、いろいろと大変ですね。😅 うちは、１０階建てのマンションなのですが、今は、１階から屋上まで足場が組まれ、マンション全体が工事用のネット（網）ですっぽり覆われている状態です。 マンションの外壁はもちろんですが、各家庭のベランダ内についても、塗装やひび割れ修繕をするため、ベランダに職人さん達が立ち入ります。 そのため、休工の日以外は、ベランダ側の窓は厚いカーテンを閉めっぱなしにするように言われています。 私は、昼間は会社に行っているの…
大規模修繕工事も大詰めとなってきた。 ベランダにはついに敷物が復活。作業結果について、瑕疵がないか、アンケートが来た。A4三枚で、ポストに入っていた。 サッシの開口部塞ぎ用ピラピラ破損（いわゆる「穴塞ぎキャップ」ではない）の件や、上部に自分が取り付けたピン打ち込み式フック破損の件、などが気になるが、説明しきれないので自らスルーすることにした、、、。「アンケート未提出の場合問題なしということにさせていただきます」、とのことなのでそれでよい。
物件名：パークシティ本牧 所在地：神奈川県横浜市 竣工年：1988年 総戸数：666戸 1980年代 500～999戸 米軍住宅跡地に誕生。敷地の７割がオープンスペースに 異国情緒あふれる横浜のなかでも、独特の存在感を放つのが本牧エリアだ。終戦後に米軍住宅（横浜海浜住宅）が置かれたことからジャズなどのアメリカ文化が浸透。往時の雰囲気を伝えるライブハウスやアメリカンダイナーなどが今も点在している。 その米軍の住宅地が日本に返還されたのは、終戦から40年近く経った1982年のこと。約88.2haに及ぶ区域で官民一体の街づくりが行われ、商業施設や公園などが整備された。生まれ変わった街の一角に、198…
我がマンションの大規模修繕工事の進捗が外壁塗装まで進み、朝から溶剤臭がヤバイ状態。外壁塗装ということで窓が開けられない状態で、臭いもこもるため呼吸がツライのなんの…。 一週間は塗装作業が続くそうなので、とにかく終わるまでは我慢の子ってことで、スパイシーver.コンソメWパンチ味のポテチで昼食にしてみたいと思います。 すごいなコレ…濃厚なコンソメ味がガツンとキまくり！そんなコンソメを縁の下から支えるような、かすかなスパイシー感が絶妙なバランスで美味し♪ コンソメ味を濃くするとバーベキュー味っぽくなりがちですが、これはそういうことが無く、きちんと旨味のある濃い味のコンソメを堪能できるポテチでありま…
こんばんわ、１１月２４日・水曜日の書き込みです。 前みたいに家でちゃんとごはんを作ろうと、しばらく使ってなかった調味料を買いそろえました。 レジを通してもらってるときに「年齢確認商品です」という音声メッセージが。 “えっ？ 酒は買うてないけど、、、”と思ってみてみると、犯人は「みりん」。 みりんって年齢確認されるんですね。 調べてみるとみりん風調味料はアルコール度数が低いけれど本みりんはアルコール度数が高いから購入時にお酒と同じような年齢確認が必要だとか。 てか、みりん飲む未成年おるんかいなｗ この年になって初めて知ったことでした。 では１１月２４日・水曜日分の目次です。 【鉄道トピックス】 …
マンションの大規模修繕工事のために、自宅から１時間のところに避難させ、文鳥のお世話のために通っています。 はじめは自宅の近くで何とかならないかと、探してみたのですが、思うような物件はありませんでした。その話を少し書いておこうと思います。 自宅の最寄り駅は、都心からやや離れた2路線使用可能な駅で、不動産会社の前には比較的リーズナブルな物件情報が並んでいます。中には5万円を切るワンルームの物件も。 シナちゃんの避難が必要なのは有機溶媒系の臭いが発生する1ヶ月半ほどなので、自宅近くで借りれないかと不動産会社に問い合わせました。すると、賃貸の物件は２年契約がほとんどなので、初期費用、解約違約金などを含…
大規模修繕工事による疎開３日目です。ケージを開けるといつも通り、すぐに外に出てくるようになりました。さっそく手の上で朝ごはんです。 今いる建物は木造のため、冷え込み方が半端ありません。そのため温度の調整が難しくて、まだあれこれ試している状態です。 鉄筋のマンションでは気密性が高いので、夜間にエアコンを止めていても、ビニールシートと20Wのヒーター、遮光布を使用して22度くらいをキープできました。しかし、ここでは無理な様子。 20Wのヒーター、とりまるアクリルケージカバー、ビニールカバー、遮光布、ダウンケープで翌朝19.5度。今夜はさらに冷え込むので、このままではあまりに心許ない感じがします。 …
シナちゃんは、昨日から別のおうちに疎開しています。 というのも、住んでいるマンションの大規模修繕工事が始まったから。どう考えても家の中に逃げ場がないのです。 この工事、私が考えていたよりもはるかに大掛かりなもののようです。共用部分の屋根や廊下のウレタン防水工事と長尺シート交換、そして各住居のベランダの塗装とウレタン防水といったものを行います。 一度、担当の方に臭いはどんな感じになるか尋ねたところ、塗装＜ウレタン防水＜長尺シートのボンドの順で臭いが増していくとのこと。「夕方には揮発して緩和されるので、２４時間換気さえ止めておけばお帰りになるころには大丈夫ですよ」、と。いやいやいや、うちには文鳥が…
MJR笹原｜博多区 諸岡 マンション 売却 MJR笹原｜博多区 諸岡 マンション 売却 MJR笹原の場所はコチラ♬ MJR笹原の概要はコチラ♬ MJR笹原の写真はコチラ♬ ▼お問合せはコチラ▼ ▼あなたの物件、売ったらいくら！？▼ 会社情報 今回は、 福岡市博多区諸岡にあります、 『MJR笹原』をご紹介いたします。 博多区諸岡のマンション売却を検討の方、 博多区諸岡のマンション購入を検討の方、 博多区諸岡のマンションリノベを検討の方の 一助になれば幸いです♬ MJR笹原の場所はコチラ♬ MJR笹原の概要はコチラ♬ ▢所在地：福岡市博多区諸岡5丁目27-5 ▢アクセス：JR鹿児島本線／笹原駅 徒…
またまた大規模修繕工事の話ですが、 昨日今日と‥ベランダ側の塗装が始まり、 強烈な臭いに悩まされています‥。 窓を閉め切っても‥臭います。 （2021年11月19日 閉め切った部屋〜iPhone） さらに逆の廊下側も 昨日から洗浄が始まってしまい、 換気も出来ず‥。 八方塞がり‥。 改めて塗料の臭いについて 調べてみました。 “塗料の臭い”とその正体～なぜ臭いが発生するのか～ 外壁塗装時の特有の臭いですが、本記事のはじめに記載したように、水性塗料より油性塗料の方が臭いがきつく、シンナーのような臭いがします。 なぜそのような臭いがするかというと、基本的に油性塗料には溶剤としてイソプロピルアルコー…
住宅金融支援機構が、 2021 年度におけるマンション管理組合向けの債券「マンションすまい・る債」の積立てに関する募集結果を報告しました。 www.jutaku-s.com 本報告内容の要約は、以下の通りです。 ■ 2021 年度新規募集の結果・応募組合数：１，７０４ （対前年比 ＋１２％） ・応募口数は １０万５，２４４ 口 (対前年比 ＋２１.4%) ：過去最大 「１口 50万円」なので、総額５２５億円 ■ 増加した要因 （１）応募受付期間を約１か月延長(５ヶ月→６ヶ月)したこと。（２） 新型コロナウイルス感染拡大の影響により、昨年度は多くのマンションで管理組合の総会を延期していたが、今年…
11/18(木)の乗車電です。 A731T 東武70000系(71711×7) 新田〜草加 この編成には先週も乗りました。 E4705K～B705K～005-091レ 東急5000系(5106編成) 草加〜用賀 東武線内は女性運転士でした。 用賀で東急8500系(8637編成、青帯・"Bunkamura"広告編成)を撮りました。 033-162レ～A1633K 東急5000系(5109編成) 用賀～九段下 行きも帰りも5000に乗れました！ B1675S メトロ07系(第05編成) 九段下～中野 07系は元有楽町線で6本あります。同形状の千代田線06系はわずか1本のみの存在で2015/1に運用…
物件名：プラウドタワー東雲キャナルコート 所在地：東京都江東区 竣工年：2012年 総戸数：600戸 2010年代 500～999戸 銀座のイタリアンとコラボして「食×マンション」の可能性を追求 コロナ禍による自粛が続き、おうち時間が長期化した。となるといつにも増して楽しみになるのが「食」だ。宅配、出前が盛況となり、その利便性を改めて実感したが、半面、だからこそ、美味しいものを街のレストランで食べられることの価値も再確認した人は多いだろう。 そんな時世において、マンション1階の共用施設内で本格イタリアンレストランを開店、大人気を博しているのが、プラウドタワー東雲キャナルコートだ。 管理組合理事…
湯徳慎一郎です。 今回は業界の裏側大暴露シリーズ「リベート」について切り込んでいきます。 マンション業界の「闇」とも呼ばれるリベート。 裏金が不当な形で、コンサルタントや一部のマンションオーナーに流れる。そんなことが本当にあるのか…？ 元・工事会社でリベートを支払う立場に、そしてリベートを受け取る会社にいた私が「ホントのトコロ」をお話していきます。 リベートとは？ なぜ、リベートが問題になるのか？ なぜ、リベートを取るのか リベートを受け取る側のメリット リベートを支払う側のメリット リベートが業界全体に与える影響 リベートは無くなるのか？ 搾取されないためにできること リベートを無くすために…
こんにちは！ 本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。 サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。 ５棟目の新築共同住宅を企画すべく土地購入を目指しておりますが、不動産市場が活発化されているので、なかなかチャンスにめぐりあいません。 共同住宅用地として割安だな思った土地が、JRによる区分地上権が設定されていて、３階以上の建設が難しいことが分かりました。 区分地上権に関するブログ記事 yoshikisan.hatenablog.com 宅地建物取引士の資格を取得しておりますが、かなり以前に取得したので、再度不動産について基本から勉強しようと思います。 マイホーム…
目次 日本アセットマーケティング株式会社とは 日本アセットマーケティング株式会社の2Q決算 日本アセットマーケティング株式会社のセグメント別業績 日本アセットマーケティング株式会社の業績予想・進捗率 日本アセットマーケティング株式会社の配当利回り 日本アセットマーケティング株式会社の株主優待 まとめ ブログをご覧頂き、ありがとうございます。 今回は「日本アセットマーケティング株式会社の2Q決算」についての記事です。shousanshouuoは、日本アセットマーケティング株式会社の末席株主です。 日本アセットマーケティング株式会社とは 日本アセットマーケティング株式会社は、不動産管理や商業施設の…
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