我が家は築２９年のマンションで、１９９４年の６月に満１歳になったばかりの長男と３人で入居しました。その後長女が生まれ、二匹の猫が増え、と賑やかでしたが、幼い子供たちと、元気な猫たちのおかげで、室内は常にボロボロでした。まあそれは覚悟の上だったのですが、２０年も経過すると、さすがに許容範囲を超える感じとなって来ましたので、思い切って２０１５年の春休み、床・天井・壁紙を張り替える室内リフォームを実施しました。 この頃には、子供たちも壁にクレヨンを塗りたくったり、シールをあちこちに貼り付けたりする歳ではなくなっていましたし、猫たちもお兄ちゃん猫「クー」はすでに亡くなり、残された「ロク」も１３歳目前で…
Pちゃんです。 僕は、とある大手デベロッパーの分譲マンションの理事長をやっています。 昨年の3月で任期満了で退任のはずだったんですが・・・。 次の理事の方々に泣きつかれてしまい、やむなく、もう1期(2年)、理事長を延長することになってしまいました。 なぜ、泣きつかれてしまったのかというと、 次の理事の方々は、大規模修繕の担当理事になってしまうからなんです。 これまでマンションの運営に携わってない方々に突然、マンションの大規模修繕をしろと言われても、ほぼ無理ゲーです。 一応、大規模修繕の流れやマンションの課題は把握していたので、僕に泣きつくしかなかったようです。 大規模修繕って、だいたい新築から…
◆長期修繕計画とは？ 建物を長く維持していくには、定期的な修繕が必須となります。 外壁や屋根などの建築構造物はもちろん、給水ポンプやエレベーターなどの設備もしゅうぜんが必要となります。それは、木造の戸建てやアパートであろうと、鉄筋コンクリート造のマンションであろうと必要となってきます。 当然ながら建物の規模が大きくなればなるほど設備も増え、自ずから修繕費用も大きくなってきます。 また、足場を架けて屋上防水や外壁、鉄部の修繕を行う大規模修繕工事を行うとなれば、それこそ大きな費用が必要となります。 そのため、建物や設備の修繕周期などをもとに長期的な修繕計画を立て、いつ頃にどれぐらいの出費が発生する…
顧問先のマンション管理組合に、東京都から「マンション改良利子補給資格及び利子補給交付決定通知」の書面が届きました。（下図参照） いったい、どういう制度のいかなる助成金なのか、順を追って説明しましょう。 まず、住宅金融支援機構には、マンション管理組合が修繕を実施するための資金融資を行う、「マンション共用部分リフォーム融資」という商品があります。 この制度の概要は以下の通りです。 ■ 融資対象：マンション共用部の改良工事に要する下記の費用 大規模修繕工事費、 浸水対策工事費、 耐震改修工事費 バルコニー補修費 エレベーター改修費 長期修繕計画の作成費 駐車場修繕費用 、玄関扉交換費用 、耐震診断費…
◆大規模修繕工事とは 建物も経年により劣化をしていきます。 日頃から日照や風雨などにさらされているわけですから、いくら丈夫な鉄筋コンクリート造であったとしても、日が経てば経つほど劣化していくのです。 そのため、建物に関しても定期的にチェックし、メンテナンスや修繕をする必要があります。 とはいえ、外壁などは普段からチェックやメンテナンス、修繕をすることは難しいですよね。 そのため、足場を仮設して行うような大規模修繕工事を実施することがあります。 本日は大規模修繕工事についてお話をしていこうと思います。 ◆具体的には何をするのだろう ひとえに大規模修繕工事と言っても具体的にはどのような工事をしてい…
顧問先のマンション（築１６年目）では、今年の２月から第１回目の大規模修繕工事が始まりました。 ただ、３月に入って施工業者から外壁の下地補修のため不具合箇所を集計したところ、当初見込んでいた数よりもはるかに不具合の箇所が多いことが判明しました。 実は、着工の１年半前にこのマンションでは外壁の全面打診を実施しましたが、その際にすでに約２万枚もの浮きが見つかっていました。 そのため、今回の工事では３万枚の貼り替えを見込んでいたのですが、実際には４万枚を有に超えてしまったのです。 貼替え用のタイルは、通常１万枚単位で窯焼きによって製作します。 また、納期までに１ヶ月程度の時間がかかります。 施工業者か…
遂に‥ 解放されました！ 7日（水）‥ ネットからの解放。 8日（木）‥‥ 足場撤去。 本日9日（金）‥‥‥ 完全解放。 10月18日から続いた閉鎖的な生活。 ドカ〜っと洗濯をする前に、 ベランダの掃除も済ませて 気分爽快です。 まだ大規模修繕工事自体は 終わっていませんが、 視界が開けただけでスッキリ。 同時に‥ 生活や仕事のにも面白い流れが作用して、 刺激的な偶然も重なり‥とても良い感じです。 不思議と足場の撤去とシンクロしています。 ‥不思議なモノです。 解放区： 国内で、革命勢力が国家権力の統制を排除して、支配下に置いた地区。 ある意味‥ 来年、2022年はこの『解放区』という意味合い…
余談中の余談ですが、 10月26日に室内へ撤去した網戸‥ 本日、復活させることが出来ました。 ‥41日振りの網戸がある生活。 この間、 本当に網戸の偉大さが身に染みました。 季節外れの虫たちの乱入‥ シャットアウトできます。 ただ‥ 網戸を外すのも一苦労だったのですが、 取り付けは‥何倍も大変でした。 朝から苦戦して‥ 一部を解体したり試行錯誤を繰り返し、 休憩中に「あっ！」と閃き‥。 やはり、冷静になる事が大切です。 ”弓の原理”を思い出して、 まずは上部を固定して、 網戸の丁度真ん中を 弓のようにしならせつつ、 下部を足で押し込む‥。 ”真ん中”がポイントでした。 足場も後数日で撤去される…
湯徳慎一郎です。 今回は、業界の裏側大暴露シリーズ。 「工事会社はどこで儲けているのか」についてお話しします。 実はこのお話、お客様からよく聞かれます。 数百万、数千万、数億のお金が動く中、工事会社は一体、どのくらい利益を取っているのか。 ぼったくられてんじゃないか。 そんなブラックボックスを今回開けてみたいと思います。 建設業界の縦社会 元請ってなに？ 下請ってなに？ 工事会社はどのくらい利益を取るの？ 工事ってどこにお金がかかるの？ どうやって利益を乗せてくるの？ 安いところに頼んだらいいんじゃないの？ 直接頼めない理由：その１ 直接頼めない理由：その２ 直接頼めない理由：その３ 中間マー…
湯徳慎一郎です。 今回のテーマは「長期修繕計画」です。 長期修繕計画とは、 『いつ、どこをリフォームするか予め目標を決めておいて、それに向けてお金を貯めていこうね』 という事前計画です。 ３年後にお風呂、５年後にキッチンのリフォームをする、みたいな感じで、マンションの工事も計画を立てた上で、お金を貯めていきましょう。 これと同じだと思っていただければ大丈夫です。 ただ、これ…結構揉めます。。。 管理会社・専門家(建築士)・マンションオーナー３者の価値観がバラバラすぎてトラブルになるケースも多いです。 今回は、マンションを買いたい方、住んでいる方には、絶対に知っていてほしい「長期修繕計画の基礎知…
3月19日、東洋経済オンラインで「１２年周期でなくてもOK ｢大規模修繕｣の大誤解 ｣と題した記事が掲載されました。 ＜参考記事＞ toyokeizai.net 本記事の要約は以下のとおりです。 ＝＝＝＝＝＝＝＝ ■ 国交省の調査によると、全国のマンションストックのうち築40年を超えるマンションは現在115.6万戸で、マンションストック総数の約17％を占める。同省は10年後には約2.2倍、20年後には約3.7倍へとさらに増えていくと予測している。 ■ 今後、管理不全マンションが増えると想定される中、管理状況を「見える化」するため、2022年4月から「マンション管理計画認定制度」とマンション管理…
不動産投資を始めると、家賃が定期的に入ってくるようになります。しかし同時に、ランニングコストもかかります。不動産を購入する時には初期費用がかかるほか、不動産投資の運用中は、かならず毎月、毎年かかる費用があります。 なかでも大部分を占めるのは、マンションの状態を維持するための費用です。 マンションの状態を保つ費用は、細かくは次の2つの「建物管理費」と「修繕積立金」 になります。 「建物管理費」と聞いてもなかなかピンとこないかもしれませんが、これはマンションを「住む人たちが日々快適に過ごせる状態」に保つ費用です。 マンションは、一つの建物の中に、各自の住戸（専有部分）と、それ以外の部分（共用部分）…
当マンション管理組合で理事をやっており、長年何にもしない管理組合だった、と思っています。 マンション管理適正評価制度が始まった年のことです。 昨年の大規模修繕工事の当時理事長の不誠実な対応、あまりの説明のなさ、いい加減なぶりぶり、に強い不満を覚え、理事長以下役員総交代で理事会を作りましたが、これは始まりにすぎなかった、のです（日本酒好きでして、長文一休み画像で使わせてもらっています）。 マンション管理適正化法 広告 あ 管理会社の言いなりの管理組合が問題 管理会社の言いなりになっている管理組合が問題がある事に気づきました。 うざい！管理組合。理事や役員になんてなってたまるか？などという方々（僕…
◆不動産に関する資格は多くある 不動産業者と言っても、私たちのような賃貸仲介業だけが不動産業者ではありません。 売買仲介、賃貸管理、分譲マンション管理などなど不動産と言ってもその中身としては様々な業種があります。 不動産は人々の生活の根幹である衣・食・住のうちでも「住」を扱うほか、不動産は高額であることから、顧客に対して不利益を及ぼさないようにしなければなりません。 そのため、不動産業には様々な資格が設けられており、その資格がないとできない業務があるような重要なものが多い傾向にあります。 本日は不動産に関する資格について、特に国家資格を中心にご紹介していきたいと思います。 ◆どんな資格があるの…
都内の顧問先のマンション（３９戸）では、このたび非常用照明器具のLED化を実施することになりました。 工事費は総額で１７０万円弱かかるのですが、このマンションがある杉並区では、 「集合住宅及び事業所等におけるLED照明機器切替助成」という制度があることがわかりました。（下記参照） 「区内の温室効果ガスの削減を図るため、集合住宅等においてLED照明機器に切り替える導入経費を支援する」ことが本制度の趣旨となっています。 www.city.suginami.tokyo.jp 本制度の概要（令和４年度の場合）は、以下のとおりです。 ■ 助成の内容 機器本体、切り替えに必要な関連部材の購入費、切り替えに…
230301 昨年9月の頭から始まった大規模修繕工事もついに半年ぶりに足場が解体されました。まだ一部だけですが、我が家は視界がやっと開けて、嬉しい限りです。裏側、北側はまだしばらくかかりそうです。半年ぶりに差し込む日差しはもうすっかり春のものです。
皆様こんにちは！ エアトリ海外航空券販売担当です！今回は香港にいってきました！！ 2023年2月6日より、入境時の非香港居住者へのワクチン接種要件が撤廃され行きやすくなりました！コロナ禍で新設した施設やディズニーランドのモーメンタスなど、香港の様々な魅力をお伝えします！！Index １．キャセイパシフィック航空 2．香港のおすすめスポット ウォーター・ワールド 香港島・大館 香港故宮文化博物館 香港ディズニーランド「モーメンタス」 M+ 新ピークトラム 3．食べ物 4．ホテル：ザ・ペニンシュラ香港 5．日本入国 6．最後に 7．香港行きのおすすめ航空券 １．キャセイパシフィック航空 成田ー香港…
最寄りの公園の梅が開花した週の週末。 土日とも寒さが緩み、3月下旬から4月上旬の気温となり。また寒くなるけれど。 土曜日は午前中に拙宅マンションの大規模修繕工事（昨年）のアフター修繕があったので在宅して応対。と同時にいくつか宅配便着荷受け取り。 昨年末に駆け込みで行ったふるさと納税の返礼品が届く。 いちご（あまおう）とクラフトジン。 午後はアートフェアEASTEAST_2023を覗きに。 天気も良かったので、会場の科学技術館まで大手町駅から歩いてみる。 普段は走っている皇居周りをゆっくりと歩いたので景色もゆっくりと眺めてみる。 EASTEAST_TOKYO easteast.org アートフェ…
朽ちるマンション 老いる住民 (朝日新書)作者:朝日新聞取材班朝日新聞出版Amazon Kindle版もあります。朽ちるマンション 老いる住民 (朝日新書)作者:朝日新聞取材班朝日新聞出版Amazon 建物と住民、2つの「老い」にどう向き合えばいいのか？ 「朝日新聞」大人気連載、待望の書籍化！管理会社の契約打ち切り、大規模修繕費用の水増し請求、もてあます機械式駐車場、なり手がいない管理組合の理事…。 マンションの高齢化は著しく、日本中で問題が生じている。危機に直面しながらも、マンションというコミュニティーの再生を目指し、模索する人びとの姿を追う。＜目次＞ 第１章 管理会社「拒否」の衝撃 第２章…
まあだいたい想像はついてましたけどね。 高速道路の無料化ですが最長で2115年まで有料化する改正案が出てきました。 元々高速道路は建設費に上乗せして利用料金を徴収し回収し終えたら無料化するということで2065年がその無料化の目標年となっています。 東名高速道路とか太平洋ベルト沿いの高速道路は交通量から考えてもうとっくに回収して余りある状況ですが一方であまり交通量が多いとは言えない地域にまで高速道路をあまねく通した結果としてコスト回収は困難化、さらに高速道路も建設から50年も経てば老朽化し大規模修繕が必要になりその財源も確保が必要になってきます。 今2023年ですが2065年まで42年、この間に…
寒さ緩んで・・と思ったら、明日は寒くて雨含みとか マンションの大規模修繕工事が活況になってきた‥壁が「コトコト・カタカタ」と賑やか(￣￣;)ヤな感じ。。 で、できるだけ出かける様にしたとは思うが‥一日中ってなわけにもいかんしぃ‥ 👆エナガ👇ホオジロ・アオジ とりあえず、天気の日はサボらずに散歩する様に・・と、オジョーちゃん 赤い実を食べるメジロ カメラが気になるキセキレイ･･ 川面を睨んで索魚するカワセミくん HD PENTAX-D FA 150-450mmF4.5-5.6ED DC AW / KP予報では、この冬の底は”来週”・・って、感じかな？
中古マンションの査定価格は、さまざまな要因によって判定されます。 そのなかでも、築年数は査定価格に特に大きな影響を与えるポイントであるため、あらかじめ経過年数ごとの特徴を押さえておくことが大切です。 今回は築年数ごとの査定価格の特徴や、マンションの査定価格に影響を与えるポイントについて詳しく見ていきましょう。 もくじ マンションの築年数とは？ 査定価格に影響するポイント 立地 住戸の位置 間取り・設備 管理状況 自分で調べられる？ マンションの売却相場 公表されたデータから調べる方法 不動産情報ポータルサイトで調べる方法 少しでも高く売却するためのポイント マンションの需要から売り時を見極める…
雪が解け、強風も治まって・・けど、やっぱ寒いっ大寒波 気象が治まって、マンションの大規模修繕工事が再開･･バリバリガンガンうるさいこと(￣▽￣;) 👆ジョウビタキのジョー 👇ウグイス・シロハラ・ツグミ・アオジ・カワラヒワ・イカル 上空のミサゴ カンムリカイツブリ・キンクロハジロ smc PENTAX-DA★300mm F4 ED ［IF］SDM / HD PENTAX-DA AF REAR CONVERTER1.4X AW / K-70 さて･･バリバリガンガンうるさい時、どう過ごすかが問題だっ(￣￣;)
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