相続税評価

不動産の相続税評価額 父が亡くなった時、相続財産として残されたのは預金と不動産（大半は農地）でした。 相続財産があれば、その合計額を計算し、基礎控除を超えるようであれば相続税が発生するため、死去した時点から10か月以内に相続税の申告をしなければなりません。 www.nta.go.jp 相続税の計算は下記の通りです。 www.nta.go.jp 父が逝去した際は、相続人は母と私を含め子供が3人ですから、相続税の基礎控除額は 3,000万円+4人×600万円＝5,400万円となります。 相続財産の評価額がこの範囲にあれば、相続税はかからず、申告も不要となります。 預金は残高が相続税評価額ですが、不…

質問です。 ①満室稼働の賃貸マンション ②空室だらけでスカスカの賃貸マンション があるとしたら、どちらが欲しいですか。 賃貸マンションなんですから、満室稼働がいいですよね。 当然、満室の方が価値が高いと思いますよね。 ところが、この価値観が逆転するケースがあるのです。 それが「相続税評価」の恐ろしいところ。 賃貸中で、他人の権利が付着していれば、価値が下がる。 これが相続税評価の基本原則。 ですから、賃貸中の建物は借家割合が控除できますし、この場合の土地は貸家建付地として借地権割合やら借家権割合やらが控除できます。 具体的な計算式としましては、 建物＝（建物価格－借家権価格）×賃貸割合 土地＝…

土地の評価単位についての考察です。 不動産鑑定評価において、どこまでの範囲をひとつの物件として評価するのか、という規定は、特にありません。 これは、鑑定評価の依頼目的に合致させる必要があるためと思います。 事業の継続を前提として事業用不動産を評価する場合、道路を隔てたところに駐車場があったとしても、これは一体の不動産として評価されることでしょう。 不動産鑑定評価において、評価単位は柔軟に捉えることができます。 一方、公共事業などで用地買収をする際に行われる土地評価では、評価単位が厳格に規定されており、まず、地続きでなければなりません。 また、個人補償の原則から、所有者が異なっている部分は別画地…

前回は、配偶者居住権の価格を求める場合、その場面によって求め方が異なり、相続税の申告にあたっては、相続税評価額でよいけれども、遺産分割協議などの「時価」が求められる場合には、相続税評価額では事足りない、というお話でした。 そこで、配偶者居住権の時価はどのように求めることになっているのか。 日本不動産鑑定士協会が出しております「配偶者居住権等の鑑定評価に関する研究報告」によりますと、 ○配偶者居住権の価格＝（対象建物の賃料相当額－必要費）×年金現価率 ○配偶者居住権が付着した建物及びその敷地の経済価値 ＝配偶者居住権消滅時の建物及びその敷地の価格×複利現価率 となっておりまして、相続税評価額の求…

相続税対策のために、不動産として資産を持つことが有効らしいね。さらに賃貸用物件は相続税評価が低くなるっぽい。知らなかったな～ www.select-invest.jp

以前にも書いたかも知れませんが、不動産鑑定士という職業を理解していただくために大切なことですので、何度も書きますが。 「不動産の経済価値を判断する」のは、なにも不動産鑑定士に限ったことではありません。 不動産にかかわるすべての方が、何らかの価値判断を下していると思います。 では、不動産鑑定士は何をする人かと言いますと、極端な言い方になるかも知れませんが、それを公に示すためにハンコを押す人、とでも言いましょうか。 誰かに何かを主張する際の「虎の威」なわけです。 そこで、われわれ不動産鑑定士が思っているよりも、世の中の方は不動産鑑定士にうまく乗りこなす方が多くいらっしゃいます。 税理士さんはその中…

以前、相続税評価上の底地（貸宅地）の評価はおかしい と申し上げまして、その中で使いました「限定価格」という概念を説明させていただきます。 これは不動産鑑定評価基準に記載されている概念でして、 「限定価格とは、市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格をいう。」 と定義されております。 「隣の土地は倍出してでも買え」と言われるのも、限定価格の概念だと思いま…