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新東京邂逅記 by 長谷川高 このページをアンテナに追加 RSSフィード

2016-11-24

[]直近の講演実績 by 長谷川高


今年は、「現在の不動産市況と業界の未来」等々と題して、不動産業界団体向けに講演を幾つかさせて頂きました。

全宅の品川区支部、全日の多摩西支部、大和ハウスや積水ハウスでは取引先である不動産業者さん向けの親睦会等々でも。

やはり業界にも大きな過渡期が来ていると感じました。

その他、土地の有効活用、不動産投資、賃貸業生き残り戦略等々、全国に参りました。

以下主な講演内容と主催者を掲載します。



講演のご依頼はこちらをご参照下さい。

http://www.hasekei.jp/lecture/index.html



2016/11/18

「これからどうなる?不動産市況と不動産経営」

積水ハウス様(豊橋支店)主催のセミナーにて


2016/11/11

「生き残る賃貸住宅経営とは?」

大和ハウス工業様(埼玉支社)主催のセミナーにて


2016/11/05

「生き残る賃貸住宅経営とは?」

大和ハウス工業本社様主催のセミナーにて


2016/10/20

「日本の不動産市況〜現状とその未来」

東京都宅地建物取引協会品川区支部様主催の講演会にて


2016/10/16

「勝つための不動産投資と賃貸経営術」

新潟日報社様主催の『資産いきいきセミナー』(新潟)にて


2016/10/15

「勝つための不動産投資と賃貸経営術」

新潟日報社様主催の『資産いきいきセミナー』(長岡)にて


2016/08/06

「これからの賃貸ビジネス」

全国賃貸住宅経営者協会連合会・京都中央支部様主催のセミナーにて


2016/05/08

「賢いマンション投資術」

東京建物様の不動産・住宅セミナーにて


2016/04/24

「失敗しない土地活用〜これからのアパート経営・生き残り戦略」

岩手日報社様主催『資産をつなぐ一日大学』にて


2016/04/19

「日本の不動産市況〜現状とその未来」

全日本不動産協会東京都本部多摩西支部様の法廷研修会にて



長谷川不動産経済社

2016-07-25

[]ミグ25戦闘機とベレンコ中尉亡命事件の思い出


先日、テレビで旧ソ連の最新鋭戦闘機、ミグ25(MiG-25)戦闘機に乗ったパイロット、ベレンコ中尉が函館空港に強行着陸し、その後米国に亡命したという事件をドキュメンタリーにて再現していました。

それを見ていて私も色々と当時のことを思い出し、懐かしく感じました。


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その当時、私の父は石川島播磨重工業(IHI)の航空宇宙事業部なる部署でロケットエンジン等の研究開発をしていました。

この事件が連日テレビニュースで報じられていたある夜、それも随分遅い時間に父に会社から電話がありました。

父はその電話が終わるとおもむろにスーツに着替え出し、

「これから出張に行って来る」

と言いました。



父は普段会社に行くようなラフなツイードのジャケット姿ではなく、紺のスーツを着始めました。

私は「珍しい、こんな夜にどこに出張なのか」とも思いました。



行き先を母親が尋ねると「ミグ戦闘機を見て来る」と一言。

険しい感じで急いで家を出ていきました。



それから数日経って父親はぶらっと、そう正にぶらっと帰ってきました。

尚かつ何故か笑顔で帰ってきたのです。



典型的な理系人間で人付き合いの苦手だった父は、普段からあまり喜怒哀楽を顔に出すことはありませんでした。しかし、その時は、何故かにこにこ笑いながら、つまり嬉しそうな顔で帰宅したのです。



私は「ミグ戦闘機はどうだったの?」といったことを父に聞いてみました。

その時返ってきた答えが、一言一句正しく記憶している訳ではないのですが


「大したことが無かった」


というようなものでした。

続けて


「真空管を使っていたよ」


とだけ私に告げて、この話しはこれで終わりといった感じでまた何時ものように黙ってしまいました。



それでも、やはり父親はどこか嬉しそうな表情をしていました。



私は「ジェット機に真空管??本当かいな?」と半信半疑でした。

当時、テレビ等の家電製品ですらもう真空管など使われておらず、全てトランジスターに換わっていたからです。



それが昨日、テレビを見ていたら、本当にあの最新鋭と言われたミグ戦闘機を分解したら真空管が使われているのを見て、日本の技術者がびっくりする場面が再現ドラマで出てきたのです。



父は30歳でIHIに転職する前は、防衛庁の第三研究所という所で誘導ミサイルの研究をしていました。

昭和6年生まれの父は戦争には行っていませんが、戦争の記憶は深くかつ鮮明にあったようです。

「自分の少年時代、周りの者は皆、戦闘機のパイロットになるのが夢だった。でも自分は戦闘機を造ることをしたかったんだ・・・」とも言っていました。だから自分の夢はある意味叶ったとも。

また、朝鮮戦争当時は、米軍の基地で敵弾を受けたファントム戦闘機の修理の為に(防衛庁から)借り出され、血で染まった操縦席に頭を突っ込んで何機も修理をしたとも言っていました。



ミグ25戦闘機がベレンコ中尉と共に日本にやって来た時は、正に東西冷戦の真っただ中で、今とは全く異なった緊張感がありました。

そして、当然ながら日本の仮想敵国筆頭はあのソ連でした。

ソ連機が日本の空域を侵犯し自衛隊機がスクランブル発進したといったニュースがしょっちゅうテレビで流れていた時代です。現在の尖閣諸島領海に頻繁に越境して来る中国船のニュースにある意味似ているかもしれません。



そのソ連が世界に誇る最新鋭戦闘機を見て、父は父なりに一技術者として確信をもって何かに安心したのかもしれません。




長谷川不動産経済社

2016-07-02

[]手持ち資金を見透かされた夏の日


今年も暑くなってきました。

この夏は猛暑が続くということで、ここ数年クーラーが壊れたまま乗っていたドイツ車を修理に出しました。


このドイツ車は知合いの方から50万円!で譲って頂いたものです。

購入した時点で既に走行距離は8万キロでしたが、もうすぐ20万キロ!となります。

50万円という価格で購入させて頂きましたが、流石ドイツ車、これまでの修理費代は累積で300万円以上は掛かっているかと。

今では、「これは果たしてお買い得な買い物だったのかどうか?」ということはもう考えないようにしています(笑)


このドイツ車のクーラーが数年前に壊れまして、その時、修理代の見積もりがなんと約30万円!。

50万円で買った車のクーラーの修理が30万円!というどうにも納得し難い事実に悶え苦しみ、根性で暑さに耐え数年が経過しました。

しかし、この夏、再び猛暑がやってくると聞いて、流石にもう体力的に限界!どうにでもなれっ!といった気持ちで修理に出したのでした。


そして、先日、修理が終わったということで、虎の子の現金31万円!を握りしめ、バカ息子の車を引き取りに行きました。

その日は、丁度役所を梯子する用事があり、早速冷え冷えになった車に乗って郊外に向かいました。



ある役所で申請書類を出して長椅子に座っていると、私の前方に、やはり長椅子に座った初老の男性が選挙関連のテレビを見ながら何か独り言を言っていました。

やたら荷物が多い方で、おそらく外の暑さを避けてクーラーの効いた役所に涼みに来たのでしょう。


しばらくすると、そこに外国の学生風の青年が何かの申請にやってきました。そしてそのおじさんの横に座りました。

するといきなり

「あなた、どこの国から来たの?」

と気安く話しかけました。留学生なのか真面目そうな青年は

「アメリカです」

と。

「アメリカのどこ?」

「マサチューセッツです」

「ああそう!オレはあのトランプという奴が嫌いでね。でもオレはヒップホップが好きなんだけど君は?ヒップホップ好き?」

と矢継ぎ早の質問です。

おじさんは何故か手に洋楽雑誌をもっていました。


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しかし、その時、青年が自分の番号を呼ばれたようで

「スミマセン」

と言って席を離れてしまいました。


次に間髪入れず、今度は、中年の女性がおじさんの近くに座りました。

すると今度は、

「奥さん、オレはヒップホップが好きなんだけど、奥さんはヒップアップだね!」

とセクハラ的な発言を繰り出してきました。


その女性は怪訝な表情をして直ぐに席を立ってどこかに行ってしまいました。

残るは私だけです。


しかし、おじさんは、180cm、80キロの大柄の私には何も話し掛けてきません。

勿論私も『オレには話し掛けるなよ』オーラを出していました。

これは、六本木にいる黒人の客引きにも充分有効でしたので「流石におじさんも俺に話し掛けるのは無理だな・・」と。


なんて思っていると、今度は私の番号が呼ばれました。

そして、私が窓口に向かおうと立ち上がった瞬間、


「社長さん!オレはヒップホップが好きだけど、社長はアップアップだね!」



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今月7月28日(木)、約3年振りに自社主催セミナーを行います!

『ビジネス・お金・投資・不動産に関する生き残りセミナー』

〜streetwise, 都会を生き抜く為の実践的な知恵〜

http://www.hasekei.jp/news/news01/index.php?id=124





長谷川不動産経済社

2016-06-29

[]起業とビジネスの真実と要諦


以前、飲み会の席で後輩Nに「長谷川さんは人を育てて来ませんでしたね」と突然言われたことがあります。

このNは以前より毒舌な後輩君で、今までも何度か彼の一言に怒り「表へ出ろ!」と言いかけたこともあったのですが、少し間を置いて考えると、まとを得たことを言っているものですから、怒る前に考え込んでしまうのです(笑)。


その時も、一瞬むかっと来たのですが、よく考えてみると確かに

「自分は色々な意味で人を育ててこなかったな(涙)」

と深夜の帰り道に思った次第です。

そして後悔というか反省も致しました。


しかし、人を育てると言っても私なんぞに不動産以外のことで何か他人様にお伝えできることができるかと???


何度かこれまで考えてきたのですが、まあ敢えてあげれば、「起業」というか「ビジネス」の真実とでも言うのでしょうかそれを持続させる為の要諦ならお伝えできるかなと。


かつて私自身も独立してなかなか食べていけるようにはなりませんでした。

起業時に1,300万円あった貯金も3年でどんどん減り底をつきかけたこともありました。


当時、私は起業するにあたって始めたことの一つは頻繁に異業種交流会に参加することでした。

今省みるとこれが不思議な程、全く何の役にも立ちませんでしたが。

(会社を辞めて独り身の寂しさを飲み会で紛らわすことはできましたが・・・)

ですから私は未だに「人脈」なる言葉に凄く抵抗感がありますし、そして、それは簡単にできるものでは到底ないと思っております。


また、「手帳」にも凝りました(笑)。

バインダー型の皮の表紙の分厚い手帳を買い、その「手帳の使い方」の本を何冊か購入し必死に勉強し「目標を達成する為の手帳の書き方」を実際実行致しました。

しかし、これも何の役にも立ちませんでした。


その他、松下幸之助さんや京セラの稲盛さんのいわゆる「経営者本」も読みあさりました。しかしこれらも読んだ当初は勉強になったような気がしましたが・・・。


さて、何故こういった一連のことが役に立たないのでしょうか?

それには一つ一つちゃんと理由があることが起業して20年経った今は分かります。


例えば、異業種交流会なるものの参加者の殆どが「何者でもない者」の集まりだからです。

何者でもない、何ももたない者同士が集まっても、そこから何か特別なことが生まれる訳がありません。そこに何かを期待しても到底無理というものです。


また、手帳やノートの取り方でビジネスがどうにかなる程、そもそも「商売」とは簡単なものではありません。

(それでどうにかなるなら苦労はしない、笑)


更には、私も含め殆どの中小企業の経営者は大企業の経営幹部が読むような経営者本を読んでも役には立たないのです。

我々はしょせん小さなゲリラなのです。ゲリラにはゲリラの戦い方があるのです。

連合艦隊司令部率いる海軍の戦い方とは異なるのです。

地を這いまわり、時には穴を掘りその中でじっとしていたり、お手製の武器をしこしこと創るのです。

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私も当時は、そんな当たり前のことも全く分からず、ただただ日々悪戦苦闘し、霧の中をもがいていました。


今ならどうしたら良いのか、私なりの方法論はございます。


その辺りも今回の来月末開催のセミナーではお伝えしたいと存じます。

(何だ、宣伝かよと、言わない下さいね、笑)

http://www.hasekei.jp/news/news01/index.php?id=124





長谷川不動産経済社

2016-06-28

[]英国のEU離脱と日本国内不動産の関係


英国がEUを離脱しました。まさかの出来事でした。

これまでもおそらく起こらないであろうと思っていたことが、このように充分起こり得るのだということを今回の出来事が改めて知らしめてくれました。

また、このことが日本国内にどの程度の影響を及ぼすか、これもまだまだ予想できないことではあります。

しかし、予想できないからと言って「私の周りに関係ない、国内は大丈夫である」と言い切ることは到底できません。

例えば、「今回のことは海外の政治、経済の問題であり、日本国内の不動産に関して影響は無い」と言い切る方もいらっしゃるようですが、私はそのようには思いません。


既に英国やEUの通貨が現に売られ、そのあおりで円高になっています。

これだけでも輸出企業には大問題です。

またこれまでEU全域でビジネスをしようと英国に進出した企業は工場や支社の全部ないし一部を今後EU諸国内に移転する必要が出てくるでしょう。

更には、今後EUの金融や経済が収縮するようなことがあれば、そもそも対EUへの輸出量も減る訳です。


一方、日本国内において、輸出企業の工場が町をささえる企業城下町は、東京郊外も含め首都圏並びに全国に無数に存在します。

各企業が再び円高等の原因で経営不振に陥り、工場の閉鎖、縮小といった方針をくだした場合、各企業城下町の「不動産」が壊滅的打撃を受けることは言うまでもありません。


一例として、東京郊外に青梅市という人口約13万人の自治体がありますが、近年日立関連工場の閉鎖や東芝の事前の大量退職が相次ぎ、東京都内でありながら人口も激減してきています。

当然ながら不動産の価格、賃料共に激しく落ちてきています。

不動産の価格も賃料も需給で決まる訳ですからそこで働き住む人が減ることによる当然の結果と言えます。

勿論影響は不動産価格や賃料だけではありません。

小売りやサービス業全般にも大きな打撃を与えます。

物やサービスを買う人の絶対数が減るのですからこれも当然です。


今回の英国によるEU離脱もそうですが、例えば、海の向こうの出来事だからと言って何ら備えも対策も講じないとすれば、それはあまりにものんきかつ不作為であると言えます。

リーマンショックの発端であったサブプライムローン問題も当初は「所詮海の向こうの出来事だ」と皆が思っていました。

しかし、それが結果的には100年に一度の世界金融恐慌になったのです。


これからの時代を私は「何が起こるか分からない時代」だと以前からお伝えしてきました。


また、こういった時代を生き抜く為には、何かが起こった時にこそ、それを逆にチャンスに変えていくいわゆる「逆張りの発想」も非常に重要だと感じます。


今回、厳しい時代を生き抜く術を考える自社主催セミナーを7月28日に行います。

(自社主催セミナーでこその、普段なかなかお話ししづらい本音をお伝え致します。)

よろしければ、お気軽にご参加下さい。

http://www.hasekei.jp/news/news01/index.php?id=124




長谷川不動産経済社

2016-06-19

[]約3年ぶりの開催、『ビジネス・お金・投資・不動産に関する生き残りセミナー』


長谷川不動産経済社主催

講演者:長谷川高



『ビジネス・お金・投資・不動産に関する生き残りセミナー』

〜streetwise, 都会を生き抜く為の実践的な知恵〜

 約3年ぶりとなる今回の自社セミナーでは、既に起こっている激しい二極化(貧富の格差、地方と東京の地域格差)、急速に高齢化が進む日本における、ビジネス、お金、投資、不動産、に関する生き残り戦略をお伝えします。


streetwise,都会を生き抜くための実践的な知恵について、考えてみませんか?


※本セミナーにおきましては、不動産及び不動産投資に関する内容は全体の2割前後になると思われます。



「streetwise」についてby村上春樹

当時、新宿歌舞伎町で長いあいだ終夜営業のアルバイトをしていて、そこで色々な人に巡り合いました。当時の歌舞伎町近辺には興味深い、正体のわからない人々が随分うろうろしていたものです。面白いこともあり、楽しいこともあり、けっこう危ないこと、きついこともありました。いずれにせよ僕は大学の授業よりも、あるいは同質の人々が集まるサークルのような場所よりも、むしろそのような生き生きとした雑多な、あるときはいかがわしい、荒っぽい場所で、一生に関わる様々な現象を学び、それなりの知恵をつけていったような気がします。英語にstreetwise という言葉があります。「都会を生き抜く為の実践的な知恵をもった」というような意味ですが、僕には結局のところ、学術的なものよりもそういった地べたっぽいものの方が性にあっていたようです。

引用:村上春樹『職業としての小説家』(スイッチ・パブリッシング)


その他、今回のサブテーマ

『差し伸べた手の上にしかブドウは落ちない』(伊集院静)

『貨幣は私の力をあらわす』(ジャン・ポール・サルトル)


【セミナー概要】

講演者 長谷川高 

東京都生まれ。大手デベロッパーの投資担当として都市開発やマンション企画開発事業に携わり1996年に独立。株式会社長谷川不動産経済社代表、投資家、不動産プレーヤー。著書に『家を買いたくなったら』(WAVE出版)27刷、計10万部超。『初めての不動産投資』『家を借りたくなったら』『愚直でまっとうな不動産投資の本』その他。


日時

平成28年7月28日(木)19:00〜20:40

(開場18:50〜、開演19:00〜)


場所

東京都港区(赤坂または青山周辺の会場を予定しております。)

詳細は参加者に個別にご連絡いたします。


プログラム 

● 講演時間 (約80分+質疑応答10分)

 
 

● 講演テーマ:

『ビジネス・お金・投資・不動産に関する生き残りセミナー』

〜streetwise, 都会を生き抜く為の実践的な知恵〜


● 講演内容

(以下のような内容を予定しております。変更の可能性もございます。)
 

・どうのようにこれからの厳しい時代を生き残っていくか 

・ビジネス、投資、人生の意外な共通点からのヒント

・もてる者、もたざる者、それぞれの戦略

・都心、地方それぞれの生き残り戦略

・株式、不動産、為替それぞれの投資戦略


・今後の不動産及び不動産投資戦略

・お金と不動産と幸福の関連性〜結局幸せになるにはどうしたらよいのか   


ご対象 

・生き残り戦略を考えている会社経営者の方

・今後長きに渡り資産を防衛していきたい方

・起業家又はその予備軍の方

・投資や不動産に興味のある方

※要予約。定員(約30名を予定)に達しましたら予告なく受付を締め切らせていただきます。


 参加費 3,500円    

お申込み時に下記口座へ事前振込をお願いします。

※自己都合でご欠席の場合、参加費の払い戻しは致しませんのでご了承ください。

  振込先:ジャパンネット銀行 すずめ支店 普通 1687103

      株式会社長谷川不動産経済社  

      カ)ハセガワフドウサンケイザイシャ


 参加お申込方法
 

件名を「セミナー申込」とし、本文に以下情報をご記入のうえ
、info@hasekei.jp宛にメールでお申込みください。 

1)「お名前」

2)「ご職業」

3)「ご住所」

4)「電話番号」


5)「メールアドレス」
 

※参加お申込メールと参加費のお振込を弊社で確認後、開催概要をご連絡させていただきます。




長谷川不動産経済社

2016-04-15

[]プロスポーツ選手向けの金融・投資・経済リテラシー講座の必要性


先日、東京オリンピック候補のスポーツ選手が違法カジノに出入りしていたという理由で出場停止及びオリンピック出場への道を閉ざされました。

少し前には野球賭博に関与したということで複数の若きプロ野球選手も退団を余儀なくされました。

私はこういった事件は今後も続くのではと感じます。

何故ならばギャンブルや賭博が(それが違法であるかどうかに関わらず)古き時代から長きに渡り絶えることがなかったのにはそれなりの理由があるからだと思うからです。


私も実は少年時代にはギャンブル狂?でした。もちろんそれはカワイイ遊びの範囲でありましたが、相当夢中になりました。ベイゴマは数百個、メンコは約1,000枚、家の近所の賭場?を回って勝って、負けて、また勝ってと集めに集めました。

勝てば相手の所有物を貰えるという意味にはおいては立派なギャンブルだったと思います。勝つ為にと毎晩深夜まで家で自主練をしました。

あの子供の遊びでさえ、勝って相手の所有物を奪えるからこそ面白く、熱中し、もしもそうでなければ当然あそこまで熱中することは無かっただろうと思います。

私は子供ながらに「このまま大人になったらこの性格はまずいな・・・危険だな・・・」と感じていました。

人間は、元来こういったギャンブルのもつ魅力にはまり易くできているのではないでしょうか。


しかし、私は大学時代から全くギャンブルに手を出さなくなりました。

その理由は、ギャンブルの多くが「割の合わないもの」だと分かったからです。

時間的にも、儲かる儲からないといった基本的な意味においてもです。

パチンコ、競馬、競艇しかりです。

今は、時々興じるにしてもそれはほんの趣味程度に止めています。


その理由は、投資やギャンブルといったものに対して基本的な知識があるからです。倫理的なものやコンプライアンス上の意識ではありません。

(コンプライアンスの問題だけで、兎に角『駄目なものは駄目なんだ』というのには限界があるように感じるのです。実利でも説くべきではないかと。)


実は、競馬などは、欧米では富裕層インテリ層の立派な遊びであり、日本でも金融関係に携わる著名人がその魅力に(趣味として)ハマっている方が多くいらっしゃいます。しかし、それは株式投資等を職務上制限されているが故の代償行為だとも言う方います。多分その通りなのだと思います。


話しは少し逸れますが、以前から気になっていることがあります。

NFLやメジャーリーグはたまたサッカー・プレミアリーグの出身の方々の多くが(NFLの選手は5年以内に80%以上という記事も↓)選手を引退後「破産」しているというのです。



http://www.nfljapan.com/column/47590.html

http://sportiva.shueisha.co.jp/clm/wfootball/2013/03/15/post_309/



これなどは多くの「収入」や「お金」があっても上記の金融や投資に関するリテラシーが無ければ、上手い話しに乗ってしまい、また時には詐欺的に騙され「破産」まで至ってしまうことが少なからずあるということの非常に解り易い証明だと思います。


話しは戻ってプロスポーツ選手の選手寿命は短いものです。

早ければ怪我等により20代で、遅くとも30代後半にはその幕を閉じます。


しかし、若い時分一生懸命に、正に文字通り身を削って貯めたお金を簡単に失うことが多いとなれば、これは悲劇です。


金融や投資の基本を学べば先の闇カジノで1,000万円を超えるお金を消失させせることもないでしょう。

「ギャンブル」と「投資」は似ているところもありますが、大きく異なるところがあります。

それは、ギャンブルとはしょせん半長博打であり、多くの場合、「参加者」ではなく「胴元」が一番儲かる仕組みなっている点です。

これはカジノもパチンコも競馬も皆同じです。よってこれらに興じるのであればあくまで趣味程度に抑えるべきなのです。

単純にドキドキ感を味わいたいのなら、又はお金を増やしたいのなら通常の投資行為で充分ではないでしょうか。


ドキドキしながらも本気で儲けたいと思うならば、「ギャンブル」ではなく「投資」を学ぶべきなのです。



選手生命が決して長いとは言えないプロスポーツの世界の方が現役時代に貯めた虎の子をどうするのか、一時の欲求の為に散財するのか、将来の為に自己投資に使うのか、何かで運用するのか、それともギャンブルに投じてしまうのか・・・・。


この辺りの判断が自らできるように早め早めに、そういった類いの最低限の教養を付けるべきだと思います。


そういった講座やセミナーを積極的に所属団体が開催すべきだとも感じます。


彼ら彼女らが、遵法性の問題やコンプライアンスの問題と同時にこういった事柄の基本の基本を学べるようにすべきだと存じます。


小生も微力ながら、個人的にお役に立てればとかねてから思っております。




長谷川不動産経済社

2016-04-05

[]あの巨大高級タワーマンションをいったい誰が買っているのか?


東京都心及び湾岸部の高級タワーマンションの売れ行きは絶好調のようです。

総戸数は数100戸から1,000戸を超える巨大物件、価格帯は安いものでも1億円前後、上は2億、3億円、それ以上といった価格帯のものまで全て売れているようです。


こういった現状を売主であるデベロッパーさんと話していると「次から次へと出て来る高額タワーマンションが売れ続けているということは、日本のお金持ちというのは意外に多いんですね〜」

「そのようですね〜」

という会話に何時もなります。


個人的にはそれにしてもよく売れているという感じが致します。


ここで私の言う「売れている」という意味は「完売している」という意味です。


元々私もデベロッパーに勤務していたことがありまして、総戸数が100戸だろうが60戸だろうが、どの物件も実は最後の10%、20%を売り切るのに営業の担当者が常に苦労しているのを見てきました。


また、デベロッパーのマンション事業の粗利はおおよそ10%から20%程度ですからこの最後の1割、2割を売らないとそもそも利益が出ないのです。それ故、現場ではこの最後の10%、20%をどう売りさばくか・・・という点に毎回苦心します。


それが数100戸、1,000戸を超える超大型物件が見事に完売しているのは、相当凄いことなのです。それほどまでに極地的に景気が良いのかと。


先日、実は知合いの大手司法書士事務所の経営者と会食する機会がありました。

この方はつい最近、1,000戸を優に超える大型タワーマンンションの決済=引き渡し=所有権移転登記に立ち会ったそうです。


私は率直の聞いてみました。

「どんな方が買っているのですか?」

「約3割は華僑の方ですね。それも台湾系が多いと思いです」と。


所有権移転登記をする時に外国人の方は弁護士が必ず立ち会いに来るそうです。

更に名前が漢字だと中国系、又は韓国系だと分かります。

更にはローンの借り先、つまり抵当権者として金融機関名を登記しますので、その銀行名でおおよその国籍が分かるようです。


先に申し上げた様にマンション事業は最後の10%から20%が利益でありそこを売り切るのが大変な苦労な訳です。仮に1,000戸のマンションでは100戸から200戸となります。

しかし、全体の30%(この場合300戸!)を外国人の方が買って頂けるということは、デベロッパーにとっては「神風」とまでは言いませんが相当な追い風、それも突風に近い追い風だと言えます。


その他、勿論、郊外の家を売って都心のタワーマンションに引っ越すシルバー世代の方も15%程度はいらっしゃるようです。これも最近多くみられる傾向です。


また最近流行の相続税対策として節税目的で買う方もいらっしゃいます。

また、アベノミスで株価が上がり上手く株を売り抜けてマンションを買われた方も相当数いらっしゃることでしょう。正にアベノミスの恩恵を得た方々です。


後は勿論実需の方々による購入です。この方々はやはり超超低金利を活用して、かつ夫婦共有で(つまり共稼ぎで)買われている方が多いようです。


さて、私は、この実情を踏まえて心配なことが幾つか頭に浮かびます。


その一つは華僑の方々はキャピタルゲイン狙いの正に純投資で買われているということです。今後も東京オリンピック等で価格が上がると期待して買われています。

しかしです。仮に、その期待、思惑が外れた場合、今度彼らは一斉に異国に所有するマンションを売りに出す可能性があります。あたかも価格が下がってきたよくわからない外国企業の株式を売るようにです。

彼らの保有は、仮に、総戸数1,000戸のマンションであれば、約300戸となります。

この場合の300戸という実数は実に色々な意味で影響が大きいと言えます。

このような状況になった場合、マンション価格の相場全体に極めて大きな影響を及ぼすことになるかもしれません。



長谷川不動産経済社

2016-02-29

[]セミナー・講演〜「大競争時代のアパート・マンション経営戦略」


最近セミナー及び講演にてマンション経営、アパート経営をどのようにしたら空室率を低く抑え、賃貸事業を成功に導けるのか話してほしいという依頼が増えています。

今回は最近の私の講演内容に関して、ざっくりとお伝えしたいと存じます。

講演ではまず、近年の不動産業界の趨勢と状況に関してお話しさせて頂きます。

何故ならば、不動産業は分譲事業と賃貸業に大きく分かれるのですが、近年明らかに各企業は生残りをかけて各種賃貸ビジネスに舵を切っているのです。

「分譲益を得る事業」から「毎月のキャッシュフローを得ることができる事業」へと重きを置き出しています。

その数々の具体的事例を解説します。

この不動産業界における潮流の変化から個人や法人も学ぶべき点が多々あると確信しています。

次に、賃貸ビジネスの歴史的有効性、永続性について解説します。

(米国におけるユダヤ人移民の不動産投資術や賃貸経営についても言及します。)


一方、現在全国の空き家数が800万戸と言われ、総務省の統計では、47都道府県の地域別空室率も低い所でも10%代、高いエリアは15%を越えています。

またこの空室率は毎年徐々に悪化しています。

その大きな原因が日本特有の人口問題です。

特に15歳から65歳までの就労人口と言われる層が徐々に低減している現象です。


かのP.F.ドラッカーも

「産業の外部変化のうち、人口数、年齢構成、雇用、所得等、人口に関わる変化ほど明らかなものはない。見誤りようが無い。もたらすものの予測も容易である」と言っています。

大経済学者が「もたらすものの予測は容易だ」と断言しています。

この人口問題においてダイレクト影響を受ける賃貸業にとって、これから厳しい時代が到来する(いや既に到来している)のは避けられない事実なのです。


こういった事実をまず統計資料から認識し、その後、その対象方法を考察、紹介していこうというのが私のセミナー・講演の大きな流れです。


こういった大競争の時代に、大家業、賃貸業はどのように生残りをかけるのか?

私は大きく分けて3つの戦略があると思います。

  • 一つは現在の賃借人に長くいてもらう為の戦略。
  • 二つ目は空室を埋める為に戦略。
  • 三つ目は家賃の滞納催促や不良賃借人の立退きを如何に迅速に行うか。

です。

賃貸経営における「守り」と「攻め」と「防衛」、この三つ関する戦略です。


ご興味のある方は、お気軽にお問い合せ下さい。

http://www.hasekei.jp/lecture/index.html


長谷川不動産経済社

2016-02-02

[]リクルートコスモス元社長、池田友之さんのこと


私がこれまで仕事をしてきて、この人は凄い経営者だな〜!と思った方が何人かいらっしゃいます。

その中でもリクルートコスモス(現コスモスイニシア)元社長だった池田友之さんはその筆頭というか尊敬すべき方でした。


私がコスモスに入社したと同時に、不動産のことなどまだ何も分からない段階で幾つかのプロジェクトを任されました。


任されたと言っても、およそ引き継ぎとは言えないわずか数十分の簡単のレクチャーが前任者からあり、分厚いプロジェクトファイルを渡され、それで終わりです。


勿論、課長や部長はその案件の内容や状況をよく理解しているので組織として支障はないのでしょうが、私個人としては、何とも全てがチンプンカンプンな不安な状況でした。


更には、引き継いだ担当プロジェクトはどれも大きな問題を抱えていたのでした。

端的に言えば、どの案件も取得原価が時価を大幅に下回っていた物件だったのです。つまり進むに進めず引くに引けず、いったいどうやって現状を打開するのか又は処理するのか・・・・といった案件ばかりでした。


ある時のこと、私が課内で一人机に座って事務作業をしていると内線電話が鳴りました。

出てみますと社長秘書の女性の方からでした。

「池田社長がMプロジェクトの直近の現状を説明しに来てほしいと言っています」と。

部内を見渡すと課長も部長も出払っており、ホワイトボードを見るとその日に限り両名共に夕方まで戻って来ないスケジュールでした・・。


私は焦りました。


Mプロジェクトは、社長の大学時代の同級生、つまり社長の個人的に仲の良い友人が経営するTという会社との共同プロジェクトだったのです。

このTという会社は全くの不動産とは異業種で、不動産のプロであるリクルートコスモスを頼り切った状況であったのです。そしてこの案件も両社にとって完全なる不良資産となっており、にっちもさっちもいかない状況にありました。


おそらく、その同級生の社長から池田社長に状況を問い合わせる電話が入ったのだなと思いました。

私は、まだこの案件の内容を殆ど理解できておらず、情けないことに私一人では社長に何も報告できない状況でした。


私は秘書の女性に「今課長も部長もいないので、どうにか夕方どちらかが帰って来るまで待って頂けないか・・・」と伝えました。

秘書の方は「分かりました」と電話を切りました。


それから数分後、また内線電話が鳴りました。

また社長秘書の女性でした。

「池田社長曰く、やはり時間がないので、分かる範囲でよいので今から状況を説明しに来てほしいとおっしゃっています。」と・・・。


私は、転職してこの会社に入りました。私と同年齢でこの会社に新卒で入社した者は皆がもう一人前でした。

私はまだ、容積率や建ぺい率という言葉の意味さえも知らないレベルでした。

とてもこの複雑な案件の進捗状況を説明することなどできません。まして社長に直接・・・・。


しかし、社長が「来い」というのですから、仕方なく分厚いファイルを抱えて社長室に向かいました。

「転職して初めて、社長に会うというのに・・・・」私は暗澹なる気持ちになりました。


ファイルを抱え社長室に行くと、秘書の方が

「中へどうぞ」と。私はファイルを抱えて社長の個室へ入りました・・・・。


さてその後、どうなったと思われますか?


池田社長と私は、約30分程度話しをしたと思います。

ですが、その間、なんと池田社長はMプロジェクトに話しには一切触れなかったのです。一言もです。

社長は私に「会社には慣れましたか?会社の雰囲気はどうですか?」といった話ししかしなかったです。

MプロジェクトのMの名前さえ出なかったです。


池田社長の本音は、親友の会社に迷惑を掛けているMプロジェクトの進捗を少しでも聞きたかったのだと思います。しかし、下を向き不安そうな顔をして入ってきた転職組の新人の顔をみて、その話しをすることを止めたのだと思います。


池田社長は江副浩正さんと東大における同窓であり、リクルートの創業当初のメンバーの一人でした。

普段から笑顔を絶やさない、語り口調も温和な方でしたが、取締役会ではよく他の役員を厳しい口調で叱咤する時もあったそうです。


私は、入社早々に池田友之社長の優しさといいましょうかその人柄に深く感動し、また感謝したものでした。

「なる程・・・こういう方だからこそ会社の社長になるのだな・・・・」と。



長谷川不動産経済社