地価調査

昨日ニュースで愛媛県の地価が下がったとかなんとか、「地価調査」って？ 「地価調査」は土地取引の目安にするため、都道府県が毎年７月１日時点での土地の価格を調査しているもので、県内では４１０地点が対象です。 結構調査ポイントも多いし、結構あてになる数字なんですよね。 住宅地や商業地などを合わせた地価の平均価格は４万８０００円と、去年と比べて１.５％下回り、３０年連続で下落しました。下落幅は去年より０.１ポイント縮小しましたが、人口減少などを背景にした下落傾向が続いています。用途別で見ると、住宅地と商業地がマイナス１.５％、工業地がマイナス１％でした。一方、地価が上昇した地点の数は松山市で７か所と、…

夕方のニュースで、福岡県の地価上昇率が2年連続で日本一だったと報じています。 3月に発表されるのが地価公示。 9月に発表されるのが地価調査。 今回、発表されているのは地価調査の方です。 地価公示も地価調査も、不動産鑑定士の業務です。 私もかかわらせていただいております。 不動産鑑定士の仕事は？と聞かれたら、日本の地価を決めています！と答える同業者がいます。 そのくらい、不動産鑑定士にとって重要な業務です。 さて、今日は価格時点についてご説明します。 不動産の価格は、日々変化しています。 ですから、不動産の価格を判定しようと思ったら、いつ時点の価格なのかを確定する必要があります。 地価公示は毎年…

相続税路線価が発表されまして、夕方のニュースでけっこう取り上げていただいております。 例年、相続税路線価は7/1に発表されますので、予定どおりです。 さて、このニュースの中で、どこの地価が上昇で、どこの地価が下落とか、上昇の要因は何だとか、詳しく解説していただいており、相続税路線価の基礎となる価格を評価している不動産鑑定士としましては、たいへんありがたいのですが、実は同じことを3月の末にもしておりました。 それが地価公示です。 いろいろ整理します。 まず、公的土地評価には4種類あります。 ・地価公示 ・地価調査 ・相続税路線価 ・固定資産税評価 そして、地価、すなわち土地の価格というのは、一定…

不動産鑑定士は、士業の中でも恵まれておりまして、要件を満たせば、公的評価と言われる、いわゆる公的機関からのご依頼を受けることができます。 もちろん専門家の仕事として受けるわけですから、それなりに専門的な知識や技術が必要となってまいりますので、誰でもできる、というわけにはいきませんが、それでもゼロから営業をして仕事を受注しないと収入がない、という他の士業の方と比べると、ずいぶん恵まれております。 ここでいう公的評価とは、 〇地価公示 〇地価調査 〇相続税評価 〇固定資産税評価 このうち、地価公示と地価調査はセットみたいなものですので、大きく分けて３種類です。 また、固定資産税評価は３年に１度です…

前回は、不動産鑑定士がつける公示地価が、特に地価上昇局面において、市場における実勢価格を反映していないのではないか、という意見があるということについて、現状をご紹介しました。 ここからは私見になります。 そもそも、不動産市場というのは、情報の非対称性が著しい分野です。 少数の「分かっている人」が大多数の「よく分からない人」に家を売っているのが現状です。 そして、大多数の「よく分からない人」が「ある価格」を知らないのは、不動産鑑定士がきちんと公示しないからではなく、地価情報の管理体制の問題ではないかと思うのです。 たとえば、国土交通省は数年前から、情報をオープンにする目的で、不動産取引価格情報を…

不動産鑑定士の業界内でたびたび議論されるテーマです。 ある価格、すなわち市場に顕在化している価格 あるべき価格、すなわちその不動産が持っている実力相応の価格 不動産鑑定士が発する価格として、どちらが正しいのか。 いちおう今は、ある価格派が主流のようです。 これが問題になるのは、公的評価の場面です。 公的評価に基づく価格と言いますと、 〇地価公示 〇地価調査 を軸として、 〇相続税路線価 〇固定資産税路線価 ということになります。 地価公示（話の進行上、地価調査も似たようなものとご理解ください）という制度は、地価公示法第1条に、 その正常な価格を公示することにより、一般の土地の取引価格に対して指…

例年7月1日は、相続税路線価が発表される日です。 今年も例年通り、発表されましたが、大して話題になりませんでした。 相続税路線価は、国税庁のホームページで確認することができるのですが、毎年7月1日にはアクセスが集中して、なかなかつながらなかったりします。 でも今年は、順調にサクサクとアクセスできました。 「路線価図」で検索すると、トップに出てくるサイトです。 そこで今回は、いわゆる公的価格について整理したいと思います。 宅地の価格について、公的な指標は 〇地価公示 〇地価調査 〇相続税路線価 〇固定資産税路線価 の4つが挙げられます。 まず、宅地の価格は日々変動している、という認識を前提として…